考察报告格式 商业项目考察报告内容，怎么写？

案例大纲模板

1.上海商业地产检验计划(参考)

一、准备工作

1.调查地图

2.调查项目

1)梅陇镇商圈-恒隆广场

2)南京东路商圈——莱佛士城、欢乐城

3)淮海路商圈——新天地广场和K11购物艺术中心

4)小陆家嘴商圈——郑达广场和国际金融中心郭进中心

5)五角场商圈——五角场万达广场

6)中山公园商圈——龙之梦

7)徐家汇商圈——港汇广场

3.数据采集

在网上收集上海城市概况(历史文化、地理位置、城市定位、交通、城市分区、人口与经济)、商圈介绍、项目概况、项目业态规划、商业规划、商业建筑组合。

4.行程(暂定)

二、检查内容

1.商圈综合分析(由计划部门完成)

2.项目概况分析(由投资促进部完成)

名字

内容

负责人

项目名

项目地址

开发企业

商业区

业务类型

运营管理公司

业务类型

开放日期

停车位

附加备注

3.项目楼层分析(由投资促进部完成)

项目楼层格式规划

地板

业务规划

品牌名称(不少于10个品牌)

负责人

-1F

1F

2F

3F

4F

5F

4.项目的其他检查内容(由计划部门填写)

三.调查报告

检查结束后15天内，各小组领导将书面报告上海检查报告(涵盖检查的具体内容)，由计划部负责汇总、整理、编制PPT。

一个

做好购物中心检查的重要性

重要性1:了解购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼成功项目规划定位的内在规律，培养对商业项目战略的把握和理解能力。

重要性2:调查典型案例，探究其商业定位渊源和成功运营经验，找到可供公司借鉴的案例，培养购物中心运营管理思维和运营能力。

重要性3:与商业运营公司沟通，学习他们的管理运营模式，为公司的商业项目建设提供参考。

重要性4:通过对各个城市主题购物中心的调查研究，可以进一步研究各个项目中的功能分区和室内装修设计，了解商业综合体项目的特点、目前的商业模式和对商品展示的要求，了解商业综合体如何满足现阶段客户的需求。了解和借鉴各大商场的优势，在实地考察中发现问题，积累知识，开阔视野，积累经验，为以后的工作提供素材。

重要性5:通过对很多地方项目的考察，可以开阔视野，对相关知名品牌有更深入的了解。同时可以通过前期沟通，与部分品牌商家进行深入的业务对接和谈判，尽快提升合作意向。

2

《十二只眼睛》教你去逛商场

1.看看外面的交通线

比如项目如何与周边交通顺畅衔接，与交通道路的关系，如何规划人流、车流、货流的外部交通线路，卸货平台的规划，室内外停车场出入口的规划。项目与公交、轻轨、地铁等主要交通工具如何衔接，交通标志是否到位。

2.看看购物中心的外观

如立面结构设计与材料、广告空间规划、夜景工程、进入购物中心的主出入口尺寸设计是否足够显眼等。

3.看看购物中心内部的交通线路

动线是购物中心运营中的价值。平面主动线和二次线是否简单清晰，是否能从一端一目了然地看到业务，垂直移动线是否能快速顺畅地到达想要的楼层。交通动线(横向和纵向人流和物流组织)、中庭形式和面积(可用于促销以集中人气)。

4.看看电梯规划，保持每一层的平滑度

竖梯、踏步梯、爬坡梯的数量是否分布均匀，能辐射到商场的每个角落。

5.看结构设计

如柱距、层高、通道宽度、室内挑空空房间、开间、净高等。

6.看室内装修

地板材质、吊顶材质、灯光亮度、店面风格是否统一、防火是否隐蔽美化、地板商家标志是否足够清晰、广告空间设计、活动演艺区休息区休息设施服务台设计、浴室母婴区、小品绿化。

7.看看主店和副主店的业态属性、商家品牌、面积大小、配送楼层和位置，看看有没有新的业态和品牌。

8.看看独立商店

商户品牌、业态属性、面积大小、分布楼层和位置，是否有一些新兴的业态和品牌。

9.看面积比和格式比

看主店和独立店的面积比例，以及购物、休闲、娱乐、餐饮的营业比例。

10.看运营管理水平

外包商业运营公司或自建的成功案例有哪些？是否实现统一管理、统一推广、统一管理、统一形象、统一收银；地板和厕所角落的清洁度等。

11.看商业情况

比如人流、提包率、客户单价、滞留时间等。

12.看看购物中心的租金

分楼层、分地点、分业态、购物中心年营业额等。

以上是单个购物中心从整体到细节的考察点总结。

此外，从宏观角度来看，有几点必须做:

1.项目所在商业区的过去、现在、未来都是她的前世；

2.不同商业形式的比例。其比例是否合理，与项目后期的成熟运作密切相关；

3.建筑规划:沿街商业开口、深度、广告空间、层高等。；停车场、建筑立面、卫生间配置等。；

4.商业投资:品牌的规格和数量，商家的资质和经营能力(国际、国内、省内、本地品牌等)。).

点击:“全国2000+品牌查询及使用指南”

三

购物中心检查的四个角度

调查角度1:商圈+典型项目

从宏观的角度来看，要想从商圈的角度去考察典型项目，首先要对项目所在城市的概况、商圈的分布和特点进行详细的总结和分析。

在此基础上，对典型项目本身进行考察，得到的考察结果不仅有利于对城市商业区有一个客观深入的了解，也有助于对典型项目的定位、业态、运营有更深层次的判断和经验获取。那么，考察商圈+典型项目的要点是什么？

1)城市总体情况分析:城市概况、主要经济指标、外部交通条件、城市交通、城市战略定位、城市综合竞争力(其中，对于不太知名的三四线城市，需要调查的内容较多，包括人口构成与分布、经济指标、主导产业、城市区域地图、商业现状、城市未来规划等。)

2)城市商圈整体调查:商圈分布、商圈发展特点、形成原因、商圈鸟瞰、重点商圈标明各商圈位置，然后介绍商圈级别、主要功能定位、商圈辐射人群(数量、消费能力、消费习惯)、代表性商家、在建商家(位置、鸟瞰、基本项目档案)。

3)关注单个商圈:商圈名称、位置、性质(即商圈定位和等级)、代表性商圈项目、商业业态、消费群体、年龄结构。

4)典型项目调研:项目交通及选址、定位、规划设计、商业组合、面积、高度、每层商铺数量、装修风格、商业氛围、品牌特色、商业及商铺布局、主要店铺介绍、商品展示、主题特色、运营管理、项目总结。

调查角度2:项目综合调查

调查要点:

(1)基本文件、规划设计理念、项目定位；

(2)位置分析(包括客货分流、出租车候客点、通畅环路、道路设置)；

③外动线和内动线；

④项目外观、室内空房间、中庭、天顶设计风格、店铺设计；

⑤业态分析(业态分布、现场照片)、各楼层业态组合及品牌、楼层业态布局、特色业态展示、主力店展示、品牌分析。在此基础上，如果能获得更详细的信息，可以详细调查投资情况，包括介绍的第一家店铺、商户数量、各种业态商户比例、品牌组合分析、合作经营模式、SWOT分析；

⑥节点分析，即考察项目的设计细节和创意，包括建筑立面、门厅、中庭、扶梯、电梯房、公共走道、公共卫生间、公共休息区、配套设施等，需要通过大量现场照片展示，并辅以文字说明和点评，以勾勒细节的优劣。

调查角度3:类似项目的对比调查

案例一:北京西单欢乐城等六大项目对比调查

调查对象:西单欢乐城、老佛爷购物中心、北京乐天银泰百货、曹芳新光广场、朝阳欢乐城

调查的要点和优点:

1)人员管理:楼层人员管理、楼层管理合同、综合服务台管理、楼层监督台改为服务岛

清洁人员的管理

2)环境管理:休息椅的变形仪、照明/投影/LED封装柱、环保设计、不同形状的垃圾桶、厕所、绿植、艺术墙、装修管理、艺术与商品的完美结合

3)导购管理:导购系统——商场导航，导购系统——楼层及品牌简介、标志、传单广告阅读栏、安全警示贴、火灾警示贴、安全出口指示贴

4)营销管理:体验营销、节日营销、名人营销。

案例二:南京水游城等四大项目的对比调查

调查报告分为总结、重点和亮点文章。

【概述】项目基本情况。

【重点文章】分析调查过程中的疑点和思考重点，加深对商业形态和动线的理解。

【亮点】在调查过程中，发现了景观、商业业态、品牌设置等方面的一些亮点，在此收集，以启发以后的项目调整或建设。

1)概述:横广场、水游城、岳红、江宁万达

从基础档案、交通、格式构成、基础设施、项目亮点等方面做一个大概的介绍。

2)重点文章

景观设计分析——以水有成为例

浅析动线与商业形态的结合——以岳红为例

项目定位分析——以横向方为例

3)亮点

在考察过程中发现，一些景观、业态、品牌设置都是别出心裁、有创意的，在此收集，以启发以后的项目调整或建设。

例如:超长扶梯(岳红市)、特色景观小品(岳红市)、人性化设计(岳红市)、半开放式广场(水城)、圣诞主题外装(水城)、超大室内景观(横侧)，附图片:景观分析、项目定位分析、超长扶梯、小景观等。

案例三:莱佛士(北京、上海、广州)比较调查分析

莱佛士(Raffles)是凯德置地(CapitaLand China)旗下最具特色、世界知名的综合商业项目品牌，不仅是开发商，更是业主和管理者。

莱佛士品牌起源于1986年的新加坡。到目前为止，它在世界上有9个项目，其中7个在中国，分别位于上海、北京、成都、杭州、宁波和深圳。

莱佛士是“一城之内的城市”，集居住建筑、商场、写字楼、服务式公寓、酒店等多种业态于一体。，并在中心城市的交通枢纽建设一个经济综合体和城市地标。

本案例考察了北京莱佛士、上海莱佛士和成都莱佛士这三个不同城市的莱佛士之间的差异

调查角度:ai整体无corrida。

调查重点:①建筑设计；②空之间的气氛营造；③操作细节；④沟通与空；⑤第三人生空。

调查角度4:局部和详细的调查方法

1.景观调查

景观分析包括:周边关系处理、正门广场(特色灯柱、车道分隔)、特色水景、地面铺装、地面停车、绿篱墙、圆形下沉广场、广场绿地、主次入口广场车库出入口、广场绿地。最后，对整体景观的亮点和不足进行了总结和分析。

2.装修调查

装修调查要点:地板、吊顶材料、墙体材料、照明及导向、设备安装、栏杆及扶梯、卫生间、软包件、车库装修。

3.租赁管理调查

包括街区主题、指南(挂旗指南、墙贴指南、垂直指南)、装修管理、财务管理、现场管理、客服管理、安全管理、保洁管理。

4.格式及特色业务调查

检查事项:业务规划、品牌组合及业务比例、特色业务分析、楼层规划

调查重点:品牌组合亮点、特色业务分析

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