温州债务危机 这家房开掷3.13亿接盘 4个多月过去，温州第一烂尾豪宅怎样了

在上海被称为“汤臣一品”，计划出售5.5万元/平米，是各种“鹿城一品”的集合，因为开发商温州光大房地产开发有限公司负债累累，快完工时已成为烂尾楼。

像温州很多陷入债务危机的企业一样，光大房产开发申请破产程序，“鹿城一品”地块及其附属建筑也在淘宝上拍卖。然而，就在拍摄开始前，光大房地产开发有限公司法人王小海以寻找投资者复工为由，向法院申请暂停拍卖。“与拍卖相比，复工可以换更多的钱”。

法院暂时撤回拍卖，但复工未能顺利进行。

今年5月，命运多舛的“鹿城一品”地块和在建工程开始第二次拍摄。经过5家申请人69轮的竞争，温州鑫华鸿房地产开发有限公司最终以创纪录的3.13亿元的拍卖价格成为温州司法网的接收方。

现在四个多月过去了，鹿城一品“换血”后会是什么样子？

新主人继续走高质量路线

“我之所以敢花3.13亿元参与拍卖，是因为对这个项目的全面调查和探索。”新华红方发展的一位负责人表示，无论是区位、交通、商业等外部配套设施，还是产品质量和设计，该项目在温州地区都无法复制。

新华红坊开透露，他们决定保留该楼盘原有的格局和主体结构，同时引入国际顶级设计团队对每一个细节进行精心设计。将新中式园林与现代风格建筑相结合，工程质量将在景观、建筑和立面等各个方面得到提高。

新华社红方说，他们正在具体做这些改进:在外部景观方面，他们应该创造一个美丽的“城内、外”的意境；在建筑主体部分，工程原建筑立面应以白色窑洞石为主石改造；在室内装修上，再现了世界级豪宅的高贵品质。

至于传闻明年1月开盘，负责开房的相关负责人表示，目前还没有确定。

投入3.13亿元的时机是否合适？

“鹿城一品”会成为烫手山芋吗？拍卖会落下后，车间里各种讨论的声音从未停止过。

不过，新华红方的主人睡个好觉就够了。今年上半年，温州房地产市场呈现出供销两旺的市场态势。

作为楼市风向标之一，温州法院今年以来对被查封房屋的司法网上拍卖，拍卖价格几乎一律高于评估价，竞拍者经过几十轮竞争的输赢善举频频上演。

根据温州市住房建设委员会房管局的交易数据，今年上半年，温州共销售商品房34848套，比去年增加3917套，增长12.86%；总建筑面积426.32万平方米，同比增长10.76%。相应商品房成交价格稳步上涨，商品房平均成交价格超过14400元，比上个月上涨3.3%。城市住宅平均每平方米成交价超过2万元，比上个月上涨5.83%。今年最高售价的万科时代翡翠河畔单价突破4万元。

正在升级的“鹿城一品”。

然而，毕竟现在已经不是房市疯狂的时代了。这位前老板曾计划以5.5万元/平方米的价格出售“鹿城一品”。新华红方车主开“升级改造”后，打算卖多少？

风光无限的豪宅为什么会成为拍卖物品

“鹿城一品”于2010年2月被温州光大房地产开发有限公司以4.158亿元收购，底价高达每平方米26357元。当时该地块的初始挂牌价格为1.9696亿元，吸引了9家房地产开发公司参与竞争。经过一个多小时13轮的反复招标，温州光大房地产开发有限公司以人民币4.158亿元中标。

谁也没想到“鹿城一品”地块和在建项目连当年地块的投标价都不如。

2010年，当房地产市场不想卖的时候，曾在朋友的房地产公司工作过的王小海再也忍不住了。他与其他六位企业家和朋友一见如故，决定在鹿城推出高端地产，目标是上海“汤臣一品”。

当年《鹿城一品》的渲染。

“里面自有资金只有30%~40%，其他都是借来的。”王小海说，每月借款利息从2点到3点不等，甚至是4点。

那是一段疯狂的时光。很多人觉得看到这么大的盘子就什么都不会发生。有些人还要求王小海和其他人借钱。

当时“鹿城一品”结合了各种高大产品，传闻售价高达8万/m2。

“真是太传奇了。但是，我们原来计划的销售单价是55000元/平方米。因为温州当时略高端的楼盘卖了5万多元/平米。”王小海说。

按照通常情况，开发商可以在收回土地后半年至一年内进行预售。然而，令他们惊讶的是，建造的房屋数量和周围的居民有所不同。建造四栋大楼的计划被推迟了。当他们最终不得不接受只建了两栋楼的事实时，已经是一年后的2011年了。

祸不单行。“用土地证抵押给银行的2亿，有7000万没有到位，资金链突然断裂。”王小海说。

从此，“鹿城一品”成了著名的烂尾楼，正如你所看到的:建设停止，直到完全关闭。

停工前，“鹿城一品”的框架已经完成，但砖砌体、门窗、装修还没有开工。楼层的女儿墙预留了竖向钢筋，混凝土还没有浇筑，楼层的女儿墙已经浇筑，物业管理楼还没有开工。

原司法拍卖一度被撤销

2015年8月28日，龙湾法院裁定受理光大房屋开发公司破产清算案。截至2015年11月，光大房屋开发有限公司申报的债权总额为20.5亿元。经管理人审查，光大房产确认负债约7.97亿元，其中优先债权约2.34亿元。此外，12.5亿元申报债权不予确认。

龙湾法院透露，光大房屋开发公司破产极其严重。其中，抵押权人原是华夏银行温州分行。2013年10月，华夏银行温州分行将其债权转让给浙江浙商资产管理有限公司，其抵押担保债权共计1.89亿元，普通债权共计1360万元。建设项目优先债权人为温州建设集团有限公司，除优先债权4466万元外，还有普通债权2294万元。

根据第一次债权人会议表决结果，受管理人委托，龙湾法院于2016年6月20日作出拍卖决定，决定对光大房屋开发有限公司及其地上在建项目的土地使用权进行司法拍卖，并发布拍卖公告，定于2016年7月6日开拍。

但光大房屋开发有限公司股东和部分债权人提出由杭州某投资公司贷款，原项目承包商温州建设集团同意继续施工。如复工，可要求停止拍卖，并于2016年6月29日召开光大住房开发债权人委员会会议。法院认为，虽然温州建工集团明确表示在不符合其条件的情况下拒绝继续施工，但鉴于上述实际情况和恢复施工的可能性，还是予以许可并撤回司法拍卖。

2016年8月2日，第二次债权人会议召开，多数债权人投票给予60天提交复工继续施工方案。

2016年11月3日，召开第三次债权人会议，表决复工继续施工方案。大多数债权人同意了这个计划，并通过了投票。会后，抵押权人浙江浙商资产管理有限公司提出异议，认为复工续建决议违法，损害了其合法权益。

2017年1月19日，龙湾法院做出决议，取消复工继续施工计划

2017年2月22日，光大银行召开第四次债权人会议，表决通过破产财产价格变动方案和复工方案

2017年4月12日，龙湾法院作出“鹿城一品”网上司法拍卖决定

2017年4月25日，光大银行部分债权人再次提出终止拍的申请，但未获法院批准

法院详细解释了它不同意恢复施工的原因

1.复工续建方案未经抵押权人同意，要求人民法院决定确认抵押权人的抵押权，撤销抵押权人的他项权利证书，缺乏法律依据，违背了抵押人自主权原则，是复工续建方案以户售房的前提条件。

2.复工续建方案中提到，融资款作为共同利益债，优先于建设工程价款等债权和有财产担保的债权，随时清偿，这是违法的。抵押权人和项目优先权也明确反对融资资金的优先权。

3.复工计划存在一定的盈亏市场风险，应由相关方协商确定，自愿承担盈亏。债权人复工计划仅预期复工的收益，但对于可能出现的工程延期或质量问题、销售回报不理想、行政审批失败等风险，复工计划缺乏全方位的防范措施，拖延了对债权人的清偿，但不能保证所有债权人都获得较高的还款比例。

龙湾法院指出，由于抵押权人不同意，该房产尚未预售，目前正在建设中。预售是一种行政许可行为，涉及投资者、购买者等多个利益群体，由相关部门按照法定程序进行。在破产程序中，认为债权人会议表决后可以实现公开出售是不恰当的。

如果恢复审理，将涉及优先债权人、普通债权人、施工方、投资方、买方等各方的利益平衡。因为破产企业不具备承担风险的能力，法院要慎重考虑各方的诉求和可能存在的风险。法院只能协商指导，在没有法律规定的情况下，不能强迫各方接受相关方案。

破产案立案已经一年多了，法院已经充分给了各方协商的机会。协商未能复工继续建设的，仍需回到法制轨道，按照《企业破产法》规定的破产清算程序处理破产财产。普通债权人不可能因为不同意拍卖就永远不启动破产财产处置程序。

来源:浙江新闻客户