香缇郡 福州金鸡山脚安商大盘领预售，龙湖香缇郡性价比是高还是低？

4月2日，位于金鸡山西麓的龙湖县香提项目取得预售许可证。这两天已经有很多人问过了。毕竟物业位置优越，会引起一定程度的关注。既然有人问起，就说出来。

龙湖县香体原地块号为2019-04，去年2月15日转让。这是第一次土地拍卖，在安尚方的七块土地上出售了近1000亩土地，其中许多有先见之明的开发商以比以前低得多的地价获得了土地。金鸡山脚下，底价才一万多。虽然这些地块的安置房比例高达90%，可供出售的商品房数量较少，但安置房回购价格高达18900元/㎡。对于开发商来说，因为土地价格低，回购价格高，光是安置房的建设就赚了不少钱，商品房的那部分更是锦上添花。

然后在去年2月的第一次土地拍卖之后，有钱的开发商意识到，土地价格低的安尚方的土地是有盈利保障的，于是在接下来的土地拍卖中，大家蜂拥而至，争夺位置好、地价低的老土地，土地拍卖的升水率逐渐提高，再也没有像去年年初那样美好的事情了。所以对于去年第一次拍卖成交的龙湖香体县、万科、阳光城排尾地块等七个项目，现在卖掉确实是有利可图的。

自去年上半年该市投资栾峰县以来，它成为一个流行词并被广泛接受。曾经对这些“安置房”嗤之以鼻的从业者，随着自己公司的安置房逐渐上市，开始正视这个新名词，至少不会贬低自己卖的安置房。但是随着越来越多的上市项目，我们发现这些项目的备案价格仍然参差不齐。有些楼盘即使地段不好，依然对狮子开放，甚至为了粉饰热销场面，强行让员工认；有些楼盘比较务实，卖的时候给很多折扣。

龙湖县香提是一个128亩的大地块，容积率为3.04。由于该地区正在进行道路建设，该地块被路网切割后不是一个整体，而是由六个小地块组成。从1号地块到6号地块，建筑编号分别对应A到F。整个项目共有2713套住房，其中商品房182套(90㎡以下96套，90㎡以上86套)，安置房2531套。

第一个拿到预售许可证的是2号地块、5号地块、6号地块，都是商品房，备案价格很有意思，有高有低。最高3万多，最低2.78万。具体情节我们一个一个来看。

96套住房中的80多平方米集中在2栋(B1栋)，其余86套大型住房均超过144㎡，其中E1栋534套，F1栋652套。B1楼备案单价明显较低，E1和F1楼备案单价较高。显然，B1号楼是给刚刚需要的客户的，而E1和F1号楼总价高的大户型不仅限于购买，是给外国土豪的，不计得失。可以说这182套房子的客户群体定位非常明确。

B1栋所在的2号地块位于项目最东端，金鸡山脚下，地块北侧共有5栋住宅楼和商品房。备案价格相当于去年红板城栾峰县的价格。总的来说，这些项目在金鸡山脚下的位置是相似的，但是金鸡山西侧的香提县仍然会比东侧的栾峰县和金月府好，但是B1号楼的水池比栾峰县大。从创纪录的价格来看，作为市中心区的一个楼盘，2.78万元的创纪录价格明显比排尾、白虎亭、金山3万元的创纪录价格更合理。

E1大厦和F1分别位于东南花园的北部和南部。虽然自成一体，但与安置房并不在一起，但5、6栋是夹在晋安河与刘一路之间的狭长地带。用地面积很小，只有一栋楼，在绿化和小区环境上明显不如其他四块地，但是离温泉公园最近。至于价格，一般家庭大多买不起这种总价高的房子，没必要讨论。

所以，显然80多平米的新需求公寓是其次最受关注的。这些市中心总价223万的房子性价比如何？

我们知道，去年栾峰县在“小阳春”上市的时候，二手房的成交量有所回升。许多新的报价仍然难以启齿。当时以创纪录价格出售的栾峰县，性价比极高。毕竟当时闹市区3万以下的新房还是很便宜的。然而今天，完全不同了。经过去年下半年的第二次下跌和今年年初的疫情，二手房价格比一年前下降了很多。如果香提县2531套安置房此时已经交房登记，拆迁户大量拿出房屋出售，那么该区二手房目前正常成交价格在2.5万以下。

所以我们可以看到，新房的价格相对于二手房没有任何优势，更何况两年后，当这些安置房真正建成并大量上市的时候，不知道当时的房价还会保持多少。虽然位置一流，但这些金鸡山脚下的建筑都位于金安河以东。在教育设施方面，金安区无法与鼓楼区相比。如果不出意外的话，湘体县和于恒遵越的划出学区很可能是杨霞小学，对应的初中是32中。

一年前回答问题的时候，我经常跟大家说，在福州买单价两万多的房子要慎重。现在，不知道你是不是害怕买单价两万多的房子。我去年一直很谨慎，今年觉得很害怕。