十年前，单价一万按揭的房产，满十年，实际投入是多少？

在燕郊，闲置率最高的房子是大户型。有的小区里面，大户型的单元或整栋楼，住户就很少。

奇怪的是，这里没住人、没出租、也没挂出来买。有的房子还保持在购买时的毛坯状态。

不言而喻，这些业主买房子主要是用来作为资产投资的。

既然是投资，目的当然是希望房子增值。但是，十年过去了，增值的情况又怎样呢？

一个朋友在燕顺路边上一个比较好的小区，购了一套一百三十多平米的三居室，2011年的一手房。购买单价1万不到，约1万每平米，总价约140万。没住、没租、也没卖。

前不久，他粗略算了算这十年里面，在这套房子上面直接和间接地投入了多少钱。算完账之后，心里就不踏实了。

先说四十二万首付。这42万是十年前直接放到房子里面的，没有动，也没有再生。在里面一放就是十年。

他是这样算的：如果这个42万放在其它地方，只按5厘的利息计算，十年的时间，怎么样也能变到六十多万，甚至更多。也就是说，满十年的时候，实际支付的首付款不止是42万，而是60多万。

再说九十八万等额本息贷款， 每个月一万一还进去，十年已经还清，约一百三十多万。

朋友这样计算的：给银行还房贷，并不是还了一百三十万就是一百三十万。它是在一个时间轴上的动态支出，你还的130万，其实不止130万，

换句话说，假如你没有买这套房子，你每月到银行存一点一万块钱，十年一共存了约一百三十万进去，那么这时候，你除了要拿回本金，还应该结算这十年的利息。这个利息按年利率3.5%，复利计息的话，也有12万多。也就是说，还进去的并不是130多万，而是140多万。

本金和月供实际是60万加140万，总投入是200万以上，另外，十年的物业费及其它不可预料费用也要大几万。

把以上直接和间接投入的费用加起来（60+140+10），就是210万以上了。

一百三十多平米的房子，满十年，总投入是二百一十多万。用总投入除以面积，单位面积的成本已经不是当初的1万块，而是1万5千每平米了。

他这样的算法，我觉得很有道理。现在很多人都会忽视首付款和月供里面的间接投入。总会认为，我当时买价是一万，现在卖到了一万五，赚了一半。却忽略了时间成本的增加。

时间越长，实际成本越高，这套房产投资值不值？先看三个方面:

一、这个过程中房子的使用价值发挥起来没有？

二、人民币眨值速度的快慢。

三、房价是不是一直上涨？上涨速度比时间成本增加的速度，是快还是慢？

还有一个重要问题是很多人不愿意去考虑，或者是意识不到的。那就是，房屋虽然具有资产属性，但仍然是消费品，土地有使用权年限，房子有建筑设计年限，楼房的使用功能在不断哀减，随着使用时间的延长，其资产属性会最后归零。

以上算法，希望能够对你购置房产起到指导作用。

文章后面的那个字体加粗的重要问题，读明白了会对你正确认知你家房子的资产价值取到重要作用。因为70年后，有的房子会分文不值。

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