广州楼市调控加码，压制楼市投机炒作

广州房地产市长/市场限制仍在增加代码。

4月21日晚发布了《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(“《通知》”)。

《通知》中涉及人才购房需社保、调整增值税征免年限引起市场瞩目。

在业内人士看来，《通知》的出台紧扣着广州这轮楼市上涨中出现的“假人才真炒房”的行为，具有较强的针对性和导向性；同时，个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，也有助于抑制短线炒作，快进快出。

堵住人才炒房漏洞

部分能以人才名义购房的人士将在这轮“打补丁”式调控中丧失房票。

《通知》有指出，享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。

与以往楼市上涨不同的是，广州这轮成交率先复苏的区域黄埔区、南沙区等是人才购房放松的区域。

以去年成交升幅一度领跑广州各区的南沙为例，在南沙工作的本科及以上学历或中级工以上人才，在该区范围内购买首套房不受户籍、社保和个税缴存限制。此外，港澳居民在南沙区购房，享受与广州市户籍居民同等待遇。而广州曾于2017年3月升级楼市限购，规定非本市户籍人口仅可购买一套住房，且需要连续缴纳五年社保，仅增城区和从化区除外。

此次《通知》规定享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。这也是对以往的人才政策进行了微调，以进一步打击投机客借人才之名行炒房囤房之实。

早在4月2日，《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称“《意见》”）发布。其中，就有提及，通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

彼时，就有房企人士向第一财经记者直言，人才购房限售延至三年虽然有助于遏制投机客借人才名义炒房，但《意见》既不上溯既往成交记录，也没有设置人才购房的个人所得税或社会保险的缴费门槛，难以有效甄别并打击投机客“假人才真炒房”。

如今，人才购房受到个人所得税或者社会保险缴纳证明门槛的约束，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这有助于进一步堵上人才炒房的漏洞。

“广州对‘人才炒房’现象进行了严打，限购限售一起推进，说明在人才和购房政策方面进行了优化，调控主动性和针对性增强。”严跃进指出。

业内认为，广州加码人才炒房漏洞，也是在落实发改委“统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作”的需要。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，这次人才政策新政，如果想获得实效，必须还要辅助本地流水、本地就业证明，否则在房价上涨预期强烈的情况下，可能还会出现养社保的情况，即先签约锁定购房，一年以后再网签。

《意见》明确，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。增值税征免年限的条件，这也是最近两年房地产税费调整的重要方向。

据不完全统计，包括深圳、无锡、沈阳、成都和广州五城出台了此类增值税政策，即从过去的“满2“调整为“满5”。《意见》调至“满5”，可以减少短线炒作的冲动，打击快进快出的投资行为。

值得一提的是，广州楼市限售政策并未升级，仍是2年。李宇嘉续称，这意味着广州还是希望楼市在高位能够保持平衡，在价格稳定的前提下，促进供需两旺。

压制投机炒作

这是本月来，广州第二次出台涉及楼市调控的政策。

这轮楼市出台的背景是，广州楼市在过去一年达到了近年新高，市场需求火爆。

合富研究院等多个机构数据均显示，广州2020年商品住宅成交有望突破1200万㎡，为近三年高位；二手住宅成交年内有望突破10万套。

价格方面也有大幅上行。上海易居房地产研究院发布的《全国百城房价报告》显示，广州房价于2020年10月份首度突破3万元/㎡，达到30396元/㎡。早在前两年，广州房价一度跌破2万元/㎡。

其中，个别区域，投机炒房、业主群控盘等投机现象表现突出。诸如，天河珠江新城的领涨盘中海花城湾，带动保利心语等一众楼盘上涨，甚至波及到天河边缘范围。市场分化、标杆项目快速拉动区域房价跟涨的特征明显。

此前，国家统计局发布了《2021年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，广州新建商品住宅价格同比上涨6.9%，二手住宅价格同比上涨9.8%，这个涨幅在四个一线城市中排名第一。

这种态势仍在延续。3月小阳春，广州楼市（一、二手住宅）总体持续复苏。合富研究院指出，广州一手住宅成交热度回升至去年12月水平（合富研究院监测80代表楼盘成交）；二手住宅全市网签4454套，高于去年下半年月均水平，交投活跃。广州越秀、天河、海珠、荔湾中心四区，供应紧张局面进一步加剧，近郊的黄埔、番禺阶段性缺货特征显著，热点板块轮动至远郊的白云、增城、南沙。整体来说，广州楼市在过去一年迎来了近三年来的交投活跃期，而这种态势仍在延续。

此轮调控来袭，在诸多市场人士看来，可谓恰逢其时。此前的4月9日，住房和城乡建设部副部长倪虹召开保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁6个城市政府及住房和城乡建设部门负责同志参加。稍早前的4月8日，倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个楼市升温明显的城市政府负责人，要求不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。大湾区重要城市，广州升级调控政策也被认为顺应时势。

最新的4月6日，广州市规划和自然资源局关于公布《广州市2021-2023年住宅用地供应三年滚动计划》的通告。通告提到，2021-2023年，广州全市计划供应住宅用地1910公顷，年平均计划供应住宅用地637公顷。从供应总量看，广州2021年宅地供应计划并未显著增加。

上海易居房地产研究院发布《2021年3月40城土地市场报告》显示，3月份，40城土地市场整体延续平稳态势，土地成交量环比增长6%，同比增长8%；出让金环比下降26%，而溢价率环比持平。其中，3月份，广州等13城的土地成交溢价率为0，数量相比2月明显增加，土地市场仍处于降温中。

深圳一家TOP5的房企人士在留意到21日晚间广州的楼市调控政策之际显得较为从容。他向第一财经记者表示，“调控目前尚未触及供应端，侧面也维护了开发商利益，不能影响开发商拿地热情。”

李宇嘉也就广州楼市后续走势分析称，调控政策抑制需求端，近期房贷额度收紧、按揭贷款利率明显走高。广州房贷利率已连续3个月上涨，首套房贷利率超北京。再加上土地供应放量溢价率下降，意味着广州房地产市场将达到顶部，未来将在顶部徘徊，下半年预计将回落。