杨三俊 山西煤老板伪装新盘卖二手房 100套房源产权关系非常复杂

近日，在北三环青年沟路，一处名为“和平里八号”的楼盘以低于市场价5万元/平米的价格吸引买家，号称“北三环最后一套精装公寓”。但记者发现，新址背后，其实是山西煤老板8年前买的“库存”二手房。在100套房的源头背后，罗志在借款人、实际业主和代理卖方之间建立了多重复杂的关系。

伪装成新盘子的二手房

位于东城区青年沟路最东端，紧邻地铁13号线刘放站，这座名为“和平里8号”的建筑在东北二环非常特别，那里有很多旧二手房。

因为房产门口有一个戴着红色贝雷帽的保安，如果司机进入房产一楼售楼处，必须和保安打招呼“看房”，才可以放行。进入售楼处后，前台的文员女士会先要求登记联系方式，她会指派一个穿着统一的销售总监向管家介绍户型，然后乘电梯上楼看样板房。

这一切，售楼处、样板间、保安、统一楼册、销售总监，似乎都在告诉管家们，这是一次新的销售，就像印出来的传单:“东北二环、精装修学区房、现房待售。”

然而这些都是表象。听了五分钟房地产的优势，营业员会轻声告诉你，现房其实是二手房。

“这是06年开的项目，整个B座都是一个有钱的老板承包的。最近老板急需资金，才勉强放出100个来卖。”昨天下午接待记者的销售人员介绍说，B座17层有109套房，除了17层有9套房外，其余均对外开放。“所以，在这里买房和在别处买二手房的过程是完全一样的。”

税前价格比周围低10%

2006年的老房子为什么叫“现房待售”？当记者说看不懂的时候，营业员马上补充说“金主”确实是2006年买的B座，大概一万元/平米。当时项目命名为“金红阁”，产权70年，A座由中央单位购买。购买后，老板把酒店改做了几年的外商，现在正在把酒店改回住宅。“楼上正在装修。以后房子都是精装公寓。装修标准也会注明。买房合同厚，不等于卖现房。”

销售人员向记者强调，老板给出的售价比周边市场便宜，因为急需变现，均价在5万元/平米左右。以记者问的76平米两居室为例。单价4.9万元/平米，一套房372万。就算现在楼市下跌，周边的二手房价格还是在5万元/m2到5.5万元/m2之间。

“不过，这是二手房税。”另一方称，房子虽然买了8年，但下来晚了。不到5年，按照北京现行政策，要交20%的税，契税，5.5%的营业税。"算上税费还是比周边便宜."

挨家挨户走窄路

随后，记者跟随销售人员来到6楼，参观了76平米的样板间。从走道上看，如营业员所说，以前是酒店，房间布局和快捷酒店完全类似，2梯9户，房间门对着门。打开样板房，虽然房间格局已经转型，入门柜变成了开放式厨房，但淋浴房和大床房还是依稀留下酒店的痕迹。

据市工商行政管理局网站介绍，在此经营的三喜商务酒店，于2006年取得营业执照。“老板为了把房子改成酒店，确实改变了房子的内部结构，但是承重墙的部分没碰。”销售人员承认住房结构发生了变化。

“纯住宅项目不符合酒店要求。连公寓都需要拆一些隔断。”业内人士指出，从住宅到酒店，再从酒店到住宅，这意味着计划至少修改了两次。

销售公司不合格

销售人员告诉记者，100套房都是老板的，但是因为老板业务繁忙，不经常在北京，所以他委托了一个代理人代表他处理所有的二手房业务，整个过程我都不会出现。“放心吧，我们已经委托公证处公证了。你签合同的时候，代理人也会持有老板的身份证。”据销售人员称，该代理人估计是老板的下属或亲戚，被勒令跟进“和平里8号”的销售。“这几天我们卖出了3楼和4楼的18套房，都是这样签的。”

代理人负责签署合同。扮成业务员的销售扮演什么角色？对于记者的提问，销售人员辩称，他们相当于链家地产这样的二手房中介，匹配业主和买家。因为私人老板和公司老板交情不错，让公司代卖。不同的是他们不收代理费，一套房可以给买家省下10万元的佣金。

然而，当记者询问该公司的名称时，该销售人员犹豫不决，多次询问，才说这是一家北京的房地产销售公司，名为北京郑锦。在售楼处或宣传页，也没有标明公司名称。事实上，在北京市住房和城乡建设委员会网站上查询开发商资质时，北京郑锦房地产开发有限公司已丧失房地产开发销售资质，其销售人员未进行备案登记。

“如果是不合格销售，销售人员在二手房销售中不会像其他中介一样发挥第三方监管的作用，买家可能面临财务风险。”销售人员也承认，100套房允许全款或贷款，首付直接划入老板自己的账户。但如果你像记者一样对如何买房有疑问，也可以提出资金监管，先把钱存入银行的监管账户。

多个所有者的身份成为一个谜

据记者调查，销售人员没有提到的是100套房来源背后的多个业主身份。

事实上，早在2013年，北京市第二中级人民法院就二审审理了一起商品房预售合同纠纷案件，涉案房产为“和平里八号”的前身金红阁小区B座。据此前媒体报道，2006年至2007年，山西小伙子杨文婷持两张身份证在东城区和平里购买了金红阁小区B座109室房源，花费近1.3亿元。其中，只有14套是杨文婷亲自购买的，其余的销售合同由洪洞县其他45人签署。换句话说，这45个人是借款人，房子的所有权属于杨文婷。然而，1.3亿资金背后真正的黄金所有者是杨文婷的父亲杨三军，他在山西从事煤矿业务多年，然后创办了自己的房地产公司。此后，因指责郑锦房地产公司拒绝签订正式商品房买卖合同，不协助办理产权证，杨文婷与郑锦房地产公司打官司数年，直至2013年5月。引人注目的是，在争议案件的审理过程中，杨文婷被发现持有两张身份证。

诉讼中的这一说法也从侧面印证了销售人员的说法，房子虽然是2006年买的，但是房产证还不到五年。