城市拼图破解城市更新城市拼图理论与都市再发展指数模型

仲量联行最近发布了一份关于城市更新的白皮书，分析了中国城市更新的两个关键趋势，创新性地提出了“城市拼图”理论和“城市再开发”指数研究模型。业内人士表示，站在新的时代和新起点，上海需要加强历史街区的保护和活化，深入挖掘潜在的文化遗产，让城市在发展过程中始终“扎根”，以提升城市能源水平和核心竞争力，打造优秀的全球城市。白皮书为城市更新的决策提供了系统的诊断方案和分析支持。

从中观和社区的角度提出白皮书的核心出发点是从城市中观的角度切入人。从社区的角度来看，城市不再是单一的、静态的物质环境集合，而是社区之间多维度的、动态的网络空，这有助于城市实现“以人为本”的可持续发展理念。仲量联行中国战略咨询部主任徐代雄解释了白皮书的内涵。“城市更新”肩负着振兴城市空、再生人类记忆、重塑新时代社会活力的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。

提出“城市更新的两大趋势”

在这份题为“重建社区关系和激活城市动能”的白皮书中，指出“从碎片化思维到整体化思维”和“从把握个人需求到引领社区需求”是当前城市更新的两个关键趋势。

与新区相比，现有城区的发展战略更加复杂，再利用空的情况越来越少。与此同时，城市规划管理成本大幅增加，城市更新的主流需求将呈现两大特征:“分散分布特征在空之间”和“执行时机不连续”。超越单个项目的经济和社会价值来考虑“拆迁保留”的决策，从碎片化思维到整体化思维的角度来考虑，是传承和培育城市精神的关键基础。

城市更新也更注重对城市居民需求的更深层次挖掘和引导，因为城市之间的活力空离不开个体的互动和联系。与个体需求不同，社区有更完整的功能需求和更趋向的进化逻辑。如何在满足需求的基础上创造和引导需求，也成为区级城市更新商的核心策略。例如，上海文化传媒产业发展的主导区域之一的徐汇滨江，围绕“文化创造”主题下的设施、活动、产业等多元要素配置，满足了公众对“观光-娱乐-成长”的一系列需求，通过营造主题化的文化氛围，聚集了一批具有价值共享网络和内部互联互通的人-社区。

“城市拼图”理论及其数字化应用

白皮书在传统地图的基础上融入了“社区”的概念，动态、全面地观察和分析城市。其实社区活动的研究，深入挖掘了城市中各板块的真实互动，是一张多维度的“城市地图”。通过“传统地图+社区分析”，仲量联行在白皮书中提出了“城市拼图”理论。

以伦敦为例，仲量联行通过描绘情侣、文学爱好者等群体在城市中的活动轨迹，发现空中一些离散的城市板块在体验上呈现出密切的联系。比如伦敦核心区的考文特花园，伦敦郊外的海德公园和格林威治天文台，虽然相距甚远，但都是都市文学地标，是文学爱好者必去的地方。从社区的角度来看，这些由于社区活动而超越物理空联系在一起的城市板块，展示了一个具有巨大社区属性和特征的城市部分。

“城市拼图”的主要意义在于将社区活动的观察融入城市物理空，将城市分割成更细分的子板块。城市也是由一系列具有内在联系的“拼图”(子区段)组成，既诠释了不同城市区段的独特属性，又体现了城市功能的完整性。

如今，数据分析和人工智能领域的科技发展在城市再开发过程中发挥着重要作用。一方面，高科技设备的应用正在逐步消除“城市盲点”，大大提高城市执行效率；另一方面，要确保最新的前瞻性技术始终是城市和社区规划的核心驱动力，巩固和延伸城市社区的沟通边界，实现规划与需求的匹配。

城市再开发指标模型研究平台

在诊断城市发展过程中特定区域的绩效时，拥有一个通用、有效、系统的研究平台是非常重要的。白皮书围绕4个维度、12个目标、60个指标、数百个数据端口，提出了“城市再开发”指标研究模型，用以评价城市发展中城市供给与人群需求的“匹配度”。该指标旨在通过对城市数据的综合处理，探索城市供给和人群需求之间的城市增长机会，为城市决策的制定提供系统的诊断方案和分析支持。四个维度分别是:城市建成环境、城市规划与发展战略、社区特色与社区氛围、市场与经济。