12万亿数字货币众筹交易平台官网专题之中国“最新”的投资渠道REITS即将出炉，会是下一个财富风口吗？

这是熊猫贝贝的第510篇原创文章：

专栏内容提要：

关于中国即将公开认购的全新投资产品REITS，这可能是全网最详细的分析文章

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。

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导读：备受关注的REITS，究竟是个什么东西？

中国的投资渠道，其实长期以来都是相对单一和狭窄的，也就是说，经济和物质发展走在了主动资产配置和投资收入的前面。

中国人，特别是改革开发以后的中国人，对于投资，资产性收入的需求，是长期被压抑的，得不到满足的。特别对于没有背景，通过自己劳动，创业和努力获得了一定货币积累的群体，对于资产保值升值的需求，甚至可以说欲望，是非常强烈的。

有一说一，什么成功学，各类庞氏骗局，还有金融诈骗等等能够在很长一段时间里面在中国社会经济环境中屡屡得手，让国家和管理部门需要花费大量的心思去普及防诈骗和理性投资的观念。

其实本质上就是需求得不到满足，欲望得不到实现或者体验的压抑，所造成的非理性投资行为，所导致的。

中国主流的投资渠道归总到底，只有三个大类：房产（固定房产投资），金融（股票基金债券信托）和实体（小到地摊和便利店，大到制造业和各种实体商业）。

实话说，这三个大类对于普通人而言，并不友好，甚至可以说，门槛太高。

• 房产投资，对于普通投资群体来说，不是很现实的选择，绝大多数普通投资者买房投资，都是建立在投住融合的思维之上的，大概率都是人养房子，收获纸面财富和精神愉悦的比较多。

比如在北广上深和新一线城市，一套房产动辄大几百万上千万，身家财富是有了，问题是，有流动性吗？

有投资价值的住宅商品房，三套以下，不谈投资，而三套以上呢？那就不是绝大多数普通投资者能承担的，而且和国家对于楼市的限制管控思路相违背。

至于什么商业地产，工业地产，看看就好，不多解释，没有行业沉淀和成熟的投资逻辑，基本上一投一个坑。

• 金融投资，门槛低的风险波动大，门槛高的不亲民，中国股市90%的基础股民都是亏损，不要说什么“一赚二平七亏”，时间成本一旦纳入考虑范围，基本都是亏。

• 实体投资，创业也好，合伙也好，入股也好，有一说一，九死一生都是乐观。

最重要的，这个一生，也就是存活下来的，对上有资本力量的碾压，对下有市场参与者的红海厮杀，别说什么打工内卷，中国的实体，能够卷到参与者怀疑人生。

这个随便找一个实体商铺深度了解一下，或者有机会和做制造业的老板们聊一聊就能明白，中国实体生意的逻辑，特别是没有专利保护和核心竞争力的实体商业，在无数的参与者共同合力下，硬是能把利润空间给消灭的荡然无存。

这个做实体，或者有经验的人应该感受最深。

所以，对于投资渠道而言，中国基数庞大，对资产性收入有着强烈需求的普通投资者群体，对于具有公信力，可靠可信的投资渠道和方向模式，有着强烈的兴趣和需求。

就在这样的背景和环境中，REITS出现了。一时间，成为投资领域的热门关注话题。

那么，什么是REITs呢？

REITs全称是Real Estate Investment Trusts。

和ETF这些词一样，REITs也是英文简写。

翻译过来的意思就是房地产信托投资基金，也就是不动产投资信托基金。

这类基金主要投资于房地产、基建行业。

本质上，就是一种公募基金。

定义非常简单直接，就是一种基金，在财商普及的当前中国经济环境中，如果对基金的认知都没有，那么真的建议要补补课了。

• 此次发改委和证监会推出的REITs试点特指基础设施领域不动产投资信托基金。主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

• 在重点区域上。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

• 在重点行业上。优先支持仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

和普通投资群体有什么关系？

• 4月24日，证监会和发改委联合颁布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确了REITs试点的基本原则，对REITs基金产品的设立运作做出明确规定。与此同时，中国证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》向社会公开征求意见。
• 5月27日，9只基础设施证券投资基金（REITs）完成询价。
• 这次询价，私募、券商资管、公募专户、保险公司火爆参与，9只产品全部超额认购，平均有效认购倍数超7倍……
• 5月31日，也就是下周一！这9只REITs产品将正式对公众投资者（散户）发售。

筹备已久，终于开启。这是中国第一次发行REITs，一类新型金融工具在我国上市，不论是机构投资者还是散户，都不能忽视的投资产品。

至少，是一个全新的投资渠道，投资方向。

本次推出的REITS的产品情况？

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内地的公募REITs就要发行了。一共有9只。

5月31号-6月2号之间可以认购，门槛最低100块。

至于如何购买，不在这里占用篇幅进行赘述，本文不做任何投资建议。

对于中国首次REITS，有哪些细节值得注意？

1、效率很高

2、对外发行相当低调，没有其他各种公募基金声势浩大的路演和宣传

这篇文章，就对中国首次公募的这一批REITS产品，进行一次全面，有深度的全面梳理，不管看到这篇文章的读者朋友是长年浸淫投资领域的老司机，还是对投资有需求，对资产性收入有想法，但是缺乏基本金融和认知的新人小白，这篇文章都具有引发思考，开拓认知的意义和价值。

文章篇幅不长，内容直白清晰，不会用专业艰涩的语言表达，建议认真看完。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

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一、关于REITS在国内国外的存在情况和底层盈利逻辑认知

事实上，REITS这种金融产品和投资模式，其实不是新创意，新东西，更谈不上什么新风口。有很多国内媒体称REITs是一类优秀的新型金融工具。这种表达典型就是过度包装，没有见过世面的认知。

在中国可能是首次正式出现，但是在美国、新加坡、中国香港这些市场，都已经是很成熟的金融产品品类了。在海外，已经有超过30个国家发行过REITs产品。

REITs于1960年起源于美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，当前在美国、日本、澳大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展；

美国就是全球最大REITs市场。

截至 2019 年，全球范围内合计 858 个 REITs 项目，总市值约 2.09 万亿。

其中 13 个市场市值规模超百亿美元，美国市值约 1.33 万亿，占比达到约 64%。

今年是2021年，倒推回1960年，也就是已经存在发展了60年的一个金融产品和模式，是经历了市场波动，经济周期还有时间考验的成熟产品了，和“新”恐怕没有什么关系了。

既然是成熟，并且长期存在发展的金融产品，那么底层盈利逻辑就没有什么认知难度：

1、从产品的定性上来看，就是基金产品，是一种主题明确的募资规模化运作，并且接受国家金融机构监管的基金。不用想得太复杂。

基金就像包子店不同类型的包子，看着都是包子，但是里面包着的馅不一样，价格也不一样。

2、从盈利逻辑上来看，大体量的房地产类的投资项目太大太贵，普通投资者难以参与。

REITs的出现，就给了众多投资者一个“众筹”投资房地产，按份额分享收益的机会。当然这也是所有公募基金的底层盈利逻辑。

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用大家最容易理解的，就是大宗房地产资产份额化以后，进行金融化运作。

REITS的底层盈利逻辑，是建立在对各种房产建筑的经营性收益上的，也就是REITS对应的不同房产资产回报表现，直接决定了这个基金的市场价值表现。

关键问题和认知：中国版REITs有什么不一样？

发展年限不一样

REITs 这个投资方式在国外成熟的资本市场已经盛行多年，但是对于中国来说，还是一个非常新的概念，2020年4月，为了更好的推动基础设施领域，中国开启了公募REITs的试点。

产品规模不一样

全球上市REITs总市值已超过2万亿美元，其中，美国REITs市值超过1.2万亿美元，包括日本、新加坡、香港等在内的亚洲市场REITs市值已近3000亿美元。

美国公募REITs不同类型的历史市值变化 图片来源：平安证券

我国的REITs还处于起步阶段，首批规模约为315亿元，不过多家机构认为，我国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。如北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

投资标的不一样

按物业类型分，美国的REITs类型中市值占比前五的类型为基础设施型、住宅融资型、零售型、工业型和数据中心型，除此之外，还有医疗健康型、办公型和自存仓型市值占比均超过5%。

2020年美国REITs物业类型分布 图片来源：平安证券

对比国外更加多元化的REITs投资种类“房地产，商业地产，办公楼等等”，中国的公募REITs 的试点REITs以基础设施为切入点，明确禁止房地产（商业地产和商品房）领域。

这个和国外模式的区别非常关键，也从一个新的角度说明中国商品房租售比的不合理表现。

先看本次中国9支REITS产品的详细投资种类：

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再看这些基础设施的底层盈利逻辑：

• 仓储物流：很多人会理解成送快递的，或者中转站。

但是本质上其实是拿下一块地，建立一大片的仓库，出租给其他企业，靠收入仓库租金来获取收益。

• 高速公路：简单的来说就是收高速公路，就是靠收车辆过路费赚钱。

高速公路有一点优势是现在车越来越多，未来的分红会比较确定性地随着车多而缓慢增长。但是其实现在高速路也越来越多，每逢节假日又全国免通行费，这里面车流的不确定性还是蛮高的，不过如果高速地理位置优越，也是能有不错的收益的。

• 产业园区：产业园区听起来也很高端，其实说白了就是建了一两栋大厦，然后出租给企业办公收租金，收物业费，还有停车费赚钱。比如180101招商蛇口，说白了就是在深圳有2栋大厦，万融大厦，万海大厦，主要收入就是租金为主。

• 污水处理：就只有一家，首创水务。

其实就是帮城市处理污水的。主要的收入来源是当地政府根据污水的处理量，按吨付费给污水处理厂，也就是靠污水处理费。污水处理厂的收入会随着城市污水处理增加，而逐步提高。就跟发电厂的原理是一样的。

• 垃圾处理及发电：只有首钢生物。

其实业务也很简单，就是收生活垃圾，每处理一吨垃圾，政府都要付费给垃圾处理厂，同时公司利用垃圾焚烧发电，卖电再产生收入。生活垃圾处理收入和发电收入基本各占一半，垃圾发电厂的收入会随着城市垃圾的增加，慢慢提高，这一样也是主要收入。

简单总结一下：

中国本次的REITS产品的本质并不复杂，就是原本国有经营的城市基础设施，进行市场化和金融化开放的产物，对于普通投资群体而言，就是市场参与群体，通过合法合规的众筹渠道，集资进行目标基础设施进行承包，运营，管理，修缮等工作，然后通过这些基础设施产生的经济回报，实现投资回报。

通过投资，间接收租，年年收租。这是本质。

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二、风险和收益

任何投资，只说收益不谈风险都是骗局，任何金融产品，收益和风险并存是常识。

别嫌话不好听，金融投资想要躺赚基本上都是做梦，短期金融领域的频繁交易想要赚钱，只能赚一种钱，那就是市场情绪和认知差的钱。

所以，REITS这种在中国属于全新投资渠道和类型的金融产品，是否值得投资，是否适合自己投资，就一定要对这个类型的产品的风险和收益，建立充分的认知：

先说风险：中国此次发行的REITS产品，存在哪些风险？

1、任何金融产品都有风险，REITS必然也存在可见或不可见的风险。

2、REITS的风险系数范围，低于股票市场，高于银行理财。

3、属于封闭型基金，场内交易看基金报价，场外交易20年起步的封闭期基本上没有什么投资可行性可谈，这个只要有基金接触经验的人都懂。

4、对于中国REITS核心投资对象的市场趋势，短期内难以形成清晰明显的趋势判断。

再说收益：风险决定收益，标的决定空间。

1、即使是现实成熟的基础设施配套的投资，回报率也不会有什么惊喜，直白一点，5%就是分水岭。长期低于5%是正常关联。

2、市场不好的时候，收益会持续损失，甚至损伤本金也不奇怪。

这个从疫情期间国外的很多REITS产品的价格表现就能看得很清楚：

以美国的REITS为例：

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特别是中国香港的REITS，从2019年风波到2020年疫情一直以来，都是很凄凉的表现。

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很现实的一个结论：REITS和社会稳定和经济基本面的关联非常密切，在波动时期的受到环境影响遭受损失是必然。

3、不怕不赚钱，就怕熬不起

要注意，REITS基金的投资时间！都是特别的长，20年起步价，你有多少闲钱是20年用不到的？这次的发行，最低的封闭期是20年，最长的是99年。

当然，场内可以转场外，但是前者是价值投资，后者就是价值博弈了。

也就是说，场内转场外，收益受损，亏损加大的规则大家都懂吧？

封闭型基金，已经不是什么战略定力的问题了，是熬不熬得起的问题了。

最后综合说一下，结合当前认购情况，开售当天售罄是必然的，凑热闹无脑跟风的人和资金永远不会少，在这种环境下进行投资决策，很难，很容易被市场情绪带节奏，基本上做不到真正的理性投资和价值判断。

在REITS的价值趋势尚未明朗以前，以上关于收益和风险的分析，值得大家多看几次。

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三、盈利思考：关于不同周期下的机会分析

金融投资，一定是看周期的。这个环节，对于中国此次发售的REITS进行一个周期性的机会分析：

短期，也就是3-5年，一个中国经济规划的五年计划时间以内，对于以基础设施为主要对象的REITS而言，基本没有判断趋势的意义和价值。

在这样的周期内，市场情绪和炒作群体是主流才是常态，而且重资产投资的基础设施，有一个不能忽略的因素，那就是投入到产出的过程中，有一个绕不开的建设，修缮，经营管理体系建立的时间周期，而在这样的周期里面，事实上都是投入，没有产出的。

中期，8-10年，经营收益只有三种情况：要么收益稳定，持续增长，要么持续亏损，要么就是各种经营问题暴露（也就是投资暴雷）。

在这个阶段，涉及金融领域所有的魑魅魍魉基本上都现行了，行就行，不行也骗不了人了。

所以，这个阶段，或许才是拨开迷雾，看清趋势，最为理性和合适的入场时间。

最后是长期，10年以上的周期，基本上到了这个阶段的金融产品已经很稳定很成熟了，年化收益和各种风险都经过了时间的考验，运行经营的模式也非常规范成熟，长期来看，REITS如果发展的好，那么很有潜力能够成为代替银行低息理财和固定存款以外，对于基数庞大，有更高资产性收入追求，但是极度厌恶风险的普通群体的投资选择方向和渠道。

结论并不复杂：新的金融产品必然会有市场情绪和各种预期的一轮爆炒或者套利，个人普通投资者群体只有两种可能，要么做风险获利者，要么做主动接盘者。

中期洗牌，长期可期。明确建议：不要拿太多钱参与还没有进入稳定状态的金融产品市场进行豪赌。

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四、写在最后：几个从行业专业角度的观点和建议

通过文章对中国此次发行的REITS产品的分析和梳理，其实已经很完善全面了，具体到产品层面的分红规则，盈利预期，官方公示的产品说明更为详细具体，这里就不再赘述。

对于中国的REITS而言，有以下几个笔者从房地产行业从业者的角度，提出的观点和建议：

1、对于任何投资而言，持续看空能让投资群体成熟睿智，但是只有看多才能赚钱。

这一批9个REITS在中国的价值逻辑，要看懂：

首先，最核心也最长远的目的，是为了丰富我国的金融工具，发展直接融资。

其次，能有效缓解地方政府的债务危机。

只发基建REITs，以更高效的融资方式，为了继续推动基建。

总之，产品的定位很清晰：一切为了中国的经济和发展。

所以严格意义上，这是一个捆绑国运的长线投资产品。

2、从行业角度来看，基建REITS最大的风险，是管理层面的人性和利益分配。

有一说一，国外的基建REIT是表现最稳定，回报最高，而且发展的最好的类型：

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对于中国的REITS而言，只发行基建类型，也是存了保险和稳定的基础考量的。

但是，监管，制度，分配等等和投资行为关联密切的环节和细节，需要多长时间才能真正走向成熟和规范？

这是一个好问题，所有金融的本质，都是为了分配。分配什么？社会财富。

中国金融市场，还在成长，各种老鼠仓，钻空子的行为，利用金融市场套利舞弊的问题，就短期而言，需要时间，这种环境，对于普通投资群体而言，大概率是被收割，被欺骗，被伤害的，所以，不是怕这样的基金不赚钱，就是怕利益分配不透明，不公开。

在中国金融市场和各种金融产品环境中，赚钱的生意做亏了，中饱私囊，才是最大的风险。

而这个风险，是需要时间的。

3、基础设施在中国经济结构中具有重要的经济贡献意义和占比。

短期有风险，中期等表现，长期，是一定看好的。因为中国的工业化和制造业的还是在上行阶段，不具备脱离现有的基础设施得以生存发展的条件。

4、理性客观的分析：不适合对短期收益和投资资金的流动性有依赖的群体考虑。

5、理性客观的分析：：不适合对收益有超过6%追求的投资群体。

6、最后一个观点：基建也好，哪怕未来推出以商业地产和住宅租赁为主体的REITS，清醒地来看，基本上没有什么太大的想象空间，二房东的生意，套上了金融的壳子，利益分配被国家所监管，和科技领域的想象力，还有消费领域的爆发力，以及医疗领域的突破性而言。

这样的产品一旦稳定，充其量最好就是一个收益稳定，并且略高于现有低风险资产性收入产品的稳定金融投资渠道。

什么概念炒作，一惊一乍的炒作和宣传，包括市场情绪和预期，都要警惕。

完全没有意义，没有什么核心技术含量的房地产和基建，就没有什么值得期待的爆发式增长。

这话不得罪人，实事求是的表达而已。

最后说一句，任何金融投资，讲究认知掌控分享，不懂不投才不会亏的不明不白。

文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。

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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。