100万月入2万理财看这里!200万的商品房，首付100万，商贷100万，五年后我们能赚多少？

同事小金最近精神出乎意料地好。问她原因，她生气地说，刚买了套房，五年后能赚一百万。

我不忍心拨她冷水，只是给她算了一笔账：

首付的100万，五年后我们到底能赚多少呢？按照结构性理财，年化利率至少达到5%，一年的利息则为5万。如果再加上复息，五年后，100万产生的利息至少是25万。

小琴立刻兴高采烈了：你看，还是买房划算吧！存银行，买理财，收益太LOW了。哪怕我少了这25万利息，还不是照样赚75万，相当于五年中，平均每年赚15万呢！

我盯着她看，就像看一个傻蛋一样。

我弱弱地问了她一句：商贷100万的利息，你算了吗？五年后，你得还多少？

“噢，这个，我还没有算进去！”小琴呐呐地回答，开始不吭声了。

账得接着算下去：

商贷的100万，按6%左右的年化利率计算，一年约还6万。五年呢，要还30万。

把这30万利息与首付100万五年后产生的15万利息相加，则为45万。这是什么概念呢？

不过，还没有完。小琴买的是142平米的房子，均价是14085元/平米。除去公摊面积，得房面积为120平米。小琴按照1500元/平米的简装标准进行了装修，付出装修费用18万。因为面积超过140平米，契税按3%缴纳，小琴得缴纳契税：200万*3%=6万。

小琴实际损失：25万+30万+18万+6万=79万，约等于80万。

算到这里的时候，小琴开始变得沉默了。

我是个惨忍的人，没有停止继续打击。

我提醒她：“这座142平米的房子，现在的价格是14085元/平米，你就能确保五年后，它的价格会涨到21127元/平米？等于涨7042元/平米？”

“这个，应该能确定吧！你看现在楼市多火啊，说不定五年后都不止涨到21127元/平米，说不定破3万也未可知。”

“破3万？你是不是脑子被驴给踢了噢！如果真到了3万，那我恭喜你，因为你那座房子的总房价将飙升至426万......”

小琴听我说出这个天价数字，满脸放光，仿佛已经有人将426万顺利转账至她的银行账户了。

“如果总房价真的在五年后飙升至426万，虽然是你的幸运，但恐怕是这座城市的不幸的开始，这将与国家楼市调控政策相悖，更多的刚需将买不起房，通货膨胀的速度可能会让你意想不到，最后受害的是谁，我就不说了。你懂的......”我继续给她分析。

“再说，你有本事以400万的价格，把房子真正给卖了呀？看到底有没有接盘侠？真正出手，拿到现金，才是王道。停留在虚有其表的价格泡沫上，那只是一种意淫。”我继续跟她瞎喷。

“听你这么一分析，我买的这座房子，好像赚不了多少钱噢！”小琴开始有点懊恼甚至后悔。她忽然觉得自己跳进了一个坑里。这个坑，还会影响到她今后每一天的生活质量。毕竟，对于月收入仅10000元的小琴来说，每个月7164元的房供，着实让她压力不小。她该如何支配月供之后剩余的2836元呢？还得买包包、买化妆品、外出旅游、参加培训，等等。这些，可都得花钱噢！

小琴唯一的幸运，是并不需要承担父母在经济方面的开支。她的父母是普通的教师和工人，身体很健康，收入自保也是缀缀有余的。

小琴可以更加幸运一点，比如，嫁个有钱人......

回到原点吧！

假如，只是假如噢！五年后，小琴那座简装的房子涨到了300万。她也顺利卖出去了。此时，100万-80万=20万。那么，小琴赚了20万，平均每年赚了4万。

假如，只是假如噢！五年后，小琴那座简装的房子只涨到了250万。她也顺利卖出去了。此时，50万-80万=-30万。那么，小琴还损失了30万，平均每年损失了6万。

假如，只是假如噢！五年后，小琴那座简装的房子涨到了280万。她也顺利卖出去了。此时，80万-80万=0万。那么，小琴保本。只是每年多交2500元物业管理费，五年共交12500元物业管理费而已。

所以说，买200万的商品房，首付100万，商业贷款100万，五年后到底能赚多少，还真是一个未知数！

如果楼市像2016年8月至2019年6月期间那么火，那么2016年之前的购房者，几乎是躺着就翻番地挣钱，老早拿地的开发商更是万万都没有想到，自己居然赚得盆满钵满。

笔者的一个朋友，2013年买的房，后来缺钱用，于2016年5月份之前以低于原购买价格，卖掉了这座房子。等他卖掉这座房子之后的个把月时间，忽然楼市一下子“牛”动起来，一个月一个价格。他虽遗憾，但也只能认了。

为什么就有那么多的热钱流向了楼市呢？

说来说去，还是有钱人不在少数，又没有什么投资渠道。除了在股票里吹吹泡沫，再到楼市“踅摸踅摸”几套房子，好像还真没有太多的意向目标或准头吧！做生意有风险，说不定赔得倾家荡产，不像房子，好歹是个不动产。

要是再能有一个商铺，岂不更是锦上添花？