高瓴资本 缩水的估值 高瓴资本与SOHO中国私有化传闻背后

真亦假时假亦真。

观点地产网 在每个资本收购的故事开始时，不到最后交易的那一刻，总会上演一出出真假难辨的戏码。

11月13日下午股市开盘，SOHO中国的股价在半小时内一度暴涨40.61%至3.22港元/股，市值一度达167亿港元(约21.5亿美元)，其股价也创下了近三个月以来新高，重返SOHO中国于8月13日宣告黑石私有化失败之前的价位之上。

事出必有因，消息称，过去几个月私募股权投资公司高瓴资本正与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化，交易价值或超20亿美元。此外，高瓴资本还在考虑承担SOHO中国约180亿元的债务，作为其杠杆收购的一部分。

消息还表示，高瓴资本与SOHO中国的谈判还处于初期阶段，可能会有变化。有媒体致电高瓴资本人士，对方表示拒绝置评。但就在距离港股闭市还有不到1小时，市场再次传出，高瓴资本表示无意私有化SOHO中国的消息。

据悉，有媒体消息指，知情人士称高领私有化SOHO中国的消息不实，双方没有就私有化进行过谈判。此前，高瓴资本曾在电子邮件中声明，无意将SOHO中国私有化。

原本欣喜若狂的投资者，再次被泼了冷水。这则“无意私有化SOHO中国”的传闻散布资本市场后，SOHO中国股价应声下跌至2.37港元/股。截至收盘，SOHO中国股价涨幅缩窄，股价收盘报2.45港元/股，涨幅6.99%。

交易估值降近20亿美元

无论最终是谁私有化SOHO中国，这则消息最引人瞩目的，是估值价值仅仅“或超20亿美元”，比起今年3月黑石集团私有化SOHO中国的交易价值缩水近一半。

彼时，黑石集团对后者的报价为6港元/股，较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%，交易价值约40亿美元。只是半个月不到，这笔买卖因未达成共识而宣告终止，SOHO中国的股价一路走下坡路，股价最低时曾到2港元/股。

IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受观点地产新媒体采访时表示，交易价值缩水近一半主要受整体商业地产市况的影响，SOHO中国毕竟是市场化的企业，随行就市，交易价值下降不无道理。

“今年受疫情的影响，目前的商用物业市况比较惨淡，一是出租率下降，空置率非常高，其次是一线城市的租金下降了将近一半。SOHO中国的资产以自持商办物业为主，其价值亦由租金或收入水平决定的，所以从市场的角度看，这次交易价值有所下降在商业逻辑上也是成立的。”柏文喜续称。

他同时表示，这次疫情加剧经济下行周期，商办物业的价值进入到历史低点。如果能跨越这次经济和行业下行的周期，等疫情逐步稳定和恢复，商办市场的收益和资产价值肯定会回升。

“那个时候无论是以资产证券化或物业售卖的方式来退出资产，都会有比较好的收益，所以不论是什么机构私有化SOHO中国，现在来讲应该都是比较好的时机。”

虽然此次私有化交易尚未有进一步的事实证据确定真假，但一线城市商办物业的空置率创新高和走低的租金水平却是真实存在。这一惨淡市况也令商办资产的估值不断缩水，此前二度拍卖的上海明天广场亦陷入无人问津的尴尬境地。

此前，戴德梁行发布今年第三季度北京和上海的写字楼报告显示，北京和上海的写字楼市场均因新入市的项目，这两座城市的空置率再次被推高，其中北京全市和五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高。

此外，上海第三季度有四个项目入市，将全市空置率推升至21.85%，其中核心区域的空置率为16.6%，非核心区域为30.6%。戴德梁行预估，北京及上海未来一年的写字楼空置率仍有走高风险。

租金收入方面，北京及上海的写字楼租金收入依旧延续下降趋势。因疫情冲击和写字楼市场供应量的增长，上海租金表现继续承压，核心商圈录得租金为282.7元/平米/月，环比下降1.3%，同比下降6.6%。

北京全市和五大核心商圈市场租金虽延续了年初以来的下调趋势，但降幅较二

季度有所收窄，分别环比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。

“不投房地产”的高瓴资本

事实上，这次传闻引爆市场关注的点还在于，此次私有化SOHO中国的绯闻主角——高瓴资本，其过往的投资特点是“不投房地产”，传出私有化SOHO中国似乎与高瓴资本一贯的投资逻辑有所出入。

出生于河南驻马店，作为高瓴资本创始人兼首席执行官，张磊在2005年创立高瓴资本，管理的资产规模从3000万美元到如今的650亿美元，投资了20多家知名上市公司，包括腾讯、美的、格力电器等，他也因此被誉为“投资教父”。

早在2019年初，张磊被问及“从来没投资过房地产行业”的原因时，身边正坐着建业地产董事长胡葆森。他打趣道，我们投公司的第一个标准就是不能太挣钱，房地产行业赚钱太容易，很难为投资人创造价值。

当时，张磊与胡葆森是好友又是老乡关系，二人同为河南走出的企业家。只是一年后，他们便在建业新生活的上市中达成合作伙伴的关系，这是张磊离投资房地产最靠近的一次动作。

至于张磊是否会“破天荒”私有化SOHO中国，暂不得而知，但今年以来，高瓴资本盯上了与房地产相关的上下游企业。

其不仅参与贝壳找房D轮融资，还对内地的物业公司尤其上心。据了解，高瓴资本担任建业新生活和合景悠活港股上市的基石投资者，其中投资7500万美元认购建业新生活约1.15亿股，再以5000万美元认购合景悠活4911.2万股。

在张磊看来，不太赚钱的企业才有机会和他们一起挣钱。正因此，高瓴资本出现的场合大多为科技创新企业、医疗行业以及消费和服务领域的企业。在今年疫情的影响下，张磊对中国的投资市场表现出十足信心。

年初疫情后不久，张磊曾与黑石集团董事长兼首席执行官苏世民对话时，他曾表示，最好的投资机会就在中国，就在当下，现在就是重仓中国最好的机会。

而在企业遭遇危机面前，张磊有两条信俸的原则，一是stay in the game。只有一直在场，才能看到更多。二是记住第一条原则。他还表示，长期主义是穿越周期的终极答案。

显然，在这场SOHO中国私有化的游戏里，潘石屹的退意已决，SOHO中国在此次疫情之后过得并不好，老潘并不想在这场游戏里继续逗留，写字楼市况下行或许正加速此次私有化交易的进程。

据SOHO中国业绩报告显示，上半年实现营收同比增长63%至14.53亿元，系报告期内确认车位销售的收入；录得租金收入下降12%至7.82亿元，投资物业平均出租率由去年底的90%下降至78%。

疫情除了影响SOHO中国商办资产的出租率和租金收入外，其物业估值亦有所下滑。期内，SOHO中国的物业估值下降影响当期净利润同比下跌63.89%。若剔除估值影响，2020上半年净利润同比增长约39%。

截至6月底，SOHO中国的总负债329.45亿元，非流动负债272.66亿元，流动负债56.79亿元。此外，SOHO中国的总借贷188.6亿元，其中一年内到期的约8.4亿元，一年以上二年以内到期的约11.87亿元，二年以上五年以内到期的约40.18亿元，五年以上到期的约128.15亿元。

但从SOHO中国的账面现金流情况看，截至上半年的现金及现金等价物7.46亿元，较年初减少4.69亿元，面临一定的偿还短期债务的压力。