8万亿 从0到8万亿！33年卖地史……

新年刚过，新一年的地球拍卖又拉开帷幕。

前两天杭州主城区一口气推了七个地块，总建筑面积116.06万㎡，起价129.84亿，又是一场让人抢食的土地盛宴。江干区的一个商业地块以122.27%的溢价售出，为杭州的土地拍卖开了一个“好头”。

在过去的2020年，卖地大户杭州卖地2574亿，上海却以2952亿的成绩夺冠，与广州、南京、北京并列前五。

去年创纪录，4个城市卖地收入超过2000亿元，14个城市卖地收入超过1000亿元。2019年，只有杭州突破2000亿元。

2020年卖多少地？

去年12月中旬，财政部照例公布了前11个月的财政收支情况，包括大家最关注的土地出让金。前11个月，国有土地使用权出让收入65126亿元，同比增长12.9%。

这是一个新高。

账目还是很好算的。

虽然前四个月同比为负，不是很乐观，但增速从5月开始转正，增速明显加快。

12月份推地频率明显加快，甚至深圳都愿意卖。与2018年和2019年的10起和12起宅基地供应案件相比，2020年发生了31起宅基地销售案件，超过了前两年的总和。据公开数据统计，全年卖地总收入超过1000亿，也创下近年新高。

保守估计，如果到12月份能继续保持10%的同比增速，2020年全年卖地收入将达到79768亿，正常情况下超过8万亿不是个事。

不与金融挂钩，真的没有办法“卖地”。是因为当初没有钱卖地。

改革开放后，国家一直在探索从土地上获得一些收入。当初是从“外资企业”开始的。如果要使用土地，首先要缴纳“场地使用费”。这个收入是用来解决一些财务压力的，但是场地使用费很便宜，最低可以3元/㎡，相当于零。

当时深圳建立了特区，特区的建设也需要资金。但是中央拿不到那么多钱，深圳只好想办法。特区建设，缺钱，基本上是个用之不竭的坑。政府向银行贷款搞“七连一平”，贷款利息5000万。但1985年深圳的土地收益只有1200万，不足以偿还利息。

来深圳检查的港商震惊了，说“你怀里抱着你的金饭碗在讨饭”。

这个怎么理解？

当时香港土地“归政府所有”，实行土地租赁制，使用权通过拍卖、招标、协议等方式转让。而且土地很小，房地产商都在争着涨价，政府可以从土地上获得很多收入。

隔壁有现成的例子，抄作业吧。

于是1986年底，一个代表团去了香港，回来就写报告，一层一层的报道。1987年，深圳成立房改小组，决定通过公开拍卖、招标、协议等方式出让土地使用权。

协议和招标先行实施，两块地块分别售出106万元和1705万元，均价199.2元/㎡，367.8元/㎡，当时是天价。深圳被骂的很惨，压力很大，甚至有人威胁要打电话给相关单位。

然而，1987年12月1日，中国第一次土地拍卖如期在深圳厅举行。为了不引起太多反感，拍卖被称为“公开招标”。

“帕塞尔诺。H409-4，位于罗湖区补新路，面积8588㎡，为住宅用地，使用年限50年，底价200万”。

四十四家企业收到竞价板块，场面非常激烈。每次涨价5万，很多都是同时贴标语牌。后来价格涨了20万，价格也暴涨。到了400万，只剩下3家企业，到了490万，只剩下两家，最后成交价525万，申方拿下。

拍卖的锤子进了博物馆，土地出让推向全国。1988年的宪法修正案为卖地让路。

金饭碗稳赢。

据说这次第一次土地拍卖实际上有点仓促。申方当时的预算是530万，而参加拍卖的申花成心理价是600万，但也是同时算的，也就是他们还在算的时候，拍卖就卖了，申花成错过了历史上第一次拍卖。

后来深圳有关领导也坦言，“我们搞土改怕地价太高，示范效果不太好”。

1987年，三块地共收到黄金2336万元，比之前黄金量最高的1985年，也是1985年和1986年的总和，增加了一倍多。

土地解决了急需的资金需求，土地出让金收入越来越高。

从1988年到1992年，全国20多个城市的土地销售收入达到30亿，1995年土地收入为420亿。2001年，在千年基础上翻了一番，达到1295.89亿。12年后，终于进入千亿元时代。

后来随着税制和财政体制的改革，中央和地方保留的比例也在不断调整，让地方更积极地收钱卖地。

1000亿到3万亿用了8年，1万亿到3万亿只用了2年。20年间，土地出让金收入增长了62倍。

对于房地产公司来说，这种土地市场带来了巨大的发展机遇，于是房地产大佬们就成了中国最有钱的一批人。

当时怕“示范效应不好”的深圳，民宅越来越少。第一次拍卖宅基地的底价是611元/㎡，但到2020年，最后一次拍卖宅基地的可售底价是45000元/㎡，让人不知所措。

卖地一方面是为了财政，另一方面被认为是稳定房价的一个很好的起点，所以增加土地供应的呼声也很高，理论很简单。供给多了，市场上的供需关系就能缓解，房价就能方便的降下来。

愿望当然很美好，但现实是另一回事，供求理论已经部分失效。

为什么？

地价涨了，房价涨了。不可能降价，因为供应量增加了。

根据中央参考所的数据，全国300个城市的整体楼面价格达到2586元/㎡，同比上涨7.1%，而住宅用地更差，达到4574元/㎡，同比上涨9.5%，全国33%的住宅用地收到78%的出让金。

看不同城市的城市，一线城市的土地供应量增加了，出让金也增加了，平均交易价格同比上涨20%以上。北京和上海比较抢眼，基本划分宅基地底价前十。

二线城市增加了土地，但价格相对稳定；三四线城市土地供需同比下降。

所以房价上涨的压力来了。哪些城市压力大？

1.土地出让金增长较快的城市，如上海、杭州、深圳就不用提了。南京、宁波、佛山、东莞、惠州、唐山等城市变化很大，需要更多关注。对于一些高保费的城市，有暴涨的风险。虽然一些城市对新房有价格限制，但投机是必然的。

2.总价前10名基本分布在一二线城市，上海是全国总价之王，其余三个在深圳，两个在杭州，一个在珠海、厦门、武汉、广州。

地王盘虽然各有利弊，但可能难产后爆发，拖累开发商。但是地王盘一旦上市，基本上价格不会低，房价还得涨不少。

3.武汉、重庆、Xi、苏州、佛山、广州、昆明、兰州、贵阳、沈阳等50强房地产企业瞄准的城市，征地面积最高。开发商嗅觉非常灵敏，参考价值高。

当然整体房价还是太高了。

中国人民大学商学院教授邝大伟在2020年底发布了一份中国城市住房可负担性指数。在报告中，他预测了2006年至2019年城市中等收入家庭的承受能力:

在理性预期下，35个大中城市中，2019年有11个城市的中等收入人群买不起房，分别是石家庄、南京、杭州、合肥、福州、南宁、重庆、昆明、兰州、宁波、厦门。

此外，哈尔滨、上海、海口、贵阳、银川、大连等地房价支付困难严重。

但是，很难理性预期房价。如果是非理性的话，2019年35个大中城市中有28个城市的中等收入者将买不起房价，包括上海、北京、深圳、广州、厦门、杭州、海口、南京。

会有调控的压力。

本文来自大猫金融