中国何去何从 净现金流-67亿、负债287%  港龙中国未来何去何从？

导语

经历首次招股书失效后，坚定上市的内地房企港龙中国在今年5月二次递表。短短两个月时间里，港龙中国获得港交所的顺利“放行”，进入招股融资环节。从市场的认购热情来看，资本似乎并不“青睐”，若成功挂牌上市后，公司的估值将会怎样？尤其是举债扩张的港龙中国未来将何去何从？

两次递表，历时215天的港龙中国地产集团有限公司，终于在今年6月24日获得港交所的“放行”，成为疫情之下即将在香港上市的第二家内地房企。

但利好释放不到一周，目前正在招股的港龙中国，似乎并不受资本的“青睐”，虽然公司最终的融资情况尚未公布，但截至2020年7月3日，无论是机构，还是投资者目前的认购热情并不踊跃。

是市场遇冷还是小房企不受资本“青睐”？若顺利敲钟，港龙中国在资本市场的估值会有多高？以高杠杆撬动规模的模式，在未来是否可持续？针对上述疑问，《投资者网》联系港龙中国品牌负责人，其回复称:“公司处于上市静默期，尚不方便回复相关信息。”

招股书显示，港龙中国从常州起家，有着13年发展历史，是江苏一家小房企，专注开发主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，业务覆盖长江三角洲地区周边城市，包括江苏省常熟、盐城、南通，浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴，上海以及河南、贵州省多座城市。

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发售反应“冷淡”

上市后估值预计偏低

2020年内地房企赴港上市的热情依旧不减，但真正顺利过会预备上市的目前仅有两家，港龙中国就是其中之一。2019年10月22日，港龙中国首次递交港股主板上市申请，经历6个月上市未果后，今年5月12日公司再度递表，不到一个月的时间，港龙中国通过聆讯，预计7月15日正式在港交所上市敲钟。

关于上市募集资金的用途，港龙中国计划将部分现金及现金等价物等用作土地收购成本及潜在开发项目的资金，及部分现有项目开发的建筑成本。

据《投资者网》了解，港龙中国此次预计在全球发售4亿股，其中国际发售股份数目3.6亿股，香港发售股份数目4000万股，整体比例9：1，招股时间6月29日~7月3日、招股价3.6~4.1港元、入场费4141.32港元。

由于国际发售部分目前情况尚未公示，但从香港资本市场的认购热情来看，无论是机构还是投资者，态度似乎都比较理性。截至2020年7月3日， 辉立证券、第一上海、耀才证券、利弗莫尔、uSMART、信诚证券等六家券商合计认购1361万港元，以最高4.1港元/股计算，约占香港公开发售的1.64亿元总额不到1%，这意味着港龙中国的上市，香港资本市场这边并不“青睐”。

“一般情况下，企业上市招股国际配售和公开发售的比例普遍在9：1，前者主要针对机构投资者或资金量庞大的个人投资者，若国际配售获得超额认购，说明企业获得较多机构认可，对于上市表现来说是利好，相反，公开发售足额但国际发售不足额，或者两者在资本市场认购额均较小，上市大概率会出现破发。”香港某投行人士告诉《投资者网》。

目前，港龙中国有两名基石投资者，李家杰全资拥有的Successful Lotus Limited，以及中信逸百年資本有限公司控制的YBN International Holdings Limited，两者同意认购合计8000万港元，占全球发售5.2%，占比依旧较小，可见，小房企港龙中国在资本市场激起的浪花不大，整体认购热情也不踊跃。

同时，上市后估值方面，星展银行香港研究部中国房地产业分析主管王丹表示，目前已上市的地产股PE都不是很高。基于当前环境，房企若想上市获得好的融资额及对价并不容易。按照2020年的房地产行业内房股5倍左右的PE来看，新上市房企可能会基于同等可比上市房企的估值再打一个“折扣”，由此推测，新上市房企能达到的估值水平将比较有限。

另一位香港资本市场人士也表示,“以港龙中国这样的区域房企，同质化类型太多了，从估值角度，最多可能有3-4倍PE。”

截至7月3日9时，港龙中国的认购已结束。7月14日将披露中签情况，预计7月15日在港交所敲钟上市。

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净现金流-67亿、负债287%

未来何去何从

和多数冲刺规模的房企相似，港龙中国走的也是举债扩张的路线。

2018年以来，港龙中国开始进军上海、河南、贵州省内等多座主要城市，截至2019年末，公司权益土储544.4万平方米，分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市21个城市，其中江苏和浙江分别占72%和21%，整体布局较为集中。

2019年港龙中国第一次突破200亿大关，实现合约销售额234亿元，物业开发及销售收入、净利润分别为19.78亿元、4.7亿元，营收三年复合增长率为113.5%，由此可见，快速扩张带来的规模效应正在凸显。

今年以来，港龙中国除了在江苏无锡、海门等地拿地外，4月至6月内，公司还三次落子芜湖，首次布局安徽，全国化步伐加速，这意味着，继去年实现一番规模增长后，港龙中国的扩张态势仍在延续。

但令人担忧的是，规模更上台阶的港龙中国，其背后隐藏的债务问题也逐渐暴露出来。截至2019年末，其资产负债率已由2017年的98.8%上升至2019年的172.6%；2020年一季度末，该比重进一步上升至287%。从中指研究院发布的2019年内房股资产负债率均值的75.5%来看，港龙中国的负债率明显居于行业高位。

中原地产分析师卢文曦向《投资者网》表示：“对于排位偏后、规模较小的房企，低利率融资渠道基本很少，一般都是走银行、信托等融资，整体利率较高甚至突破10%，融资渠道单一局限，最终导致其债务规模不断上升，因此，小房企除了踏实经营、小份额操盘外，其实可以多和一些规模房企进行合作开发，或者与同等体格或者类似体格的房企相互抱团取暖，以减少自身的经营压力。”

截至2019年，港龙中国借款总额28.53亿元。其中，将在一年内到期的借款约有11.44亿元，公司在手现金及现金等价物为10.52亿元，账面现金不足以覆盖年内到期债务，2019年经营现金流量净额录得-67.56亿元，可见，港龙中国整体资金压力较大。

面对举债扩张、资金压力，在如今规模效应愈发集中的房地产行业，小房企港龙中国的未来将何去何从？

“小房企由于自身资金有限，经营方面选择集中精力精耕城市，反而能促进业绩稳步提升。与其广撒网式外延扩张，小房企不如集中优势进行布局，如，布局长三角区域，在有竞争力的城市进行深耕，积累资源和经验，最终在不断精耕城市及增强实力的基础上，扩大规模、提升业绩。”卢文曦对此表示。

《投资者网》郑小琳