100万别墅理财，干货看这篇!郑州担保崩盘后衍生出的债权置换房产是解救良方，还是新的火坑？

前言：

郑州担保危机自2014年末陆续爆发以来，已涉及数千户家庭，其凄惨景象在我们偶尔遇到的堵塞道路/政府门口集结/白埔潮担保权等场景中似乎已经达成共识。

这是一个没有赢家的结局，从出借人担保理财客户，到吸储中间人担保公司，再到高负债融资的借款企业，悉数被套，其涟漪效应至今无解。投资客户、担保公司、借款企业、政府部门等多方深陷其中，剪不断理还乱。

有人看到了困局，有人看到了商机。

在今年五一前后，有个别公司做起了以“盘活担保债权”、“回收担保理财合同”为目的的债权置换业务：以崩盘担保公司理财合同的金额，冲抵置换资产（如郑州南龙湖的房子/东区的地下车位/海南的房产等）的部分价款，剩余款项以银行贷款/现金支付等方式补足交齐。对担保理财客户来说，看似派到了用场。

本想这是一阵风，刮过就走。没承想到了年底，这阵风还刮了起来：越来越多的公司做起了债权置换的生意。债权置换是怎么产生的？如何演变的？它到底是馅饼还是陷阱？经过了解撰写此文，希望对计划债权置换的人有所帮助。

先从鑫琦资产的这8个债权置换项目说起

下面是几个正在推介的债权置换项目清单：

1、海口海域阳光

置换方式为：18900元/平=7560元债权+11340元按揭贷款

正好我们上个月在海口看过这个项目，目前一期现房带装修售价19000，二期毛坯期房售价9000，我不确定这个债权置换的是一期还是二期，但应该是一期，单看价格感觉是很划算的，但事实上，一期现房19000的价格是缘于2011年海南房地产泡沫最高峰时期的产物，好多客户就是这个价格买的，也降不下来，只能被剩下了，他的真实价格也只是12000左右，因为周边位置一样的现房高层价格也就是12000左右（比如天利龙腾湾），所以，你以这个价格买了并没有赚到，则是跳进下一个火坑。

还有，这个项目的位置确实不错，但品质一般，而且容积率非常高，在3以上，在整个海口西海岸片区，二期9000的价格，我们依然不推荐关注。

2、龙湖玖号院

置换方式为：6000元/平=2200元债权+3800元现金

两个月之前，我们发布过一篇稿子是关于这个项目的：

谨以此文献给一直以来不顾风险、追逐低价的购房者们

讲的是龙湖玖号院项目因为资金链问题而停工，之前太多以4500左右团购的业主不知所措的问题。

而龙湖玖号院这个项目，虽然在南龙湖位于地铁口，但由于开发商原因，项目品质很差，即使卖个5000元我们一定也是不推荐的，所以，即使是以5000元的价格，你也只是以1200元的债权+3800现金去购买，等于是为了省1200元又去花了3800元然后买了一个垃圾，而且这个房子还没有什么投资价值，所以，基本上也是一个坑。

3、正商红溪谷别墅

置换方式为：12500元/平=6000元债权+2600元现金+3900元按揭贷款

这是一个位于新郑的项目，在新郑市的东南，理论上和郑州人的需求没有关系，是新郑当地人的需求。

实际成交价也是12500元左右的样子，如果是新郑本地人，这个置换倒也可以去实地看看，前提是你有自住需求的话。

4、建正东方中心

置换方式为：13000元/平=5000元债权+5000元按揭贷款+3000元现金

建正东方中心现在卖多少钱？应该是12500左右的样子，所以这个价格是靠谱的。为什么靠谱？我猜测是之前鑫琦在该项目开发初期以较低价格内部认购的（相当于开发商内购融资），在2012年底的时候，建正的内部团购价也就是8000多元,还有朋友以7000多的价格吃下了两层，而如今这样正好可以顺利套现，实乃高手，但对于置换用户来说，不必理会这个，反正，现在以这个价格买是合理的，前提是正常的楼层，别是5楼或什么别的最差的位置即可。

5、东方鼎盛地下车位

置换方式为：250000元/个=120000债权+130000现金

首先写字楼车位出售就是一个可耻的事情，所以，先把这个鄙视送给东方鼎盛。

然后东区目前几个无耻的出售写字楼车位都是卖多少钱呢？绿地之窗16万一个，绿地新都会16万一个，先不论东方鼎盛和绿地的有无差距，姑且，先按16万来说吧。

你是以3万债权+13万现金买了个车位，为了图3万便宜，又花了13万，是不是坑呢？

对了，别以什么车位一个月租金二三千的说辞对付我。

6、西安中登文景时代

置换方式为：5500债权+7000元现金

对西安这个项目不了解，就不发表评论了。

7、正商航海广场

置换方式为：14050元/平=6000元债权+4375元现金+3675元按揭

除了抵扣的6000元债权，担保客户需额外再支付8050元。可如果你去售楼部询问，目前促销活动的价格也就在9000元/平左右。其差额部分或者为团购优惠，或者是鑫琦在项目初期就以融资形式内购部分房产，而今把这些房产对外出售。

理论上，航海路上的写字楼项目，往高处卖，价格也应该就是9000左右，但也可能我们对这个项目的理解有偏差，因为上面有两个正商的置换项目价格还都是正常的，但航海路上的写字楼价格卖到14000确实有点想不通。

8、绿地新都会

置换方式为：19620元/平=5000元债权+7310元现金+7310元贷款

除了抵扣的5000元债权，担保客户需额外支付14620元。目前新都会精装修的写字楼报价2万/平左右，可他们说有客户要退一期毛坯现房（目的是为了购买现在销售的期房），价格1.5万/平，并且是跟开发商签合同，且钱转到开发商账户。不知是否巧合，1.5万跟1.462万不相上下。

问题是，即使你是以19620元买的是180米地标这栋楼，这一样是一个贬值的投资行为，一样是我们不建议的，还是那句话，目前的郑州写字楼市场，高于15000的都需要慎重。

产生背景：担保崩盘后看似多方共赢选择，实则博弈后的妥协

张伟是名律师，从这些年代理过的经济案件中发现一点：审判、执行非常困难，且耗时耗力，从开始的起诉到一审/二审，再到最后的执行，其时间跨度往往超两年，“真是耗不起”。在最近的一两年中，他代理了不少担保公司的民间借贷纠纷案子，也接触了一些担保公司老板，再加上一直在做担保公司的法律顾问，所以对担保行业及当前困局也就比较熟悉。根据担保崩盘的现状，他嗅到了商机，并于9月底注册了一个公司，计划联合一些销售困难的开发商做债权置换的业务：“债权置换能带来多方共赢。理财客户手里的废合同得到了盘活，开发商卖出房子得到了回款，担保公司老板减少了涉案金额，还为政府分忧解难呢！”

张伟要做的债权置换生意，是这次担保崩盘后出现的新业务。

郑州担保危机这已不是第一次，2011年就出现过一次，要延伸到民间借贷，其实在上世纪90年初出就发生过三星、百花等集资崩盘事件，只是这次似乎更严重、更彻底。

每一个担保公司在出事的初期，担保公司、客户经理、理财客户都是尽可能的保持平静、沉默、克制，都希望是短暂的困难（或许还会支付些利息），企盼担保公司正常开展业务，并支付本息。事件往后发展的脉络往往是：全面停付本息、全面停止业务、员工离职、客户开始办公场所聚集、堵路上访拉条幅…。与此同时，担保公司老板/高管会公布资金流向及解决方案（能实施的不多），在解决方案中，会有资金兑付期限及比例，及吸储资金投向的一些资产（半拉子工程的房子/抵债来的酒等物品）兑付方案。于是，建到一半的房子及酒等物品就以远高于市场的价格，被用来抵偿担保客户的理财金额。考虑到本息支付无望，与其血本无归还不如多少落些东西的心理，部分担保客户争相兑付资产。这实际上就是债权置换的起始。

通过了解，你会发现这些债权置换的资产多为房子——销售不畅、五证全或不全的在建工程，如郑州南龙湖的房子/东区的地下车位/海南的房产等，或许还会出现兑付价高于市场价的情况（在减去冲抵后的债权后，价格一般会低于市场价），当然不是全额兑付，是理财金额冲抵部分房款，担保客户还要额外支付现金或使用银行贷款去补足余款。

也许你看明白了，这相当于组织批量担保客户团购房子，开发商找由头降价销售迅速回款好继续接下来的项目工程。这是今年经济下行，二三四线城市地产商日子不好过的情况下，产生的独特市场需求。债权置换公司除了收取理财客户2%左右的服务费，或许还可以向开发商收取一定的融资费。

如果再深入了解一下，会发现做债权置换的人几乎都有担保公司等民间借贷中介从业的背景——以前在担保公司工作过、开个民间借贷中介类公司业务受影响直接转型过来、之前做过地产公司的民间资金掮客…。

张伟在谈的一个项目是南龙湖的玖号院，工程已停工，正等着资金救急呢。经过一段时间的摸索，张伟不零星接收所有担保公司的理财合同，他先跟担保公司谈，之后担保公司邀约担保客户集中债权置换，这样过度集中的债权有利于他向担保公司/借款人主张债权——有点资产/债务重组的味道。

通过以上的讲解，债权置换归纳起来有如下特点：

1、置换的多为五证齐全、销售不畅、开发商资金紧张、较为偏远的房产及旅游地产等，如郑州南龙湖的房子，海南的房产等；

2、相当于团购，即组织一批有担保债权的客户集中购买，做债权置换的公司也是以自己手里有大批量购房客户，来跟开发商商讨价格的；

3、除了债权抵扣部分，实际支付价（现金支付+银行贷款）会低于售楼部销售价，差额部门可视为是团购优惠。有些房产（如海南房产）会做到理财金额冲抵首付款，其余款项全部按揭，相当于提高合同价，利用理财客户的贷款资格从银行获取更多的贷款；

4、债权置换公司拿到债权后，不一定有用，但可以向担保公司主张债权，毕竟担保公司吸储的钱也借了出去，这是或有收益。当然，它也不在乎这，因为置换资产2%左右的手续费早已稳稳赚到手里了。

置换实施：以沉没成本意识看待投资失误，重在标的资产质量

在郑州最早做债权置换的应该是鑫琦资产公司，它的前身是一个二手房中介——鑫琦房产，其老板也有着担保公司的从业背景。它上半年做的债权置换的房子有秦皇岛的房子、海南的房子、南龙湖的房子及东区的地下停车位，不过最近又推出了一些车辆来进行债权置换。

它的操作流程是：

先交个1万左右的排号费（获取置换资产的资格），把债权打个八折，之后冲抵部分房款（可以转让债权的一部分，如100万理财金额，打八折后为80万，可根据房子情况转让其中的部分如20万冲抵房款），剩余部分现金支付与银行按揭相结合进行补足差额。另外，理财客户再缴纳置换资产3%左右的费用作为服务费。

鑫琦公司做类似的业务有着“丰富的经验”，它曾做过丰乐路弘润路交叉口的弘润幸福里小区的内购房分销代理，也做过北环路索凌路交叉口六合之家民间资金的掮客，虽然弘润幸福里内购五年至今五证不全并引发业主频频维权，及六合之家牵涉到民间借贷的那些房产的业主至今无法网签合同也拿不到房本，但每次鑫琦公司都能赚上一笔并全身而退，也是一段“佳话”。

鑫琦资产宣传册中显示，其合作的单位有绿地集团、东方鼎盛、思念、正商地产、名门地产等，所以其债权置换的房子也有上述地产开发的项目。根据其早先推出的半价买房“房益宝”理财业务及详细宣传，大致可以猜测出其操作轨迹：在项目开建初期，用募集来的资金以内部认购的形式购买大量房产（这相当于开发商融资），静待其完工升值，等五证齐全或房价到达一个高度后，再对外出售（当然事先跟开发商约定好，可以转卖，即能更改合同）。

一些提醒

如果做债权置换，一定要跟开发商网签合同、要开发票、钱要转到开发商账户里，必须是事实交易。2010年前后，很多理财客户跟开发商网签购房合同（钱转入开发商指定的个人账户中），而后开发商不履行房屋回购协议（实则是归还民间借款），当理财客户（名义购房人）起诉法院要求开发商履行交房手续时，法院以实为民间借贷不予支持。结果就是，开发商不承认是事实购房，承认是借贷，可没有钱还啊，所以就拖着呗。

做债权置换时，一定要有沉没成本的意识。不管是什么原因做的担保理财，其最终结果就是投资失误/失败，这已是既成事实，不要为了挽回损失再投入新的资金，因一时冲动花钱买了个无用的资产，不仅没解脱，反而从一个坑跳入另一个坑。

此外，最重要的是要看标的物的价值，它值不值那个价，资产有没有增值空间和未来收益预期如何，宁肯等待处置担保公司的债务甚至放弃债权，也不应额外花钱购入一项没有价值的资产。如果置换到合适的标的物，其交易过程要符合法律流程，确保自己的合法权益。担保公司对社会的伤害，最重要的是对社会诚信的破坏，并摧毁了一个行业，也让大家认识到部分人为达目的使尽各种手段，不惜谎言和欺骗，这也许是资本/财富原始积累期的一个特点，只是我们需要时时警惕。当然，社会诚信体系再造是一个系统工程，非一蹴而就，尚需时日。

注：张伟为化名

结束语：

郑州担保崩盘引发多米诺骨牌的连锁反应，时至今日也没能找出一个各方都满意的解决方案，看样子要解决需要时间，也需要各方智慧及相应让步妥协。应时而生的担保债权置换看似多方共赢的选择，其实也带有妥协后的无奈，这种债权置换方案也并不适合所有人，因为它经常需要理财客户额外支付现金，或具有银行贷款资格（若有，还牵扯到之后的月按揭供款），所以在进行债权置换时除了认清标的物外，还要结合自己的经济承受能力等实际情况。

（完）

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