公摊面积比例 公摊面积多少才合适 莫让公摊面积坑了你的钱

　　相信很多人购房者都会有这样的感受，为什么购买的平方数和实际居住面积不一样呢？这当然是因为公摊面积的问题导致了你的房子的实际居住面积缩水了。其实这些关于公摊面积的问题开发商和售楼处不会轻易的告诉你的。很多朋友对这个公摊面积不了解。

　　公摊到底是什么？

　　公摊面积，即分摊的公用建筑面积的简要称呼，而这些公用建筑面积包括了电梯井、垃圾道、公共厕所、公共绿地、配电室、地下室、公共门厅以及过道等等地方。用更简单的表述方式来讲，房屋公摊面积=房屋建筑面积—房屋居住面积，所以从这个定义和覆盖内容上来分析，上楼需要坐电梯、生活需要用水电的你，甚至每天需要倒垃圾的你，是不是开始觉得，其实公摊并不是花的冤枉钱？虽然公摊占据了“公共”一词，但是购房者也是其中使用者的一部分，只是“看似冤枉”。实则花到了实处上。

　　公摊面积”主要包括9项：电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门;管道井，走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的;楼梯间，容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)，同时它是一个相对独立的建筑部分，联系整个建筑的交通运输;变电室，小区的电力系统中对电压和电流进行变换、集中和分配的场所;

　　设备间，设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所;公共门厅，进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置;过道，住宅套内使用的水平交通空间;值班警卫室，设在小区大门口一侧的门房;共用墙体，住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

　　公摊面积如何计算?

　　从公式来看，公摊面积=一套商品房的建筑面积-套内面积。举例来说，一套88平方米建筑面积的户型，套内面积是72平方米。那么公摊面积=88-72=16平方米;公摊率=公摊面积/建筑面积=16/88=18.2%;得房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积=(88-16)/88=81%。

　　公摊面积越大，得房率越小

　　得房率与公摊面积有着紧密关联。一般来说，普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%—15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%—20%;高层住宅相对更高一些，约在20%—25%。在得房率上来看，高层塔楼住宅得房率一般在75%—78%间，高层板楼住宅多在78%—85%间，小高层住宅多在85%—88%间，多层住宅一般得房率最高，多在88%—95%间。

　　有些开发商会通过其他方式提高得房率，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，杀手锏就是半封闭阳台和大飘窗。通常情况下，这部分可拓展面积是不计入得房率的。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。

　　公摊面积占多大比例才合适?

　　众所周知，公摊面积不可缺少，其中走道、大堂等是最常见的公摊部分。在楼盘中，公摊面积过大，势必会降低房屋的性价比;而过小的话，则会影响居住的舒适度。在当前的房地产市场，公摊系数没有统一规定。那么，公摊面积占多大比例比较合适呢?

　　据介绍，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。一般来说，高层建筑的公摊系数在0.18～0.26，多层建筑的公摊系数在0.11～0.16。当然每个楼盘的公摊情况，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定。

　　开发商在销售房屋时应明确告知房屋的公摊系数，如果购房者入住后感觉房屋的实际使用面积缩水，可以找房屋测绘机构测量，并以此为凭据来维护自己的合法权益。

　　普遍而言，楼层越高，出现公摊的面积就越大。按照3个梯度划分，7层以下，其公摊面积在7%-12%之间；7-11层，其公摊面积在10%-16%之间，12-33层，其公摊面积在12%-24%之间。

　　那么现在问题来了，很多人肯定要问，为什么楼越高，住宅的公摊面积越多呢？这些多出来的公摊面积不可能是凭空消失的，那么到底是哪些成为了公摊面积？

　　哪些原因导致高层分摊面积更多？

　　1、电梯空间和数量需求增加

　　一般而言，高层对电梯的需求量更大，不仅仅是数量上的需求，还包括空间上的需求，所以公摊面积随之增加。简单地讲，如果一栋楼不超过11层，可能只需要1部电梯，要是超过了11层，就需要2部甚至3部电梯，电梯的数量和空间增加了，公摊面就增多了，再加上电梯增加后，对应的过道也会增加，这再次挤压了购房者的居住面积。

　　2、承重墙体投影面积增大

　　住宅层高的话，其墙体就需要承受更多的压力，故其墙体会设计得更厚，以保证其承压能力。而且，在计算公摊面积的过程中，墙体投影面积也属于一个计算要素，所以楼层高的住宅公摊更多。

　　3、消防通道面积更大

　　住宅楼层越高，就意味着这栋楼可以住的人越多，一旦发生火灾或特殊情况，需逃生的人也就越多。顾及此，开发商和承建方在建设施工过程中，会适当拓宽安全通道的宽度，并增加一定的走廊面积，公摊系数随之增大。

　　4、其他方面

　　和以上原理类似，高层楼意味着可以住更多人，那么他们对配电室、公共门厅、垃圾道等等的需求也就更多了，所以相应的，这些都会根据楼层拓展面积，继而占据建设面积，最后导致公摊面积增加。

　　购房者应该知道的一些公摊重点

　　1、零公摊

　　有的开发商在买房子时，会宣扬“零公摊”，这是真的么？我可以告诉你，这肯定是假的，零公摊是开发商通过大面积赠送，填补公摊面积。但是填补公摊面积这种事儿，就眼前对于购房者来讲可能是好处，但是赠送面积不会写进产权，后期的安全隐患令人担忧。

　　2、公摊系数和公摊面积

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 ；公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，这是两个基本计算公式，从这里可以知道，公摊系数或者公摊百分比并不等同于公摊面积，很多销售只会告知公摊比或公摊比的区间，可是现实中公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而并非某一套房子，所以具体到小区内每套房子的面积是存在一定区别的。

　　1.公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。还包括套(单元)与公共建筑之间分隔墙及外墙水平投影面积一半的建筑面积。

　　2.根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。

　　(1)为多幢服务的管理用房、警卫室;

　　(2)独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等;

　　(3)为公共事业服务的配套用房;

　　(4)避难层(室)及结构转换层可独立使用的部分。

　　3.下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。

　　(1)为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房;

　　(2)消防避难层(室)及结构转换层;

　　(3)幢与幢之间相连的通廊。

　　总之，关于公摊的事儿，还是应该注意，在签合同之前，应该尽可能多了解相关事宜，可以事先要求开发商出具分摊面积明细表，熟悉和了解各种相关数据，保证合同的完善性和细致性，这样对自己更有利。现在我国关于房地产公摊的主要规定有《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用问题相关解释》，有兴趣的朋友也可以看看相关的规定。