2020年以后,房地产发生了巨大的变化,发生了难以忍受的事情。2020年9月,中央银行的三条红线出来了。这意味着未来几年内房地产企业的融资将受到很大限制。

当此之时,恒大、碧桂园、万科等龙头房企纷纷开始了打折促销戏码。

然而,河南省的房地产商会,不仅不主张调低销售价格,反而建议“不降价”,房地产商会组织闭门会议,召集了50多个本地的房地产开发商达成了一致性的决策“咱们都说好了,谁也不能带头促销降价。”然而在这个闭门会后的2天时间内,石家庄的2家楼盘就“撕毁”了这张“空头协议”,开始走向了“促销大军”。其中一家的销售价格从原本的4.5万元降低至2.6万元,降幅高达50%。

开发商明知道“大家一起抱团,利润空间更大”,为啥这两家开发商这么不明智,要悄然促销呢?关键的一点还在于,房地产市场并不太平,虽然表面上楼市平淡如初,但暗地里波涛汹涌。一方面在三根红线的制约下,超过90%的房企无法达到基本标准,这也就意味着90%左右的房企融资将受到限制,另一方面市场上的买房预期正在降低,央行储户调查报告显示,第四季度的居民“买房意愿度”下降了接近1%,房地产预期也下降了1%-2%。

所以说,房地产企业们其实“举步维艰”,既想要扩大资金池,但是融资受限,又想要通过扩大销售的方式增加回款力度,然而市场行情不允许,买房人并不买账,为了挽回客户,只能采用最敏感的“降价大法”了。

2021年金三银四已经接近尾声,房地产市场表现出先热后冷的发展局面,深圳、合肥等热点城市房地产不断上浮,随后一瓢冷水泼来,昔日的热度瞬间消失。楼市被冻结的感觉,让跃跃欲试的买房人倍感尴尬,5月份之后,房产将会如何?5月起,房产“涨”还是“跌”?专家:3个条件,买房人提前看看。

1、调控“密集”袭来。‍

房住不炒之下,调控始终如一地密集到来,这一点估计毫无悬念。2017年全年房产调控260次,2018年达到400多次,2019年直接飙升至600多次,2020年于2019年几乎相当。这个次数非常值得思考。

众所周知,2020年全世界都陷入了“突如其来”黑天鹅的影响,各个国家的经济发展停滞、甚至陷入到了消退区间,特别是在开年之后的2-3月份,全国超过100个城市的售楼部普遍关闭,与此同时销售降至冰点,在最低的一天时间里,全国50个城市累积销售出去50套房子,效果可见一斑。

在3月份,江西省、安徽省房地产协会、商会不断呼吁放开房地产限制,降低首付款比例和按揭贷款利率,甚至提出降低税率来抬高楼市热度。实际上,这些“积极”的建议不仅没有被采纳,反而一瓢冷水泼来,4月份开始,市场“无形大手”再度伸出。这足以说明,无时无刻,不对房地产处于“提防”状态。

除此之外,在2021年初,住建部定了调子:

记者:为促进房地产市场平稳健康发展,2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措?王蒙徽:房地产长效机制实施以来,在各方共同努力下,房地产市场总体运行平稳,基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

2、新年之后,房产信心指数并不高。

根据前不久央行发布的《2021年第一季度城镇储户问卷调查报告》数据,对于接下来的房地产涨跌预期问题,有25.2%的储户表示接下来会“上涨”,52.0%的储户表示接下来会“基本不变”,10.9%的储户表示接下来会“下降”,11.9%的储户表示接下来“看不准”。

对下季房价,25.2%的居民预期“上涨”,52.0%的居民预期“基本不变”,10.9%的居民预期“下降”,11.9%的居民“看不准”。

看起来,还有25%的人数比例认为会上浮,但这比起前些年30%-40%的高涨期房地产预期,已经属于非常低的水平了。生所谓买涨不买跌,心理预期对房市影响尤为关键,这种状态下,房市将会如何?可想而知。

3、库存创新高,房地产销售压力大。

楼市库存快速增加,这是最近3年来的新情况,根据贝壳研究院数据,由于受2020年住房购买需求缩水的影响,楼市库存开始呈现出堆积增加态势,这一点可以从二手房的挂牌销售数量上看出,当前北京的网上挂牌房源数量达到8.85万套;上海的挂牌房源数量到达6.24万套;广州也开始增加至6.33万套;深圳挂牌的达到了3.84万套;杭州等重要城市也表现出挂牌量上升趋势。

根据一般的惯例,如果一个城市的房地产去化周期在6个月至12个月之间,那么市场库存就相对合理,然而一旦楼市库存积累超过12个月,那就意味着远远超过了合理水平。而现在的库存量来说,有的城市已经远超过2-3年的水平,以下是几个主要的表现:

第一名:烟台,二手房库存时间为9.88年;

第二名:济南,二手房库存时间为8.52年;

第三名:青岛,二手房库存时间为7.57年;

第四名:合肥,二手房库存时间为6.33年;

第五名:沈阳,二手房库存时间为6.2年。

总结一下:一方面房住不炒不会松懈,另一方面房产信心降低,再加上库存创新高,各项信息都指向一个结果:下行。买房人趁早打算,该不该买房?清晰了。

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