瞒着老公一人怎么买房 老婆瞒着老公卖房赔了50万!配偶不知情 合同有效吗?

老婆签字卖房收钱，老公却自称“无知”，不肯配合过户。在这种情况下，销售合同是否有效？你能要回你卖的房子吗？后悔合同的购房者如何维权？

近日，《先驱报》记者从厦门市中级人民法院和地区法院了解到，近期因“配偶不知情”引发的购房纠纷较多，其中一方配偶单独与买受人签订了房屋买卖合同，事后该配偶以“不知情”为由提起诉讼，称房屋买卖合同无效，欲追回已售出的房产。

法官提醒，如果配偶一方在没有告知配偶的情况下出售房屋，如果配偶不认可该协议，该协议对不知情的配偶没有法律约束力。在这种情况下，买方主张继续履行所有权转移合同，这通常得不到法院的支持。但是，购买者可以单独向售房人索赔。

案例一，她和老公卖了房子，判给她50万

刘太太不告诉丈夫就卖了房子，付出了巨大的代价，丈夫拒绝批准和配合转让。近日，厦门市中级人民法院就该购房纠纷进行了审理，最终决定要求出卖人刘女士向买受人李先生支付50万元。

据悉，双方之前已经打过官司。第一起诉讼是由刘女士的丈夫王先生提起的，他声称自己“不知道”妻子的销售行为，并声称妻子在他背后签署的销售合同无效。当时，法院裁定，其妻子刘女士以其丈夫王先生的名义订立的无代理权的无效合同对王先生没有效力。

最近，双方打了第二场官司。这次李先生起诉了卖房子的刘女士，要求她赔偿损失。

经查，2016年3月5日，刘女士以其配偶王先生(甲方)的名义，与李先生(乙方)签订了《房地产买卖中介协议》。根据协议，乙方向甲方购买了位于思明区的争议房屋，建筑面积129.16平方米，总成交价为406万元。当时，刘女士以王先生代理人的名义签署了协议。

在签订合同的当天，刘女士还签署了《业主及共有人缺席声明》，声明上述合同由刘女士代表其配偶王先生签署，并由她本人保证该物业无其他共有人，且该物业的业主已签署并确认上述合同或提供了经公证的上述物业出售委托书给买方及中介。如因产权人未能签订本合同，导致上述合同无效或被解除，刘女士将向买受人承担相当于定金金额(人民币50万元及装修费用)的违约金。

合同签订后，李先生已按约定支付定金20万元。但由于王先生未认可该有争议的物业协议，故刘女士将上述20万元定金以转让方式转让给李先生。

近日，未买房的李先生起诉刘女士，要求刘女士按照约定承担缔约过失责任，并赔偿李先生50万元损害赔偿金。

面对李先生的巨额诉讼请求，被告刘女士答复说，其丈夫王先生拒绝批准的根本原因是该协议明显不公平。刘女士对合同无效没有过错。因此，李先生的赔偿请求没有法律依据。

经审理，思明区法院作出一审判决，要求被告刘女士赔偿原告李先生50万元。

一审宣判后，刘女士向厦门市中级人民法院提起上诉。近日，中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

法官的陈述

卖方应赔偿未能履行承诺的损失

法官分析，本案中，刘女士仍以其丈夫王先生的名义出售该房屋，未经纠纷的产权人王先生授权，并订立了纠纷房地产协议。该买卖协议未经王先生追认，对王先生不产生效力，由签订该协议的刘女士依法承担责任。

本案中，刘女士为完全民事行为能力人，其签署的《业主与共有人缺席声明书》明确规定了该协议未经业主追认的无效责任，这是其真实意思表示，应对刘女士具有约束力。

现因刘女士在本声明中所作的承诺尚未实现，故买受人要求刘女士承担相当于定金金额的违约金(人民币50万元及装饰费用)的条件已具备，买受人有权据此要求赔偿损失。

案例二签了合同，第二天反悔，她也赔了73万

李女士在签订《房屋买卖合同》后第二天反悔，为此损失73万元。前不久，厦门市中级人民法院对此案作出判决，认定被告李女士违约，须向买受人支付赔偿金73万元。

据了解，被告女子姓李，出售与丈夫共有的财产。这所房子位于思明区。2016年3月27日，李女士与买受人袁女士签订《房屋买卖合同》，双方约定成交价格为人民币365万元。袁小姐交了30万的定金。

然而，在签订合同的第二天，李女士食言了。她食言了，理由是她的配偶不同意出售共有的房子。两天后，李女士退还了30万元押金。

在李女士食言后，袁女士因双方协商未果将李女士告上法庭。袁小姐起诉李女士以配偶不同意为由违约，应按照合同约定支付违约金，即成交价365万元的20%，共计73万元。

近日，厦门市中级人民法院裁定，被告李女士应当承担违约责任，并支付赔偿金73万元。

法官的陈述

如果你在签订合同后立即后悔，你还将承担违约责任

法官说，房子买卖要慎重，签完合同立即反悔，也要按约定承担责任。本案中，虽争议房产为李女士及其夫妻共有，但李女士主张未经配偶同意与袁小姐签订合同。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款规定，李女士与袁小姐签订的买卖合同应当是有效合同，但未经共有人同意，不得履行合同。

根据争议合同中的约定，“甲方(指李女士)承诺其配偶及其他共有人将知晓并认可该买卖行为”，“一方违反《房屋买卖合同》及本附件中的承诺，被解除、撤销或视为无效的，违约方应向另一方支付不超过成交价格20%的赔偿金”。

因此，李女士未经共有人同意处分共有财产，并向买受人作出承诺，导致合同无法履行，李女士应当按照合同约定承担违约责任。

案例三:老公卖房子，老婆不知道卖的房子能不能收回。

如果丈夫把房子卖了，妻子不知道，卖了的房子还能追回来吗？在此之前，海沧区法院也就此类因夫妻不合导致的购房纠纷进行了审理。

根据买方孙先生提起的诉讼，他与薛先生及其妻子签订了《房地产买卖合同》，约定对方以6万元定金向他出售位于海沧区的一套房屋。

然而，在签订合同时，卖方的妻子薛先生不在场。由于该房屋属于夫妻共同财产，需要夫妻双方签字后才能出售。当时薛先生代表妻子签字。

合同签订当日，孙先生向被告薛先生支付定金6万元，但后来薛先生及其妻子不配合办理过户手续。

为此，孙先生起诉薛先生及其妻子，要求其立即返还定金并支付利息。

面对起诉，被告人薛女士答复称，纠纷房屋为夫妻共同财产，她不知道丈夫何时将房屋出售。后来知道情况后，薛夫人明确表示不赞成丈夫出售。

被告薛先生还称，他与孙先生签订房屋买卖合同时并未告知其妻子。

最终，海沧区法院作出一审判决，认定被告薛的行为构成违约，要求其按照合同约定将收到的定金返还给买方孙先生。

法官的陈述

未经批准，妻子不能转让财产

如果丈夫擅自卖房，协议对妻子是否有法律约束力？对此，法官表示，本案争议房屋为被告夫妻共同财产，但薛先生未经妻子授权，以薛夫人委托代理人的身份与原告签订了房屋买卖合同，事后未得到妻子的追认。因此，薛先生的代理行为对薛夫人没有影响，薛先生应自行承担责任。

薛先生的售房行为超出了他的处分权。如果薛女士不同意出售房屋，则房屋买卖合同无法实际履行，孙先生无法取得房屋所有权。因此，薛先生的行为已构成违约，应承担相应的违约责任并返还定金。

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