基石资本 新股研报 | 融创服务引入4名基石投资者，为国内增长最快的大型物业管理服务商

融创服务(01516)

融创服务(01516)是中国增长最快的大型物业管理服务商，于19年整体增长率为94.1%，与19年大型物业服务百强企业相比，排名第一。于11月初，合资格融创中国股东持有31.07股股份可获派发1股融创服务

招股日期︰11月9日至12日

上市日期︰11月19日

联席保荐人︰汇丰、摩根士丹利

收款行︰工银亚洲、招商永隆银行

发售6.9亿股，93%配售，7%公开发售，另有15%超额配股权，若公开发售认购14倍至少于49倍，公开发售比例将由7%增至11%，49倍至少于98倍即增至14%，认购98倍或以上则回拨至28%。

每股招股价为10.55元至12.65元，集资最多87.3亿元，上市开支约1.678亿人民币。

按每手1,000股，入场费12,777.47元。

以上限价12.65元计算，市值约379.5亿元。(若以20年首六个月纯利，估算今年纯利约为4.92亿人民币，市盈率约70倍)

截至20年6月底 ，平均资产净值约17.6亿人民币。

公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

17至19年收入分别为11.1亿人民币、18.4亿人民币、28.2亿人民币，20年首六个月收入为17.9亿人民币。

17至19年毛利分别为2.33亿人民币、4.23亿人民币、7.2亿人民币，20年首六个月毛利为4.64亿人民币。

17至19年纯利分别为4,295万人民币、9,830万人民币、2.69亿人民币，20年首六个月纯利为2.38亿人民币。

17至19年经调整纯利分别为4,295万人民币、9,830万人民币、2.69亿人民币，20年首六个月经调整纯利为2.46亿人民币。(若不涉及上市开支)

公司在中国提供物业管理服务的历史已逾16年，主要布局于国内一二线城市。于20年6月底，合约总建筑面积达2.32亿平方米，复盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。于同日，公司于中国管理660处物业，包括418处住宅物业及242处非住宅物业，在管总建筑面积达1.05亿平方米，其中约86%位于中国的一二线城市。

公司的物业管理业务组合涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业及城市公共及其他物业，其中住宅物业占在管总建筑面积约73%。

公司拥有庞大、不断增长且忠诚的客户群，主要包括需要物业管理服务和社区增值服务的业主及住户；需要非业主增值服务及物业管理服务的房地产开发商。公司单一最大客户为融创集团，公司向其提供非业主增值服务和物业管理服务，占去年收入约61.6%，五大客户则占62.2%。

集资所得其中约65%将用作战略投资及收购；15%用作更新智能系统及发展智能社区；10%用作进一步发展增值服务；10%用作一般营运资金。

基石投资者︰

引入4名基石投资者，包括腾讯(00700)、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本，分别认购1.5亿美元、1亿美元、6,000万美元及6,000万美元，合共认购3.7亿美元(约28.6亿港元)股份，按中间价计算，约占发售股份35.83%，设六个月禁售期。

上市后主要股东架构︰

融创中国持股72%。

向融创中国股东分派股份持股5%。 (其中公众股东占2.73%)

公众股东持股23%。

简评︰

融创服务(01516)是中国增长最快的大型物业管理服务商，于19年整体增长率为94.1%，与19年大型物业服务百强企业相比，排名第一。

以上限价12.65元计算，市值约379.5亿元，若以20年首六个月纯利，估算今年纯利约为4.92亿人民币，市盈率约70倍。

公司引入4名基石投资者，按中间价计算，合共认购约35.83%发售股份，阵容星光熠熠，惟需配合物管板块表现能否转强。