金地集团分红 “险资”成色减弱，金地集团高分红何以为继？

近日，金谷宣布，公司董事姚大峰因个人原因辞去第八届董事会董事、董事会审计委员会委员职务。

姚大峰是安邦集团驻金地的董事，其背后的安邦部门是金地的第二大股东。这几年来，安邦和富德人寿曾经给金地管理层施加压力，他离开金地管理层可能是个好消息。

但从金地自身发展来看，随着保险资本的“弱化”，财务压力必然会加大。这一次，一直喊着“没有规模”的金谷能否抓住机会？以前的高分红能持续吗？

董事变更金地管理层“夺权”

姚大峰退出金地，业内并不意外。2014年4月，姚大丰进入金地董事会。当时安邦以15%的持股比例提名姚大峰为金地董事会成员。2017年2月，随着安邦版图的扩大，他也被提名为民生银行非执行董事，可见他在安邦的重要地位。但银监会并未对民生银行董事一职做出批复，为近期的变动铺平了道路。

以姚大峰为代表的安邦部门，在金地的经营管理上，也曾表现出强势的一面。例如，2015年5月，金地在2014年度股东大会决议公告中披露了关于金地核心员工项目及投资的议案，以及关于选举丁伟、王军为独立董事的议案。出乎意料的是，这三项提议都被第一大股东富德人寿和第二大股东安邦共同否决。

然而，随着安邦集团前董事长吴晓辉一案的尘埃落定，今年5月，安邦集团被中国保监会监管，其在金地的董事被变更为中国保监会派出的安邦保险集团收购工作组副组长罗晟。

当罗晟加入金谷时，他将如何处理这部分股份，以及他对金谷管理层的态度是什么？这是重点。

对于第一个问题，金谷回答媒体:“目前还没有安邦退出的消息。”今年2月，金地接到安邦的通知，称“公司现金储备充裕，近期没有减持你的股票的计划”。

金地实际上只是“安邦部”参与的房地产公司之一，旗下子公司包括万科集团、远洋运输集团、金融街等多家房地产公司，远洋运输股份的处置可能对后续企业有一定的样本意义。

作为“安邦部”成员，5月10日，远洋运输集团宣布旗下子公司将以0元对价收购安邦保险集团间接持有的北京邦邦邦置业有限公司50%的股权，双方共同打造一家房地产平台公司邦邦邦置业，负责安邦保险集团旗下现有房地产项目的处置和运营管理。据中远称，双方将会有更多的合作。

这些线索表明，以罗晟为代表的安邦可能只是一个“金融投资者”。

一位不愿透露姓名的业内人士分析蓝鲸地产:“安邦派董事去金地，一度给金地原有管理层造成压力，姚大峰的离职与吴晓辉入狱不无关系，不考虑银监会对安邦的态度。金代尔的股权是多少？目前的情况更有利于金地现有的管理。”同时，招商证券在一份关于金地的研究报告中指出:“治理结构的不确定性有望逐步消除。”

业绩下滑的压力已经翻倍

面对安邦的“风波”，金地管理层的能量是否分散？Gemdale的回答是“公司日常经营管理正常”，但从上半年的表现来看，这个回复并不具有说服力。

7月6日晚，金地公布上半年业绩。数据显示，2018年1-6月，公司实现总承包面积375.5万平方米，同比增长0.13%；累计合同金额630.7亿元，同比下降10.34%。蓝鲸地产表示，今年2月、3月和6月，金地的承包面积和承包金额都有所下降，只有4月和5月呈上升趋势。与此同时，根据第三方统计机构柯睿的数据，2018年上半年，金谷的排名从去年的第10位降至第21位。金地总裁黄俊灿要求金地在“均衡发展”的基础上留在第一梯队这套数据显然不符合他的标准。

投资者对此也是忧心忡忡，部分股市投资者对此评价为“深感金地落后”。

易居研究院研究总监严跃进告诉蓝鲸地产:“与全国房地产市场的表现相比，其销售数据相对弱于预期。这也可能表明，近两年来金地面临了更多的外部冲击，项目销售的布局或质量不高，因此这一轮楼市上涨周期没有抓住机会。”

金谷相关负责人回复蓝鲸地产:“公司今年上半年销售略有下滑，主要是上半年推货不足，下半年有望得到有效改善。”

另一方面，虽然金地否认安邦和富德人寿对管理层的影响，但严跃进指出:“征地节奏与企业的经营状况有关。如果企业在一些地价较低的城市没有勇气收购土地，就会出现新的问题。而且安邦等股东的调整变动也可能导致管理层精力分散，也容易干扰具体的土地收购和销售环节。”

但如今，随着保险资本“颜色革命”的改变，金代尔也向外界展示了积极的一面。根据中国指数研究院的数据，2018年上半年，金地收购的土地量达到243亿元，比2017年的197亿元高出23.35%。此外，金地的建设速度也在加快。由于去年土地明显增加，今年一季度金地新开工面积约271万平方米，竣工面积约61万平方米，分别比去年同期增长131%和21%。

金谷相关负责人回复蓝鲸地产:“目前公司的经营策略仍然是不断提高项目开发的效率和流失率。”

在金谷30周年庆典上，金谷董事长柯灵对媒体表示:“我们从未将规模作为第一要素，而是始终坚持规模与效率之间的平衡。我们不想在任何方面过于激进。”

但现在，当规模成为房企必须正视的“护城河”时，相信金地心里也有自己的追求。只有这一次，作为“万宝招募”的一员，金戴尔才能抓住机会，实现反击？

为什么高分红还能继续？

保险资本闪电化带来的另一个变化是，高额分红可能无法持续。投资者对此有所怀疑，但杰代尔给出了一个模棱两可的答案:股息比例将考虑公司的资本状况。

7月11日，金谷在2017年向股东分红。分红方案为10 5.3元，现金分红共计23.93亿元，占返母净利润的34.97%。蓝鲸地产称，2015年，gemdale每10股送4.2元，共分红18.9亿元，占当年返母净利润的59.07%；2016年，公司每10股派发7元，分红总额31.6亿元，占当年归属于母亲的净利润的50.15%。换句话说，2017年的股息率是近三年来最低的。

对于今年的分红计划，gemdale表示:“留存收益将用于补充公司的营运资金和项目投资。”

西南证券首席策略师张刚分析蓝鲸地产:“如果公司扩大投资，形成资金占用是可以理解的。”

协综战略管理集团创始人黄立冲向蓝鲸地产指出:“好的净利润不等于好的现金流。如果一个公司净利润增加，但其经营现金流和融资现金流减少，导致公司净现金减少，那么其支付股利的能力实际上就降低了。”

据此，蓝鲸地产发现，2017年土地净现金流为62.27亿元，低于去年的65.63亿元。2015年，其净现金流是近三年来最低的，但公司仍支付了10股4.2元的股息。当时业内分析认为，这是为了满足金地的投资需求。

事实上，2015年之前的金谷并没有那么“慷慨”。2012年至2014年，公司分红计划为每10股送0.8元、1.6元、1.3元，共分红3.58亿元、7.15亿元、5.84亿元，仅占当年归属于母亲的净利润的10.57%、19.82%、14.62%。也就是说，Gemdale从2015年开始才成为高分红公司。值得深思的是，这个节点刚好是安邦和福德人寿进入金地董事会之后，所以一直被外界解读。

数据显示，富德人寿作为金地最大股东，持股比例基本稳定在21.7%左右。2014年至2017年，金地累计分红80.27亿元，富德人寿获得17亿多元，无疑是一笔划算的交易。

现在保险资金“变色”后，慷慨的金土地会变得吝啬吗？时间会给大众一个答案。然而，在保险资金的干扰和战略失误的困境下，金谷陷入了停滞，但现在“野蛮人”的话语权被削弱了。Gemdale能追上吗？