000024股票专题之招商地产停牌猜想：或与蛇口土地整合有关

大多数观察家认为，招商银行的复盘并不妨碍招商房地产的“重组猜测”，据东方早报援引无名消息来源的报道称，招商房地产已经停止。因为商业局计划将所属商业局私营工业区有限公司的房地产业务与商业局房地产合并。(威廉莎士比亚，《北方司法》前情提要)。

4月10日晚，招商银行并没有如市场猜测的一样伴随招商地产持续停牌，而是携一份“全民持股”的激励政策宣布复牌。

招商银行的率先“破局”让市场的预判开始降温。但是，大部分的观察家认为招商银行的复盘并不妨碍招商地产的“重组猜想”。

4月3日招商地产)与招商银行)的双双停牌吊起了房地产市场的胃口。不日，房地产市场便流传出咋舌传言。有人说，招商局集团将把名下位于深圳前海深港现代服务业合作区所有巨额地块置入招商地产。

但是业内的研究者却对此嗤之以鼻，他们说上述涉及大宗土地为工业地产，而招商地产则主要开发住宅与商用项目。如不能实现土地变性，那么土地价值则较低。

而4月14日，来自东方早报援引未具名的消息源的报道说招商地产停牌是因为招商局拟将旗下的招商局蛇口工业区有限公司(以下简称“蛇口工业区”)的地产业务与招商局地产进行整合。

而截至目前，核心当事人并未就此环节做出置评。

传闻或将不攻自破

按照目前流传最广传言说，招商局集团将把名下位于深圳前海深港现代服务业合作区所拥有的3.9平方公里土地作价3500亿元注入到招商地产后成为中国最大的房地产公司。

2015年4月14日，有报道根据前海三大地主之一中集集团匿名信源报道说：“这种说法不太靠谱，包括招商局集团、中集集团和深圳国际在内的三大地主和深圳市政府的谈判仍在继续，在这个问题解决前，前海土地注入到招商地产没有任何可能性。”他表示前海很快就会有方案落地，但只是个折中方案，不是大家预期中的全面解决方案。

招商局集团囊中3.9平方公里的土地，在直观视角下约为8.86个天安门广场面积。而这些土地基本为工业用地、物流用地以及港口。如果要将如此大面积的土地变性为住宅以及商业用地其难度可想而知。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，由于这些工业用地的价值与住宅用地相距甚远，因此如果不改变土地性质即便是置入招商地产资产板块内也不会带来大量收益。

张大伟对《中国经营报》记者置评说：“这么大面积的土地要一次性实现变性完全没有可能。可能分步骤地变更土地性质以及开发。”张大伟认为，招商局所持有的前海土地基本全部属于工业用地，来源于政府划拨。这些土地拥有经营指标的企业可以不交还政府，但是如果没有经营指标了，那么就应该由政府无偿收回后重新摘牌挂。“但是有时国企并不愿意交还给政府，所以一般会采用协商方式解决。”

一位要求匿名的香港上市房企负责人对记者评论说：“按照相关法规，一幅土地用途的变更若符合城市规划，那么企业只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但在企业实践中，这样的情况基本不存在。现在必须将土地重新收储并进行招拍挂，土地才能重新入市。特别是划拨用地，政府就完全有权力要求重新公开交易。前海区域的工业用地基本为划拨用地。”

蛇口大地主

关于招商地产的停牌猜测延续至4月中旬，有媒体援引匿名消息源的观点说，招商地产此次停牌，事涉招商局集团对旗下地产板块业务的整合，目前的方案是将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产整合。报道称，“2015年春节前后，蛇口工业区和招商地产的人事关系已冻结，目的就是为整合做准备。”

通常意义上的“蛇口”是指招商局蛇口工业区范围内的地段，位于深圳南头半岛东南部，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山隔海相望，属于南山区，占地面积10.85平方公里。是招商局全资开发的中国第一个外向型经济开发区。

而来自招商局集团官网信息显示，蛇口工业区成立30多年来，开发和建设了整个蛇口片区约11平方公里的土地，这当中的开发业务基本上由招商地产包揽。来自招商地产2014年的最新年报显示，作为第一大股东，招商局蛇口工业区有限公司拥有招商地产40.38%的股份。

媒体报道说，招商地产在招商局集团内部的地位逐步上升，目的之一就是为地产业务板块的整合做准备。近几年蛇口工业区一直陆续地对招商地产注资。资料显示，2012年和2013年，蛇口工业区分别将39.8亿元和48.6亿元的资产注入到了招商地产。

媒体援引匿名信源报道说，早先的这些注资由于条件不成熟，都是小打小闹。“资产注入就会涉及到股票增发，但地产融资去年才真正放开，这是条件之一；条件之二是招商局集团内部的资源和人事整合在过去几年也逐步完成。”

今年4月14日，招商地产公告披露，由于工作调动原因，公司副总经理刘伟将辞任，并赴招商局集团任职，不再担任本公司其他职位。刘伟的职务变动被观察家解读为上述人士整合的体征之一。

而招商地产在蛇口则是当之无愧的大地主。记者统计显示，在蛇口招商地产拥有海上世界住宅、金融中心二期项目，建筑面积合计35万平方米；还拥有建面110万平方米的持有物业，包括30万平方米厂房，80万平方米为写字楼、商铺等。招商局在蛇口还拥有规划建面170万平方米的太子湾邮轮母港综合体项目，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅，还拥有占地100多万平方米的旧工业厂房及员工住宅，这些旧工业厂房及住宅未来均存在升级改造为商住用地的可能，意味着这也将成为该公司未来优质的开发资源。

兴业证券认为，2014 年年末，蛇口被列入蛇口自贸区范畴，而招商地产的大股东在蛇口拥有太子湾等过百万平方米资源，未来将有望注入招商地产，招商地产是蛇口自贸区落地的最受益个股。

而早在2013年左右，就有研究机构认为关于蛇口工业区的土地储备，大股东或会以较为实惠的作价、分批逐步注入给上市公司。

招商地产图谋“千亿”

有报道说，招商地产一直试图缩小其与一线开发商之间的距离，且试图加速突破千亿规模。而短期内实现大规模量变增长，则只能依靠内部资源整合。

早在今年3月23日，招商地产董秘刘宁在投资者互动平台上表示，招商地产将伺机参与招商局集团在前海的开发建设，具体方式确定后公司会按规定披露相关信息。

海通证券房地产分析师涂力磊分析认为，招商局集团旗下拥有包括招商局国际、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券、蛇口工业区以及直投基金管理平台招商局资本等平台。招商地产是招商局集团房地产板块的旗舰企业和唯一上市公司。横跨实业和金融两大领域的招商局集团，近年来大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效益以实现跨越式发展。

此外，这种“大招商”战略还体现在2014年《招商银行-招商地产战略合作协议》方案中。

根据协议，双方将在授信及融资服务、国际结算和其他金融服务、品牌共建及客户共同开发、产业园区及社区金融服务、资本市场专业化服务、金融不动产开发、咨询与培训服务等方面展开深入合作。刘宁回复记者短信说，“这是双方正常合作，一直存在。”

亦有媒体援引2015年1月份中银国际对招商地产的调研纪要报道说：“招商地产今年起将充分利用(招商局)集团资源做大规模，集团在蛇口、前海、漳州等地项目的住宅类产品或陆续交由招商地产打造。集团在深圳、厦门、青岛、上海等港口均有投资，未来将进行港口升级打造综合体，部分项目将交由招商地产开发。”

多位业内人士认为，招商地产的本轮停牌背后的土地资产置入或仅为一种手段，跨界的资源整合才是真正玄机。无论是招商地产与找傻瓜银行之间的战略协议还是其他板块之间的整合，都表明在招商局集团力推产融结合的大背景下，交运、金融、地产三大核心板块正面临新一轮的融合发展。这其中，最受益的将是作为集团地产业务平台的招商地产。

据悉招商局希望通过融合发展，招商地产业在集团中达到三分之一的业务量贡献。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者评论说：“招商地产持续停牌与招商系的资源整合态势有密切关系。对于招商地产而言，近两年一直不甘心做二流地产商，所以在战略扩张上会频有动作。毕竟从招商局的集团角度看，也希望把招商地产作为一个招牌而进行打造的。”