房地产破产 房地产破产企业数量，为什么有这么多房地产企业破产但是商品房不降价

　　房地产破产企业数量有多少

　　截至2020年8月14日，全国已有380家房地产企业发布破产公告，平均每天约有2家房地产企业被清算。

　　2020年1月至3月，全国共有120多家房地产企业申请或裁定破产清算，覆盖广东，湖南，浙江、上海、其中、广东等54个城市，排名第一，其次是湖南，浙江。

　　首先，由于房地产调控仍然处于严格的监管状态，融资成本和难度系数增加，导致一些房地产企业没钱拿地建房，资金链断裂。其次，在目前的公共卫生事件形势下，房地产企业很难正常开工，供应链也没有像往常一样完整，导致资金，一些房地产企业回报缓慢，一些中小企业首当其冲，受到强烈冲击。

　　卖房回资金是房地产行业的防御性举措，拿地消费资金是进攻性举措。攻守之间，一些依靠拼盘，专注于家乡城市的中小型房地产企业，自然会发现难以生存，优胜劣汰，这是商业的自然规律。

　　01销量

　　根据国家统计局的数据，2019年1-12月，全国商品房销售额达到159725亿元，同比增长6.5%。

　　近16万亿商品房销售是什么概念？首先，2019年国家财政总收入19万亿，房地产销售额仅比国家财政收入少3万亿；看总板块，2019年全国GDP总量98.8万亿。相比之下，房地产市场占GDP的16.2%；

　　相当于银行：年吃住总收入2019年农业产值7万亿，住宿餐饮业年收入近1万亿，全国百强银行总收入接近8万亿；

　　相当于养老：教育、医疗、保险科研总支出，全国教育支出4.3万亿元，全国卫生支出5.9万亿元，全国科研支出2万亿元，养老全国保险支出4.5万亿元。房地产破产

　　这种比较是不是每个人都比较清楚？同时，从过去十五年的销售总量数据来看，全国商品房销售量在过去十五年中增长了九倍，年均增长率超过10%；其中仅在2008年和2014年呈下降趋势，主要是由于金融危机和金融去杠杆化。火锅预计2020年全国商品房销售数据将略高于2019年，但增幅并不显著。

　　平均价格

　　根据国家统计局数据，2019年商品房销售面积171558万平方米，均价9329元/平方米，比2018年均价高6.7%。

　　根据近15年(以下)商品平均价格数据，2019年商品房平均价格是2005年的3倍。这与大多数人的现实感知不符。主要原因是开发较早的房地产更多在城市中心和功能区中心，而近几年开发的房地产更多在周边地区，一定程度上降低了商品房的实际平均价格。

　　从趋势来看，商品房平均价格一直在上涨，仅在2008年和2014年，其中的数据略有下降。这个原因在前面的文章中已经解释过了，这里不再赘述。唯一需要强调的是，上图趋势线(虚线)中，2018年和2019年的增长明显高于预期，且幅度不小。这个原因可能与集约调控政策不符。具体原因是火锅不敢说，但我们可以预测，这个涨幅会迅速回落。预计2020年商品房均价将略低于2019年，数据将

　　从近15年(以下)商品房销售数量来看，这15年全国销售商品房1.4亿套。同时，换句话说，过去15年全国新增商品房1.4亿套。如果按三口之家计算(原生态家庭人口为3-5人)，这15年内已有4.2亿人获得住房。

　　2005年，中国城市人口5.6亿，城市化率为43%；2019年，中国城市人口为8.5亿，城市化率为60.6%。在过去15年里，中国的城市人口增加了2.9亿。

　　至于2.9亿人的住房，住房与1.4套商品房的关系(不包括动迁住房、公租房、廉租房、安置房、集体住房等。)只能大家讨论。

　　通过下图的数据，结合前两篇文章的分析和今年的情况，我们预测2020年的商品房销售总量将比2019年大幅增长，而且这种增长不会小。

　　04土地

　　就像我们上面说的：卖房回资金是房地产企业的防御性举措；夺取土地和消耗资金是一个令人不快的举动。

　　由于没有房地产企业购买的土地面积和2019年要开发的面积的总数据，我们只给国家统计局一些时间，直到2018年，让他们做好计算。

　　从下图所示的过去14年的数据来看，与前面三个部分的走势不同，特别纠结的是土地的数据，这与其中国家出台的相关监管政策有关，但是各个房地产企业的防守布局几乎没有变化，也就是说各个房地产企业手中的土地储备一直保持在比较高的位置， 每个房地产企业开发的土地基本上是每年新增土地面积的1.56倍。

　　仅根据2018年的数据，房地产开发用地面积为4.56亿平方米。如果按高层住宅开发，建成面积相当于2019年出售的商品房总面积。

　　虽然我们没有2019年的具体土地面积数据，但根据中智研究所的土地交易信息，2019年房地产购买的土地总面积增长率应该与2018-17年相当，达到14%左右。从下图的趋势预测可以判断，2020年，房地产企业开发的土地面积变化将略有减少，但新购买的土地面积将大幅减少，预计总购买土地面积将相当于2017年。

　　05企业

　　中国房地产开发企业的数量一直在缓慢上升。截至2019年初，全国共有房地产开发企业9.8万家。在其中，由于整合和退出等因素，国有房地产开发企业呈逐年下降趋势，从2005年的4145家降至2019年初的790家；与此同时，集体投资和外商投资的房地产企业逐年减少。但总的数据并没有太大变化，主要原因在于总公司企业新开的本地公司(每个建筑位置都会注册一家新公司)。

　　在过去的20年里，中国房地产的新房年销售量从1亿平方米增加到17亿平方米，翻了两番多。火锅预测，今年可能是房地产市场的转折点。从明年开始的未来10年，中国房地产新房年交易量将每年出现小幅负增长。十几年后，新楼盘的年销售量可能会下降到10亿平方米以下。

　　为什么现在很多房地产公司宣布破产了，而房价却没有下降？

　　大约两三年前，抢地王的新闻频频出现，很多开发商提到土地成本对周边楼盘平均售价的影响，这两年刚好在集中推出，市场冷淡是很有道理的。与其卖掉，不如干脆倒闭，这才是大多数房地产公司倒闭的真正原因。

　　原因一：不允许地方政府降价

　　即使房地产公司想降价，当地政府也不会同意。当地限价订单限制了这些企业的大幅降价。在房地产利益链中，开发商最多只能排第二，拿走大头的也不是它。目前，土地融资已经成为支撑地方经济增长的主要力量。所以地价不会跌，说明房价也不会跌。

　　原因二：很难跌再涨

　　国内房价高不是一天两天的事。一线城市房价飙升至5万多。如果开发商以降价30%的价格出售房地产，即使可以出售，未来也不容易涨价。要知道房地产开发商的主要商品是房地产。如果房子卖不出价格，未来的利润就无法保证。如果没有足够的利润支撑，谁来做房地产开发？在这里，答案显而易见。

　　原因三：老业主的压力

　　如果房地产公司降低房价，很可能会给原业主带来麻烦，而在此之前砸开发商的情况并不少见。当开发商已经面临破产时，还必须面对老业主因房价下跌而要求的赔偿损失，或者要求全额退款。这种降价带来了不稳定因素，最好不要跌，这样才能挽回最后的“面子”。

　　原因4:下跌可能卖不出去

　　中国房地产有一个规律，就是买高不买低。房价涨了，人们会抢着买房，房价跌了，人们对房价的预期会变，但不会卖。所以对于开发商来说，即使降价，也不一定能卖出去！到时候房价和销量都会下降，破产可能更严重。

　　关于房地产破产就介绍到这里。投资有风险，入市需谨慎。尤其是房地产投资，请理性投资。