文| 《地产小王子》卢基
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01
多年失去的文辉崛起
今年二手房价格上涨明显
一个城市的发展往往伴随着新旧的强势上升和旧城的无奈丧失。
在这两年的杭州,这种感觉太明显了。奥体、未科、三墩北等各大网红次新房板块,几乎都有一个共同的特点,年轻而充满活力。
相比之下,曾经的传统武林豪宅似乎已然失落。
房价不光已经拼不过南星桥,甚至要被南岸的奥体甩在身后。就连绕城外的未科,房价都在不断追赶武林。
不过,在热门板块二手房一直刷新着成交数据的同时,一些传统板块也一直在默默等待重新崛起的机会。
杭州传统市中心武林
比如文晖,从今年3、4月开始,文晖二手房价格向上的趋势非常明显。
以朗诗熙华府为例,兔博士数据显示,今年1、2月的成交价还在5.4-5.6万元/㎡左右,等到了3、4月成交价直接被拉升到6.6万元/㎡。
手边找房数据也印证了这一点,文晖不少二手房小区的成交价格,都有明显的上涨。
曾经失落的文晖,前有嘉里城进驻,后有和平广场拆迁,接下来又有“三芒星”锦尚和品府将给板块加一把火。
2021年,或许真的是文晖板块价值兑现的一年。
附近的中介也认为,目前的价格还不是终点,不少挂牌房源都还在继续往上抬价。
我见到的其中一位房东就直言:“现在来看房的,不去摇一摇号肯定是不会死心的。但等到和品摇完,我肯定还要再涨价!”
那么,文晖目前二手房价格情况究竟如何?我们专门跑了一趟。
文晖板块房龄相对较新的次新房一共有4个,分别为九龙仓·君玺、万科·新都会1958、朗诗·熙华府以及朗诗·乐府。
02
万科·新都会1958
挂牌仅6套,选择余地少
首先来到了万科·新都会1958。
光看外立面材质,新都会1958用材在文晖四子当中算是比较便宜的。底层是白色石材干挂,往上则是同色系真石漆。其他几个项目基本上都是铝板或者石材外立面。
整体风格是新古典主义,好在真石漆的白色看上去很大方,所以一眼望过去没有廉价的感觉。
从小区正大门的主入口进入,迎宾大堂很宽敞,大堂地面用了石材。
跟着置业顾问往里走,来到一处下沉式的庭院,内部是会所空间,一共有3层。据中介介绍,会所仅对业主开放,免费使用。一层是健身房,二层是会客空间,三层则是阅览室。
庭院外则是一个户外露天泳池,泳池底部拼花是梵高的星空,目前还没有开放。探访当天,由于前一晚下雨,所以有一些积水。
小区绿植也还算比较茂密,也做了一些装置艺术设计,园区小道上也打扫得很干净,给我的感觉很不错。
在公共部分上,能看出万科还是很舍得花钱的。单元楼大堂、电梯厅等公区也都用了很多灰色调的大理石,梯户比基本上都是两梯两户的配置。
据中介介绍,小区物业费是在5元/㎡/月(含能耗)。万科物业的管理也比较严格。
探访当天由于有一位房东刚好在家,我们成功从正门进入。中介告诉我,很多时候走只能报备以后走小区西侧门进入。
之前我也看过万科大都会79号,相比之下,两个小区虽然都是万科的都会系,但是新都会1958的配置和大都会79号还是有一定差距的。
根据中介的介绍,新都会1958目前挂牌的二手房不多,尤其是大户型,基本上没有舍得拿出来卖的。
第一套,看了一套6号楼13层的125㎡房源,报价880万,不含车位。这也是整个小区目前挂牌价格最低的一套房源。
整体户型为三室两厅两卫结构,南向三开间,客厅和南向次卧外带有双开间的大阳台,长约6.8米,视野很开阔。
北向则是厨房和一个次卧,三个房间的开间基本上都在3米以上,都可以拿来当卧室使用,目测放双人床基本不成问题。
这套房源交付以后一直空置着,没有入住。
精装修部分日立中央空调、除霾新风和地暖三大件齐备,客餐厅地面为大理石,墙面乳胶漆交付。
厨电是西门子,浴缸卡德维,坐便器科勒,台盆杜拉维特,龙头汉斯格雅。
中介告诉我,这套房源今年1月时的挂牌价869万,后来经过几次上下调整,现在基本稳定在880万。
“这套如果诚心买,还是有一定还价余地的。很多客户看中这一套,都在等着新房摇号,想摇不中再来买。现在如果下手,比较容易买到,但过段时间,就不一定了。”
第二套,在另一幢楼,看了一套同样户型的125㎡低楼层房源,报价910万,不含车位。
不过这套房源目前已经有人入住,楼层和品相都不如上一套,但报价却更贵。
除此之外,小区里还有几套125㎡的房源,挂牌价格从950万到最高1068万不等。
“那几套更加贵,就不太诚心卖了,我们一般也不推荐。”
对比下来,以125㎡户型来说,第一套的报价确实是小区里最划算的,楼层比较高,而且交付以后没有入住,仍是新房状态。
手边找房数据显示,小区目前一共仅有6套房源在售,5套为125㎡小户型,仅有1套139㎡。
这套139㎡,四房两厅两卫配置,报价1350万。比三房户型多了一个卧室之外,还有一处独立的储藏间。
中介告诉我:“这套挂牌确实太高了,基本上就没有几个人看过,房东也不是诚心卖,看房接待也不积极。”
另外,小区单买车位大概四五十万一个。
农历年后,小区共有两套成交记录,一套139㎡,成交总价998万,折合单价7.1万元/㎡;一套125㎡,成交总价817万,折合单价6.5万元/㎡。
而如果把时间往前倒一年,很多房源的成交价格还不到5万元/㎡,只有少数房源能够达到6万元/㎡。
中介告诉我,会出现这种现象和年后新房摇号难有直接关系。小区基本上以自住为主,投资客占比不高。摇号难,导致很多业主无法完成置换,于是就更加惜售,价格也水涨船高。
现在,我们看的小区里最便宜的一套,报价也已经超过7万元/㎡。再结合中介提供的信息来看,由于在售房源少,还价余地确实不大。
而且很多在摇号的购房者,都已经盯住性价比最高的这套房源。我建议,如果是真的着急自住的,不要去拼运气了。趁着现在还好谈价格,可以赶紧出手拿下。
03
朗诗·熙华府
三恒系统科技住宅
第二站,我们来到了朗诗·熙华府。
整个小区一共13幢住宅,由9幢高层和4幢洋房组成。外立面是浅米色,底层用的是石材,以上则是米色和红色的铝板。
按理来说,铝板+石材的外立面,应该材质上很给力了。但是实际呈现来看,感觉效果一般,铝板在阳光下不是特别平整,反而显得廉价。
个人主观觉得,这个外立面有点一言难尽:材质是不差,但审美不在线。
小区由朗诗物业管理,中介在物业处报备申请以后,拿到了进门单,才带我们进入了小区,单元楼门禁也需要提前报备后才能通行,管理比较负责。
小区园区做了一些童玩设施,也有环形跑道、中央水景等。由于是高低配,能给开发商用来做园林景观的空间就不那么足了。
项目主打恒温恒湿恒氧的三恒系统,科技系统能够全部通过智能面板控制。
但是却有一个特色:熙华府的科技系统为整栋楼一同控制,每户不能单独调节,要开就得一起开。尤其是夏天,不能开窗通风,否则会形成露珠。
中介介绍,这一部分夏天额外支付约3.5元/㎡/月的科技系统能耗费。算上原本小区4元的物业费,以及0.5元的固定能耗费,夏季成本8元/㎡/月。
不过由于恒温恒湿,也就可以不用开空调,从某种程度也能节省一些电费。
整个小区是两梯两户的配置。由于熙华府的一楼也设置了房源,收到电梯厅的影响,所以导致一楼有少量96㎡、109㎡的变异户型。
由于是在标准层的设计上减掉了一部分空间,这部分户型基本都能挑出一些毛病。在价格上,这样的户型也比较便宜。
有一套109㎡的一层,三室两厅一卫设计,报价650万,交付以后一直空置,是整个小区挂牌单价最低的房源。
其中有一个房间是用标准层的主卧套间改造而来的,面积只有4.5㎡,完全没办法当成房间使用。相当于,109㎡的面积实际只能当两房来用。
另外两套一层变异户型也不贵,都是96㎡,同样是三室两厅一卫设计,报价分别是618万和680万。
中介也明确表示,这几套虽然便宜,但是户型的功能和尺度上都有不足。尽管这几套房源的房东愿意让一点价格,但对于能买得起文晖板块的购房者来说,这样的产品多少有些鸡肋,所以很难出手。
因此,我们这次主要探访还是放在了标准层户型上。
第一套看了一套2号楼2楼的高层126㎡房源,目前对外报价800万。这也是目前小区挂牌单价第二低的房源。
从户型来看,这个126㎡户型和新都会1958的125㎡非常类似。南向三开间,阳台总长度约6.8米,三个房间的开间尺度也很够用。
不过,玄关位置设计时有一块突出,里面放置了科技系统设备,因此导致客餐厅之间的通透感要稍差一点。
精装修的部分,三恒住宅无需中央空调,墙面贴墙纸交付。
厨房交付是博世四件套,居然还包括博世的嵌入式冰箱,还有汉斯顿的直饮水系统。卫浴也用上了唯宝、汉斯格雅等品牌。
客厅和主卧背景墙都用了金属包边,吊顶也做了复杂的线条。
在小区里行走的时候,我感觉一楼二楼房源私密性会比较差。虽然有电动外遮阳卷帘和三层双中空的Low-E玻璃和进口的系统门窗,但如果有人从外面走过去,还是感觉会受影响。
所以,挂牌价格低,也一定也有便宜的原因。
第二套看了一套5号楼的洋房126㎡,报价899万。相比之下,结构和高层126㎡基本一致,多了一处储藏间,各个房间的开间尺度稍微舒适一些,其他差别不大。
据中介介绍,房东的心理底价基本上能砍个零头,在890万左右。说实话,对于一套将近千万的房子,这个可还价余地并不大。
这两套是小区标准层房源当中,性价比最高的两套。其他房源,比如高层115㎡,报价甚至全部都超过了900万。
“有一套高层115㎡,一开始挂838万,我带客户看了几次,房东突然前几天变卦了,现在要卖960万,一下子涨了100多万。”
说实话,现在的价格多少都有点下不去手。
手边找房数据显示,熙华府4月底成交了一套126㎡,成交价900万,折合单价7.1万元/㎡,这也是整个小区成交价最贵的一套房源。
其他房源的成交价分别从4.6-6.2万元/㎡不等。
但据中介介绍,很多看起来便宜的房源其实是农历年前成交、年后网签的。
04
朗诗·乐府
升级版,整体比兄弟盘配置高
第三站来到熙华府的兄弟楼盘,朗诗·乐府。
虽然同是朗诗开发的项目,但乐府整体是熙华府的升级版,很多熙华府我们上文提到的问题,乐府都有升级。
先看外立面,相比熙华府让人觉得一言难尽的配色,乐府则是浅黄色+深咖色搭配,全部石材干挂+铝板线条。
至少一眼看过去,整体感觉要好很多。但如果凑近了看,会发现同样是米色石材,颜色并不均匀一致。
其次,第二项升级在于,把熙华府的三恒建筑升级成了被动式建筑。
虽然科技系统仍然不需要开窗。但这样一来,每家还是能够实现开窗通风,也能够分户控制科技系统。
同样享受朗诗物业的服务,但没有额外的科技系统能耗费,那就意味着物业+能耗费要比兄弟楼盘便宜了,只要约4.5元/㎡/月(含能耗)。
而其他熙华府拥有的配置,乐府基本上也都有,比如系统门窗、三层双中空充氩气的玻璃、电动外遮阳卷帘、科技系统面板等等。
当然了,配置升级换代了,二手房价格就更贵了。
从梯户比来看,乐府部分小户型楼幢为两梯三户配置,其他也基本上为两梯两户配置。
从面积段来看,相比新都会1958和熙华府,乐府是有小户型82㎡的标准层户型的。因此,起步价上会相对更为友好。
第一套看了一套4号楼顶楼的128㎡,报价1000万,交付以后一直空置。
户型三房两厅两卫配置,南向三开间。南向主卧套间、南向客厅以及北向餐厅外,各有一个阳台,相当于有三处阳台。
房间空间尺度也都很够用,最小的北向次卧面价也超过了10㎡,居住起来应该很舒适。
基本配置和熙华府相差不大,厨电、卫浴基本品牌差不多。主卧和客厅背景墙也都做了硬包、软包等设计。
区别主要是厨房里没有熙华府的博世嵌入式冰箱,而是给了一台博世烤箱,仍然算做到了博世四件套。
都是一家开发商做的,整体精装修和熙华府半斤八两,都属于品牌和用材不差,但非要挑毛病的话,总觉得精装修工艺和施工细节有一点点粗糙。
中介告诉我,这套房源端午节之前还在报900万,由于挂牌价比较划算,看的人很多,房东直接抬了100万。
但即使加了100万,这套房源也是整个小区挂牌单价第二低的。
第二套看了一套位于2楼的82㎡,两房两厅一卫户型,报价630万,一直空置。这是整个小区挂牌单价和挂牌总价最低的房源。
相对来说,我觉得性价比不高。630万买个两房产品,不如让一步地段去其他板块买一套89㎡的三房。
第三套,看了一套1号楼12层的139㎡西边套,报价1200万。
户型做得很不错,南向有三开间,三个房间全部朝南。西面和南面各有一个阳台。
目前房东一家还住在这套房子当中。据中介透露,房东由于自己置换不到心仪的房子,所以目前这套房源也有涨价的想法。
小区目前车位在40多万的居多。如果是房子带车位打包出售,能够稍微优惠几万。
成交数据方面,乐府确实今年涨价幅度也非常明显。
同样是139㎡,今年2月底一套成交记录仅700万,而最新4月底的成交就已经到了982万,折合单价7.1万元/㎡。
“今年3、4月开始,乐府成交价格就明显起来了。去年还能淘到很有性价比的房源的,今年不要碰到房东临时涨价就很好了。”
05
九龙仓·君玺
交付最久但整体价格最高
最后一站来到了九龙仓·君玺。
探访君玺的过程实在是太一波三折了,君玺挂牌的房源特别少。
在很多家中介平台上,君玺都只有2-3套挂牌,基本都是重复房源。整个小区能挑的出来的房源,一只手都不到。
而唯一诚心卖的房东,本人工作又特别忙。中介在一周时间里先后帮我约了不同的房东三次,都没有成功看到房源内部的情况。
最终,中介只好帮我联系了一位他之前的客户。这位客户正在重新简单装修,恰好探访当天在家,借此机会,我才终于进入君玺内部。
毕竟君玺是当初的地王,最初定位是市中心豪宅,楼下就是地铁,整体条件还是很不错的。
整个小区一共6幢高层,分两区。A区主要是小户型,面积86、131、160㎡,B区则是200方以上的大户型。
如果论外立面综合分数,君玺在文晖当属第一,材质最好,全部米色石材干挂,而且看上去低调奢华,品位在线。
虽然外立面可能缺少了一点创新,但是低调大方的东西往往最不容易出错。
根据中介介绍,君玺地上建面只有8万㎡,但有8000㎡的法式园林景观和2000㎡的私家会所。
小区物业为绿城服务,管理比较严格。即使已经有业主同意,门口保安也帮我们联系了对应楼栋的管家带我们进入。
小区物业费为5.5元/㎡/月(含能耗)。
从植被的茂盛程度来说,君玺也是四个小区当中做得最好的。电梯厅也是十分奢华,地面和墙面都是大理石上墙,还有水晶吊灯。
电梯内部地面甚至都用了水刀拼花的大理石,电梯墙面也都是木饰面和金属,看起来就很贵。就连每个楼层的消防门和通往楼梯间的门,推起来也很厚重,用材不差。
我们探访的这一户,由于业主已经自行更换了部分硬装和电器,因此和原有品牌有一些出入。
据中介介绍,当时开发商交付时三大件配齐,大金中央空调,还有系统门窗,客餐厅地面为大理石交付。有唯宝、松下等卫浴品牌,厨电则是西门子。
这还仅仅是小户型的精装配置。中介说,君玺大户型两三百方的户型,精装配置更好,用了大面积石材上墙。
由于没有一套能现场看房,中介只好拿出户型图为我讲解房源情况。
特别诚心的是一套89㎡东边套,最近刚刚挂牌上线,我们探访时报价750万。由于房东着急置换,所以现在已经把挂牌价格降低到700万。
整体是三室两厅一卫的格局,南向双开间,仅有一个房间朝南,北向卧室和书房尺度也比较小。
另外还有一套88㎡的中间套,报价880万。同样是三室两厅一卫的格局,但是做到了三开间朝南,南向有两个卧室。
这套房的房东同样也在考虑以小换大,但由于户型确实比上一套相对更实用一些,所以价格也更高。
剩下则是一套135㎡的西边套,报价1260万。三房两厅两卫配置,有一个单独的储藏室。户型从现在来看已经有点落伍了。
成交价格上,君玺近期成交和挂牌价格出入比较大。最近成交的一套88㎡低楼层房源,网签价格仅425万。3月成交的一套137㎡,成交价格820万。
整体来看,如果不是对地段有执念,我觉得没有必要非要买君玺,虽然整体品质还不错,但性价比较低。
06
二手房选盘建议
交付最久但整体价格最高
文晖这一轮的价值兑现,其实是必然事件。
当全杭州各个板块都在叫嚣着“6万”、“8万”、“10万”的时候,文晖作为武林的延伸,补涨到现在的成交价格,其实并不过分。
整体来看,目前文晖还是自住改善的偏多,所以拿出来的房源量都很少,最多的小区也就只有十几套。
这就必然导致,整体二手房市场是供不应求的。很多置换或者打新的业主,基本上都趁着年后的一波行情出手了。
现在剩下的房东惜售情绪很重,挂牌价格高,也不容易谈价格。
按照惯例,针对文晖四大次新房,我们给出了选盘建议:
如果不谈价格,光看小区综合品质感,君玺>乐府≈新都会1958>熙华府。
君玺综合用材和施工细节在线,园区配置也做得好。
大都会审美在线,可惜输在了外立面用材,精装修配置在四个小区里也比较一般。乐府用材不差,但园林景观做得一般,精装施工工艺水平需要加强。
熙华府的外立面,恕我无法抛开主观喜好,实在是接受无能。
但要综合价格来看性价比,熙华府>新都会1958≈乐府>君玺。
熙华府目前是挂牌价格最低的小区。乐府原先比新都会1958要便宜一些,但最近的一轮涨价以后,缺乏可议价的房源。
君玺性价比最低,同样880万,在其他几个小区都能买到100㎡以上的舒适大三房,但在君玺只能买到88㎡的小三房。
从地段来看,君玺>新都会1958=熙华府=乐府。
前者毕竟更靠近市中心。但后三者,比较靠近铁路,虽然中介说已经基本停用,但目前视觉上还是会有影响。
从学区来看,新都会1958=熙华府=乐府>君玺。
前三者为长寿桥小学岳帅校区,君玺则是京都小学+朝晖中学。
从户型来看,君玺是最差的。其他三个盘基本同一时代,户型特点差不多,熙华府的洋房有得房率优势,乐府有小户型,相对门槛较低。
如果想要投资,请等着锦尚和品府和嘉里城的新房摇号。
我认为,这四个小区的二手房,以现在的价格,如果是真心自住且对学区要求不高的,可以尽快下手买入。但想着投资的,还是算了吧。
限价51700元/㎡的锦尚和品府,难道不香吗?即使配置不如以前的楼盘,滨江制造再加上倒挂,也足够吸引人了。
买家们都在等着新房摇号,卖家们也在等着新房中签率出炉,好趁机涨价。文晖二手房接下来的走势,还能还得看姗姗来迟的锦尚和品府。
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