通州是哪个省的城市 北京最大的价值洼地在哪里？

01

一切都有可追溯的源头。

北京的城市规划最早可以追溯到1957年版。最初的设计是北京以老城区(主要是二环路以内的老城区)为单一的城市中心，通过环路向外扩散成长。

可以说北京现在是按照时间的尺度一步步走过来的。但是，北京的发展速度远远超出了大家的想象。当规划还停留在图纸上的时候，北京已经提前完成了无序的开发和扩建。

结果北京六十多年来一直在传播蛋糕。

馅饼的膨胀速度有多惊人？比如1993年国务院批准北京市1991-2000年城市规划时，北京市仅在这两年就提前实现了规定的城市用地规模，人口比2010年目标人口多80万。

当人口规模和土地利用规模迅速扩大时，单一的中心城区模式存在很大的弊端。如今，北京三环有大量的就业机会。如果工业过度集中在中心城市，人口会进一步聚集在这里，变得越来越闭塞。

有人说北京上班族是全国最苦的。

多年前，北京的平均通勤距离位居全国第一，通勤时间是全国所有城市中最长的——平均1.32小时。不过这个时候对于很多上班族来说已经很开心了。对于平谷、燕郊、房山的一群人来说，往返时间甚至超过三个小时。

当北京早高峰和晚高峰拥挤的国茂桥路口亮起红灯，当地铁上陌生人把脸贴在对方的后脑勺时，我们只能无奈地承认:

之前的规划有些问题。

02

很多问题如果不能从源头解决，很容易滚雪球。

说到北京的城市规划，很多人会提到60多年前的“梁晨计划”。

梁晨的计划与现有的规划思路不同。他的核心思想是保护原有的老城区，将市中心西移，选择公主坟以东、月坛以西的适中位置规划行政中心。

在规划的规划草案中，还有一个商业区，大致位于今天的北京西站及其周边地区。这样，北京将有三个相互联系、功能不同的中心区域，行政、商业和文化功能区将被分开并成组发展。

这个方案，当时看起来很先进。首先，它避免了蛋糕在城市中传播的问题，其次，它可以解决城市功能和产业无序造成的城市疾病。这个概念与当前城市规划中提到的“有机疏散”理论非常相似。

梁思成对旧城也有一个很浪漫的想法:绿化城墙，把永定河引入护城河，夏天放船，冬天滑冰。让老城成为世界上独一无二的环城立体公园。

照片:正阳门

梁晨的计划让人想起了罗马。在新罗马的建设过程中，罗马人原封不动地保存了18世纪以后发掘的遗迹和遗迹，新罗马的中心被选在古罗马以南5公里处。后来有人评论说，荣耀属于希腊，伟大属于罗马。

说个题外话，在中国，也有新城与古城完美结合的案例——大同。推动大同城市规划的“网络名人耿先生”也引起了很大争议。

下面继续说梁晨的计划。众所周知，梁晨的计划后来并没有通过。20世纪50年代的北京，国内生产总值还不到2亿。老百姓穷，一贫如洗，饥寒交迫，真的建不起新城。

看到这里，很多人可能就再也看不懂了。题目不是说萧条吗？为什么没提过抑郁症？

不要担心，上面提到那么多关于北京规划的往事，只是为了说说北京目前最大的抑郁症——通州。

如果说梁晨的计划，是很多人的遗憾。

那么通州分中心的规划就是为了弥补这个遗憾。

通州分中心的规划，从某种意义上来说，就是把问题拉回原点，从源头上解决北京的拥堵问题。

如果策划是0分，落地是50分，执行是100分。

那么，在过去的5年里，通州从0-50分实现了预期，而在未来的10年里，通州将慢慢实现价值，这更值得乐观。

03

我们先来分析一下通州市副中心的定义。这是很多人不理解，容易产生误解的地方。

什么是城市副中心？

首先，城市副中心的概念与以往规划中的卫星城、新城完全不同。

北京不缺卫星城和新城。1983年，北京城市总体规划提出建设黄村、良乡等13个卫星城市；1993年，总条例增加亦庄，拟建14个卫星城；2004年，《通则》提出在“卫星城”基础上建设11个新城。

这些新城都是同时建成的，层次也不清楚。在北京单中心的前提下，大部分新城成为沉睡的城市，随着无序的发展，形成了方庄、亚运村、马家铺、回龙观、天通苑等密集的居住社区。

这些沉睡的城市和大社区围绕着五六环形成了一个圈，加深了交通拥堵和城市拥堵。

另外，城市副中心不是CBD的概念。

很多人把通州比作东京的新宿，伦敦的金丝雀码头，上海的徐家汇等等。虽然这种副中心可以缓解城市的商业和商业功能，但其本质仍然会促进城市的进一步发展。

图片:网络，侵删

身边，很多人可能会头晕。通州分中心到底是什么意思？

它是一个Sub city center，字面翻译为“Sub city center”，不同于以往和最新的城市表达形式。你可以把它想象成一个次中心城市。

通州副中心不仅要缓解北京的人口和工业，还要促进京津冀的融合和共同发展。

为了便于理解，我们将京津冀城市群与长三角城市群进行了比较。

长三角城市群，协调发展最好。从城市群之间的梯队和结构来看，上海是长三角的中心城市，南京、苏州、杭州、宁波是次中心城市。实力较强的无锡、常州、南通、扬州、绍兴、嘉兴、湖州等城市也形成了周边助力城市，推动长三角城市群的发展。

至于京津冀城市群，北京是最大的城市，天津是第二梯队。剩下的城市只有唐山，其余都是经济发展薄弱的城市。

城市与中心城市经济联系平均值的规模分布

一个是好的城市品位梯度，一个是惨烈的城市品位悬崖断层。

通州副中心的任务是发展新城，弥补城市品位梯度。它不仅承担了北京的产业和人口疏散，而且对天津和河北城市群的经济发展起到了带动作用，培育了新的城市经济增长水平。

所以通州最大的特点就是需要从行政区划的角度来界定。它是一个行政区，是独立于北京中心城市的新城市。

最近一个热议的话题是，通州区十三五规划近期调整方案中，取消了原规划中“市级行政分中心”的发展定位，很多人认为通州要凉了。且不说新方案中对通州的定义太高，更不说现在市政府大部分都搬到鹿城去了，就算去掉这个位置，也改变不了什么。

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房地产投资的一个逆向思维逻辑是:越是无限制购买，只炒作，规划不落地的地区越是要避免，越是严格控制，项目落地快的地区越有价值。

对于全国各城市来说，北京限购最严，要求连续缴纳社保或个税60个月。

而且通州的购房条件比北京严格。即使是在北京有户口的居民，如果已经有房，想在通州买房，也必须有通州区连续三年缴纳的社保或者个税。

更为严格的是，通州买家也限制自己购买住房，购买条件与住宅楼相同。这样恶劣的条件，只有通州才有。

我们来看看通州分中心的具体规划。实际上，通州分中心占地仅155平方公里，仅占通州906平方公里的17%。去年，通州拆除违法建筑约2000万平方米，分中心155平方公里范围内的违法建筑已经清理完毕。

根据通州区规划，“一城一带一轴多点”。首先，一个城市是北京市中心155平方公里的分中心，这个很好理解。

区域是指依托大运河的文化开发区。

虽然只有一句话，但是信息量非常大。在通州新城建设中，我们仍然会遇到一个50多年前北京规划中遇到的问题:市中心是建在新城还是老城区？

我上面做了个简单的图。通州老城区主要有两条路线。东西方向是长安街延伸的新华街，南北方向是通州到顺义的通顺路。老城区主要沿新华街开发。

但在通州新城规划中，通州核心区选择北移，围绕五河交汇的源岛发展。这既继承了通州原有的运河文化，又使通州的新城和老城实现了和谐统一。

同时我们可以看到，运河的核心区域是由高层建筑严格控制的。这样，CBD中的超高层建筑、旧城中燃烧的灯塔等历史遗迹将结合成独特的城市景观，在水乡中形成良好的城市天际线。

当年梁晨的计划失败的遗憾，从通州的规划来填补。

通州分中心建筑规模1亿平方米，不算全新。它包含了老城区大量的既有建筑，涉及到通州老城区的改造和重建。在58.5平方公里的老城区，永顺镇、鹿城镇、梨园镇、张家湾镇、宋庄镇的交通条件、生活质量和生活设施都将有很大的改善。

接下来我们分析“一轴”，即依托六环路打造功能、整合活力的区域。这里其实有一个很大的项目，就是东六环改造(京哈高速~鹿苑北街)。

如何描述六环入土工程？战壕是不人道的。16公里，投资172亿，相当于每公里10亿。除了四车道改为双向八车道，还有一条7.5公里的地下隧道。

请注意下图。六环整个区域处于尴尬的位置，南北向贯穿整个区域。六环东侧是北京市政府行政办公区，西侧是交通枢纽和居住区。这部分道路走向地下，削弱了地面的破碎感。绿化和公园可以在地上做。

沿着轴线梳理之后，自然就找到了通州民居最好的核心三角。三角区被六环、运河、童眼高速包围，西有通州运河CBD，东有市政府所在地。南部是一个极好的运河景观。

这就是为什么在过去10年里，这个行业的房地产表现优于北京的大多数房地产。

05

最后说一下“多点”，即围绕副中心的几个工业特色镇。

从规划上看，每一个城镇都是引人注目的。但从置业和投资的角度来看，目前最值得关注的只有两个问题。

地域上来说，永乐店和家务较远，很难被分中心的红利辐射。虽然房价两万多，但对北京购房者来说太珍贵了。买有点浪费。

工业方面，睢县镇以养老和卫生为主，医疗设施良好。西吉镇是果蔬养殖基地，以生态观光为主。宋庄是一个艺术聚集区，未来可能会成为通州政务发展区，但总体来说，这三个镇的产业还不够优势。

有一座特别的麻基桥。位置尴尬，在大兴通州交界处，通州边缘，更靠近亦庄新城的辐射。因此，马句大桥的配套设施一直难以发展。

引人注目的城镇是鹿城和太湖。鹿城作为市政府搬迁所在地，以其独特的区位优势，享受着巨大的利益。

聚焦太湖，太湖是一个可以很好规划开发的板块。

从地理上讲，太湖位于朝阳、通州、大兴的交汇处，是一个非常重要的枢纽。如果你去国茂，在太湖双向八车道的京津高速公路上不会堵车。

环球影城7号线和八通线沿线的优势就不说了。规划中南北贯通的17号线将穿过太湖，连接两个机场的S6号线也将穿过太湖。

而且还是半熟的土地，可开发面积大。

最近万科东王就在这一段，可以说是太湖唯一的待售项目，距离在建地铁17号线亦庄站前区南站500米。

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