关于st康达尔我想说年报看台 | “门口野蛮人”摘桃，康达尔靠卖学区房扭亏

自称为“中国农牧业第一周”的* ST CONDA(000048)。SZ，以下简称CONDLAL)在迎接新的真人时业绩喷得很好，但井喷的业绩不是来自饲料销售，而是来自商品房销售。

年报显示，2018年，康达尔实现营收34.37亿元，较2017年追溯调整后的营收增长121.88%；归母净利润为4.38亿元，而2017年追溯调整后的归母净利润为-1.24亿元。

分行业来看，2018年，康达尔饲料生产销售收入10.62亿元，而2017年为9.62亿元；房地产开发销售收入17.9亿元，而2017年，经追溯调整之后的这项业务收入为0。

2018年康达尔实现的净利润主要来自于房地产销售，年报显示，公司售卖的商品房毛利率高达68.59%，是典型的学区房。据康达尔介绍，报告期地产业主要项目康达尔山海上园位于深圳市宝安区宝安大道，2018年6月23日项目2期3、5栋首次集中推售。该项目自带两所公办幼儿园及九年一贯制华中师大宝安附校。

康达尔2018年年报的井喷，有一项重要的因素是，康达尔将本来准备在2017年确认的房地产销售收入13.93亿元，放在了2018年来确认。

2017年度，还是深圳市华超投资控股集团有限公司（下称“华超集团”）控制的康达尔，确认了山海上园2期1栋13.93亿元的商品房销售收入。但彼时年报聘请的审计机构——信永中和会计师事务所，以该商品房应以装修房交付，而不是毛坯交付为由，拒绝承认这13.93亿元的销售额，再加上原实控人罗爱华及一众高管被刑事拘留，信永中和为康达尔2017年年报出具了无法表示意见的审计报告。

不仅如此，康达尔还因未在法定期限内披露年报，且此后两个月仍未能披露年报而被戴上*ST的帽子。

2018年11月23日，公司控股股东由华超集团变更为京基集团有限公司（下称“京基集团”），实际控制人由罗爱华变更为陈华。康达尔历时5年的控制权争夺之战落下帷幕。

京基系控制康达尔之后，于2019年4月发布了2017年财务报告更正及追溯调整公告，上述13.93亿销售收入被调整至2018年再确认。追溯调整完后，2017年，康达尔归母净利润由2.77亿元调整为-1.24亿元，

这样，一正一负相差的近4亿元归母净利润，被调整至2018年年报来实现，这对于接手康达尔实际控制权的京基集团来说，无异于收到一个“大礼包”。

1979年即成立的康达尔，早年在起家地深圳租用了大量土地，用于兴办养鸡场、养猪场等生产基地。2011年，深圳市土地收储，康达尔获得深圳西乡地块和沙井地块的开发资格。

2013年开始，京基集团涉嫌利用关联人及员工账户吸筹康达尔的股份，至2016年初，获得仅次于华超集团及其一致行动人的股权，2018年8月，又向康达尔发出收购10%股份的收购要约，最终成为康达尔实际控制人。

就在京基集团发出收购要约几天后，康达尔原实际控制人罗爱华，及财务总监、董事李力夫，原法务总监、监事会主席张明华被深圳市公安局刑事拘留。

此前有媒体估算，京基用关联账户吸筹再加上要约收购，取得康达尔41.65%股权的合计收购成本约为35亿元，此举被媒体形容为用35亿元成本撬动300亿货值土地和房地产，京基集团彼时被比喻为比宝能集团更凶猛的“门口野蛮人”。

2018年报显示，京基集团拥有康达尔41.65%的股份，华超集团拥有29.85%的股份，京基集团的实控人地位已不可撼动。

值得一提的是，2018年年报，新聘会计师事务所中审亚太会计师事务所对康达尔出具了保留意见的审计报告。形成该审计意见的基础是，一是由于前管理层部分人员因涉嫌背信损害上市公司利益罪被采取刑事强制措施； 二是部分预付投资款商业实质存疑。据信披记载，该商业实质存疑的预付投资款涉及3笔，合计金额8750万元，均为原实控人罗爱华控制公司期间发生的业务。

由此可见，京基系主政后的康达尔，与原实控人在资金动用方面的纠纷仍将继续上演。