写字楼与住宅价格比 买住宅还是写字楼，哪个收益更高？

昨天，我和我的朋友章宗聊天。他说深圳的写字楼空很厉害。即使是入住率最高的科技园，空入住率也超过了15%。前海写字楼保守估计入住率为空50%。深圳海关以外的一些地方，写字楼入住率为/[/k0。他说投资写字楼真的要三思。

粉丝经常问我买写字楼还是买房子。

有句话叫:高写字楼租金是摇钱树。很多办公室卖家会跟你说这些，劝你买，说赚钱比买房容易。那么什么才是真正的办公市场呢？和买房相比投资收益如何？具体说一下吧。

01关于租金收入:

从市场表现来看，写字楼的租金确实高于同地段的住宅。即使是普通的写字楼，在北京地段好的一平米成本也比5元高，甚至10元的话，100平米月租1.5-3万，真的比住宅楼好很多。

从租售比来看，写字楼的租售比几乎是300:1，而住宅楼的租售比是800:1。

物业费方面，大部分居民楼物业费在5元以下，写字楼物业费在10元以下，写字楼物业费是住宅的两倍。

在没有空的正常租赁情况下，物业费占租金的5%左右，比较小。5元和10元都影响不大，可以忽略。

从租售比来看，投资写字楼比投资住宅好。

02.关于房价收入:

前几天在群里，一个成都的老球迷说他2009年在成都买了一栋写字楼。当时的买入价是8000元，但现在的市场成交价还是8000元。近十年来，写字楼价格没有上涨。旁边的房子十年前是7000元，现在是29000元。十年时间，价格涨了三倍多。同样是投资100万买，持有十年卖，买写字楼赚不到钱，买房子赚315万。如果考虑杠杆的使用，差距会更大。

写字楼价格难涨，这是每个城市都存在的，甚至在一些城市，写字楼价格还会下跌。涨价难的主要原因是写字楼供应量大，几乎所有城市的写字楼都供过于求。

03关于交易税费:

一套房子以不同的持有时间出售，交易税是不同的。如果少于两年，税率会更高，不到总价的6%。持有两年以上的，交易税大幅降低，持有五年以上的，交易税很少。

写字楼是商业地产，交易税比较高。卖的时候大概50%的差价要交税。如上所述，成都的朋友们，写字楼的价格并没有提高，交易税也不会高。如果价格涨多了，按差价缴税是个大数目。比如你买写字楼100万，卖280万，差180万，交易税90万左右。

所以你投资写字楼，价格不涨就赚不到钱。如果价格上涨，你会发现你的收入有很大一部分被征税了。

04关于入住率:

上述写字楼的租售比几乎是300:1，而住宅楼的租售比是800:1。就租售比而言，写字楼的租售比确实高，租金回报率也高，但前提是你要能租出去。即使在经济发达的深圳，大型写字楼都是空，更不用说二三线城市了。多年来，二三线城市写字楼的空入住率普遍超过30%。

赶上经济不好，你的写字楼不是租不租的问题，根本租不出去。

就居民楼而言，只要不是特别差的地段，在二线以上城市很容易租到。

所以即使从租金收入来说，很多城市的写字楼回报率也不高。

05关于时间检查

顶层写字楼是一个城市的地标，是标杆建筑。近30年来，中国经济发展迅速，城市扩张迅速。写字楼的数量也迅速增加，高度也迅速增加。几乎所有的城市，你都会发现曾经的标杆建筑现在已经完全过时，地位无法相比。写字楼地位的下降带来了房租上涨的停滞。所以，虽然这个城市的写字楼租金在上涨，

以深圳为例。80年代的标杆是国贸大厦，90年代的标杆是王迪大厦。刚建的时候是深圳房租最高的。现在几百栋写字楼的租金比这两个以前地标的收入还高。

因为周边设施不错，即使房子比较旧，租金收入也不低。对于核心商圈或者牛校旁边的一些房子，因为租房的人多，很难找到房间，房租一直在快速上涨。

写字楼就像一个靠外表取胜的明星，真正风光的时间很短，而住宅就像那些演技好的明星一样，经得起时间更长的考验。

06关于政府定位:

现在大城市第三产业比重越来越高，一般占50%以上，北京第三产业比重最高超过80%。第三产业大多位于市中心的写字楼里，所以写字楼和以前的工厂一样，提供了这个城市大部分的就业和税收。考虑到企业的经营成本和竞争力，任何一个城市的管理者都不希望写字楼租金过高，以免企业负担过重，降低竞争力。

从这个角度来看，政府希望提供更多的商业用地，建造更多的写字楼，可以提供场所，增加就业，提供税收。其次，供大于求可以抑制租金的快速上涨，使企业负担成本降低。

住房只为居民提供住房，不能给政府带来税收和就业。所以住宅用地是一次性出售，政府希望尽量少提供住宅用地，以更高的价格出售。

政府对办公用地和居住用地的定位不一样，决定了你投资不同物业的收益会不一样。