绿城柳岸晓风 绿城柳岸晓风丨“贴牌”的房子能买吗？

文同·小白

郑州的房地产奔放粗犷，很少有项目能经得起岁月的考验，尤其是那些堪称标杆的。

绿城百合搭上了东区的顺风车，用飞奔的房价诠释了自己的价值，也让绿城品牌在郑州神话待了十几年。

在过去的十年里，绿城百合为生活在东区树立了一个好榜样。现在绿城以“代建制”模式在二七新区入围。会不会成为“郑南绿城百合”？绿城的OEM版和正品版有什么区别？

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在制造业，有一个热门词，就是代工，特别是现在的手机，基本都是代工制造的。

在房地产行业，有一个类似的词，叫做代理人:一个普通的房地产开发商，把自己的房地产交给某个大牌房地产企业进行建设和管理，并把它打在这个大牌房地产企业的旗号下，这样可以卖得更贵更快。

比较流行的说法是，小户型房企可以借用大户型房企的品牌，可以卖的更好；大牌房地产企业不交费，不接受委托，不收取管理费。

看来你不用冒险了。听起来很美好，所以很多房地产开发商都想做这份工作，但前提是你要做品牌房地产开发商。品牌是最不清晰的东西，连最小的房地产企业都觉得自己有品牌。

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绿城是中国第一家做建筑业务的房地产企业。早在2005年，绿城就为杭州建造了建造房屋，并于2010年开始了民间建造业务。

绿城于1994年在宋卫平成立。得益于极致的产品风格，绿城迅速成为品质开发商的标杆。

2009年绿城达到历史巅峰，销量仅次于万科，但今年也出现了急转弯。

在楼主的拉扯下，宋卫平在2012年勉强引进了九仓作为第二大股东，将部分项目卖给了融创。

2014年经济下行，中高端项目的市场落到了icehouse。宋卫平开始努力推进蓝城建设，蓝城成为短短一年内利润率最高的商业板块。

然而，与基本上只扮演金融投资者角色的九龙仓相比，CCCC希望更深入地参与绿城的运营和管理。2015年，CCCC增持绿城股份，超越九龙仓成为第一大股东，宋卫平团队跌至第三大股东。

由于宋卫平领导的蓝城和CCCC领导的绿城发生冲突，2016年6月，绿城重组蓝城，将其建设业务纳入绿城管理集团。简单来说，绿城买断了宋卫平领导的蓝城建设业务。

2019年7月11日，绿城中国正式宣布宋卫平辞去绿城联合董事长等公司职务。

所以你现在看到的代理建设，不管是绿城还是蓝城，都是绿城下的。换句话说，只要是代理建设，无论是蓝城还是绿城都不是“宋的正版”。

绿城粉与其跟着绿城，不如跟着宋卫平，因为他们相信，偏执的宋卫平就算不赚钱也会盖房子。然而宋卫平没有绿城。如何在保质和高周转率之间找到一个平衡点，不至于失去粉丝效应，应该是一个需要考虑清楚的问题。

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目前郑州只有三个纯绿城谱系的项目，分别是东区的绿城百合、中牟绿城的百合园、雁鸣湖绿城的玫瑰园。算上绿城年初在滨河国际新城拿的地块，一共四个项目，但其实郑州绿城的影子一直都在。

因为得不到土地，绿城不断以两种方式出现，一是建楼，二是参与前期规划设计。

代表绿城的有程凯绿城、尚易绿城翡翠花园、郭龙绿城怡园、绿城智慧园、天伦绿城桂雨兰亭等。

代表蓝城的有绿城胡风玫瑰园、蓝城果园、蓝城玫瑰园、蓝城桃园肖春、蓝城桃花源、民生银行家属院等。

绿城参与了建业海马九如大厦、金沙湖高尔夫会所等的规划设计。

位于二七新区的绿城六安小冯由德润交付，绿城负责施工。

2009年初，河南德润房地产有限公司成功获得二七区王虎寨村改造开发权。为了给这个面积3000多亩、建筑面积近300万平方米的“城内之城”找一个响亮的名字，德润地产悬赏10万征集案名，一时作为一个著名的故事流传下来，“德润黄金海岸”几个发光的大字甚至“照亮”了整个南区。

没想到，旧城改造项目并不是喊口号那么简单。没有足够的资金和能力，这块蛋糕是嚼不动的，可能会拖累自己。打了十几年，德润就没了名声。2018年，德润终于为余地找到了合作伙伴，最终选择了鑫源和绿城。

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绿城六安小冯一期位于南三环大学路以西100米处。由于临近南三环，配套还可以，红星美凯龙广场一路

一期占地51.7亩，地块形状很像一把斧头。东北角的额外手柄位置目前正在销售部施工。这部分扔了，剩下的情节还是方的。

地块控制规定显示，容积率为2.17，高度限制为40米。绿城规划了11栋13层的小高层建筑，大部分设计为2T2和2T3，总户数不足500户。户型最小120㎡，最大180㎡。面积截面很适合改进。

单看绿城六安小枫的外观和建筑指标，是符合改善的，但是看了户型之后，就让人有点犹豫了。

120㎡左右，三室两卫深度太长，只有一间卧室朝南，主卧还是暗室。

158㎡四室两卫也太深了，只有一间卧室朝南。买这么大的房子，南方就不能只有一个卧室享受采光吗？

180㎡的超大户型，虽然有三个开间朝南，但也有深度太长的缺点。主卧套房突出的衣帽间势必会阻挡南北向的空气对流。餐厅和二卫之间空间浪费严重，卫生间对于额外的套房来说还是暗卫。

虽然外观很美，但户型设计真的一般。不是流行的大脸、短宽深，而是常用的短脸，宽而深。这种户型舒适度一般，并没有表现出高端改善项目应有的外观。

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关于户型的争议可能需要讨论，因为对于一些客户来说，户型不是他们关注的焦点，而代理施工是另一个需要考虑的风险因素。

代建之所以受到质疑，主要是因为其项目受投资者的影响，具有高度的不确定性。

有资本有实力的公司往往不会选择打造自己的品牌，因为如果公司以房地产为核心业务，肯定会打造自己的品牌。

所以投资者既没有资金，也没有技术。大多数情况下，当地只有一块或几块土地，所以他们选择代表公司建设，并利用品牌来提高溢价，从而很好地实现它。对于这类公司来说，代建公司只是提高利润或支付速度的一种手段。

比如在城市开设绿城绿园之前，绿城想在品质上做高端，但是因为资金原因，需要快速去转型，最终导致绿城的退出。绿城退出时保留了绿城物业，但后来绿城物业经历了波折，几乎退出。

另外，在代建业务的提速中，绿城曾经坚守的质量防线很难全面。据不完全统计，在过去的一年里，青岛绿城百合花园小区、青岛李沧绿城郁金香银行、安徽绿城玫瑰园都发生了业主维权事件。

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绿城百合的成功告诉我们，只有房地产定位和区域定位相匹配，改善板块才能实现其价值。改善地点明显错配在正好需要的区域，房产价值会大打折扣。

如果你是二七的地理客户，绿城六安小冯即使是建设项目，也可能是你的优质选择。企业的优质基因绝不是一天的工作。绿城强大的内部实力只有从建筑的布局上才能看出来，这在二七新区很少见，正好需要一个大的市场。

对于非地域客户来说，绿城六安小枫并不是一个可以放弃面积、交通、居住环境等因素的完美项目。毕竟绿城只是代理人，不是领导，还是有风险的。绿城周边可以交2000到3000元的保费。值得吗？

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