都市网景 之前不懂，在北京没有首套资格，怎么办？

资深房地产投资人北京查特，优化了5000人的购房方案。不像其他自媒体，租船人只讲一半！本人亲身交易多年，经验丰富。我只说对你有用的建议。

关注“北京宪章”微信微信官方账号，后台特色问答如下:

01

问题:租船人好！新人先问，望回复！情况如下:家去北京户。目前学院路又老又小，量足，市场价400左右。第二年的儿童小学和大厂孔雀城一楼有一套三居室，全款，市场价200左右。ZY目前的收入不稳定，基本上没有能力偿还贷款。(因为上一次婚姻家庭有足够的房子，在四线城市，对方从公积金贷款，负责还贷，但房书写的是我爱人。如果我们现在的情况属于两套两贷，那么离婚后才能像你说的那样用杠杆投资有价值的房子吗？还有其他方法，希望指点。目前希望家庭资产集中，利益最大化，投资优先。考虑如下:1因为学院路总是破小补，所以周边对口小学也是普通小学。可以考虑把学园路卖给朝阳独立买房，选择一个孩子上学方便的小区，这样有空间可以改善居住条件，或者为了上学方便直接租房？2.孔雀城房子目前在卖，近期应该会有卖。出售后计划在市内投资一套老小房，先用你说的方法全额还贷。由于目前还款能力较弱，希望考虑总价相对较低、租售比较高的紧凑型2居室老公房。希望2-5年卖的好，有好的利润空。请租房者推荐一个合适的区域另外想问一下大家有没有我没有考虑过的更好的建议和方法，主要针对家庭资产和投资这一中间群体。

答案:1。你爱人已经有了第一次房贷，北京会买房贷款。以家族名义买肯定是两套。离婚或者全额抵押可以增加杠杆；2.想法没问题。我不知道你的孩子在哪里上学。朝阳选择住望京或者朝清，价值不错；3.400以内的题材请见炫特区等。详细回复请看我的宫殿。中间。号码

建议2套换一套，兼顾自住和保价会更好。因为总价不高，很难找到好的标的

02

问题:租客好。新人第一个问。他们关注“北京房客”已经有一段时间了。很多观点都很认同。刚刚卖了一套朝阳学区房，首付500元综合款。天通苑目前有170套自住(无贷款)。我在考虑是否纯投资买第二套房，打算5年后卖掉。买两套的主要目的是贷款(加杠杆)，提供公积金还贷。目前股票型基金融资手头还有500多的其他现金，但是感觉未来五年的货币供应量会比较大，资产升值的概率很大，所以想分散投资。第二套房总价600元左右(房贷200元左右交400元)，剩下600元继续投理财和基金。

问题1。以上想法可行吗？为了提高收益率，要不要增加杠杆来提高买房的总价？一个月2-3万左右能买得起。我算了5年600和800的总价，预付后回报率相差不大。2.以未来五年房价的高概率增长率来判断，如果政策有限到可以继续下去，可以自己判断zui可以提高30-40个百分点。如此高的概率将低于M2的增长率。与近几年10个百分点以上的平均投资收益相比，是否值得投资？因为家里还有其他房子，所以房地产的资产比率还是不低的。3.买两套的话目标在东3和东5之间。从纯投资收益来看，哪个更合适？除了低于同小区均价的目标，还有哪些因素比较重要，比如位置、小区环境、高党小区一套还是一般小区两套？谢谢

答:还是把杠杆提高到总价800比较合适。未来增加是大概率事件。五年40%的涨幅还是保守的。去年深圳平均涨幅超过30%。经济不景气房地产的夜壶功能也会用到。如果市场受到限制，它会立即做出反应

北京买房，尽可能多投资看第二套房子，位置的中点在醉。建议看看社区。请看看我的宫殿。中间。号码。

03

问题:租船人好！新人先问。海淀区城市网景2层高层物业，采光近百平米，房型好，未来是否要增加空个房间？另外，北京朝阳区万科公园的住宅物业和环境怎么样？适合老年人居住吗？目前第三期精装修的3家模式是9万多一平。未来增加值空大吗？如何与海淀的都市网景房产相比，哪一家未来十年升值潜力大？老年人退休养老，想住在离市区近的地方，方便看病，去公园，去高当餐厅吃饭。他们还希望财产有更好的保值能力。租船人能推荐一个合适的小区吗？预算1600-1800，推荐长安街以北四环一个适合老年人居住，能保值的小区。谢谢

回答:城市网景很普通，没有住宅环境，基本都是临街，户型不好，办公室多，不建议投资。五号园区内部价格相差很大，交通是主要优势，附近小商业设施还可以。但是作为万科社区，价格偏高。属于高租金低涨幅板块。如果有合适的科目，可以进入养老。可以看看朝阳附近奥林泉的大三居室，可以买150左右的三居室。还有金商嘉园，一个有接地气适合老年人居住的小区。入口是元大都，在北京医科大学第三医院旁边。生活很方便。建议选择透明版建筑。

04

问题:您好，租船人，我老公北京集体户口，国家管理的公积金，首付350元，贷款每个月不到2可以承担，第一套房，孩子一岁半，考虑买个中等学区房，也照顾自主权，父母在北京带孩子，房子醉好或者可以换成三套，考虑长期居住。不知道买哪个地区比较好，推荐哪些地区和社区？

答:海淀可以看看上地东里的小房子，上地的小房子在小升初还不错，橡树湾有两栋。如果你在西城，可以看看德胜，但德胜也有7坑。醉可以买榆中这种直升机。如果你看看白涛西城的学区和李爱民的学区，你不能要求太高的质量。

05

问题:租船人你好。我是长沙户口。我将来会在北京定居。1.北京昌平硅谷SOHO有一套商住两用价值150，贷款40万10年，已经还了3年？月供6000，房租2800。2.湖南长沙有一套200平米的人物，售价240万，年租金12万。目前贷款70万，月供9000。贷款10年后已经还了3年。3.湖南长沙有2套公租房，价值100万，贷款15万，贷款10年，还款5年，月供2000，房租2200。4.湖南长沙有一家商铺，价值80万，贷款25万，贷款10年，已还款5年，月供3000左右，租金2500。或者有好的70年商品房的标准地，在其他地方不限，有你的推荐，年收入10%，长沙的115平单价8000，贷款可以做10年。40%，可以买吗？期待。谢谢你。今天在等回复。

回答:北京不想买生意，不想住。流动性太差，涨幅被锁定。长沙已经有两个以你名字命名的公共住宅了。不建议重新进入公宅。北京可以尝试拿到工作证，第一次缴费积累到200元左右。其他城市可以看看武汉，中青，广州。这些城市突破极限并不难。你所有的资产都是靠租金赚取收入的。建议在新的配置下，可以保留写字层，你剩下的资产换成核心住宅楼。

06

问题:租房子挺好的，想在东部买房。目前主要的备选地是西瑞都和范海荣县。问题如下:1 .从增值角度比较推荐哪个社区，请简单说明，谢谢！2.目前西瑞都的三居室有西南、东南、西北、东北四个朝向。个人比较喜欢西北和东北户。西南和东南方向目前的市场价高5% -15%左右。家居类型和朝向如何选择？从未来增值的角度，你会推荐南方还是北方户型？谢谢！

回答:西瑞都区位优势，值得一定溢价。但自身10万+的价格已经突破了溢价区间，自身小区小，缺乏成熟的小区环境和配套设施。住在对面的房子里挺好的。住在里面基本不错，但是10万的单价挺贵的。诗佛营地开发的非常好空，位置还不错，但是不足以支撑10万+的豪宅溢价。缺点是开窗率小，建筑间距窄。特别是5-6号楼正面被CPPCC的两栋楼遮挡，采光不是很好，周边配套也没有形成。这两套自住+升值更推荐席瑞。更重要的一点是，通过设计改进户型的可能性。向南>:向北。

07

问题:租客，北京70年的公房，产权正常，怎么了？可以买吗？

答:公房不是中点，中点是商业或住宅性质。如果是住宅性质。只要社区本身的质量和价格没有问题，就可以买。比如望京的华鼎家族和朝阳公园西门的一排出口公宅。但对于自身质量或属性的一些问题，比如惠美大厦的格局、写字楼等，我们需要谨慎，暂时难以改变。

08

问题:天通苑未来发展如何？如何判断哪种房源能跑赢大盘？

答:由于望京在15年后迅速崛起，从天通苑到望京只需要半个小时，从大王路到已经是连接工业区的城市居住区也只需要一个小时。望京天通苑类似于东三环常颖。17号线开通，可以直达东二东三环。随着13号线的拆分和回龙观天通苑的整合，可以购买的基础站点数量有所增加。天通苑的基本面没有问题。目前市场趋势等于市场，你买的价格便宜到跑赢市场。

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问题:新人先问。请帮助租船人回答。谢谢！京都，醉想在这半年到一年内上车。首套房子首笔贷款今年200-250，明年能达到300左右。不考虑学区，目前更倾向于自己住。从事IT行业，两个人月收入8万左右。希望首付能全部减少，贷款金额能全部用完。有几个问题要问租船人:

1.惠新西街vs十里堡，从哪个开始比较推荐？

2.汇鑫西街。你之前推荐的是汇新里小区，比如附近的圣谷北里(邱欢之家)、圣谷李楠、何谦之家、小关北里、樱花花园等。值得入手吗？

3.由于我们目前首付低(zui可以多交250)，但是收入还可以，估计首付能力每年可以增加80多。有没有必要再等半年到一年，从首付多开始，这样空房可能会大一点？

4.十里堡和汇新西街的单价合适吗？

5.除了这两个地区，还有其他适合自住，值得入手的地区和社区吗？目前两家公司位于海淀黄庄和朝阳门，就在汇新西街南出口中间。十里堡离朝阳门很近。北部分布的IT企业比较多。因为自住会考虑通勤时间。

答案:1。根据要比较的具体目标，建议使用这两个部分

2.推荐何谦和樱花园，其他比较差

3.尽早开始，一直等很容易错过。临时借款资金也可考虑填补综合首付款。

4.考虑在惠新西街、团结湖和安贞通勤

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问题:租船人你好。新人先问。请好好照顾我。

首付400万人民币准备买一套房结婚。我和我的另一半是94年的，三年内没有生孩子的打算。我们都是互联网从业者，在Xi二七工作，在中关村工作。希望买一套住起来舒服，有升值潜力的房子。

目前看过回龙观，西小口，清河，感觉国风美艳的唐和金玉华府略胜一筹，但总觉得不是醉的好选择。华盛顿停车难，户型差，美国和唐距离比较远。昨天看了西山锦绣大厦。交货时间晚了，规划了很多郊区工业园。我不确定是否可以在这里开发。

想请租船人帮我看看金秀楼、美唐楼、华府这三个板块推荐买哪个，除了这三个板块，还有哪些板块适合我买？

非常感谢

答:西山锦绣大厦不便宜，因为是捆绑存放的。另外是有限的比赛室，需要长时间举办。

从未来增值潜力的角度看金玉华富>:美唐。因为你是第一套，所以以后有置换的可能，或者你选择一个更好的点，中间有上升值的属性。

这两张碟也是我推荐的。醉后建议选择金玉华服

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