合肥滨湖世纪城房价 2019年第二季度合肥滨湖区房价分析和近期购房建议

湖滨还是合肥的重点新区。研究合肥房地产，湖滨永远是最重要的课题之一。据我目前接触的一些粉丝说，湖滨是咨询我最多的，湖滨是大多数国外买家首先考虑的。安徽湖滨买家的份量不言而喻。

我统计了合肥链家2019年第二季度所有二手房的成交数据，共有3776个样本，均价16623元/平米，比去年的16386元/平米上涨了237元/平米，涨幅1.45%。其中，滨湖销售489台，占总营业额的13%，比去年增长1个百分点。

根据湖滨建设的顺序、各板块的特点和重点学区的范围，我将湖滨分为五个板块，即:

1.启动区域板。主要是湖滨世纪城和蓝色关定湖花园。

2、46中学区板块。主要是四十六中学区内的所有区。

3.西方金融背景。主要是房型大道以南、惠州大道以西的所有社区。

4.核心区域板。主要是房型大道以南、惠州大道以东的所有社区。

5.省政府板块。主要是房型大道以北和泸州大道以东的所有社区。

本文分析的数据主要是2019年第二季度的平均数据，不能完全代表滨湖目前的真实房价。因为今年上半年滨湖的房价一直在上涨，实际价格可能会高于图中标注的价格。

与这次相比，数据是2018年全年和2019年第一季度的房价分析。详见我的文章《2018年合肥滨湖区二手房交易分析及购房建议》和《2019年第一季度合肥滨湖区房价分析及购房建议》。

在这个分析中，我计算了每个区的价格涨幅，比较数据是2018年的平均成交价格。由于很多社区交易数据少，误差可能比较大，所以对于样本很少的社区，涨价仅供参考。对于成交量比较大的板块，整体房价走势还是有一定参考价值的。

2019年第二季度滨湖平均成交价格为19135元/平方米，比2018年上涨672元/平方米，涨幅3.64%，远高于全市平均水平。交易周期从65.2天增加到86.3天，延长21.1天；议价空从2.51%收窄至2.12%，跌幅0.39%。

一般来说，房价的上涨必然会让一些买家犹豫不决，从而导致交易周期比第一季度延长6.2天。但从议价空来看，比第一季度下降了0.66%，说明湖滨业主表现更为强势。从涨价也可以看出，总价门槛进一步提高了6.7w。

启动区域板

2019年第二季度，创业区共售出81套，平均成交价格从2018年的16640元/m2上涨至17318元/m2，上涨678元/m2，涨幅4.07%，高于平均涨幅。议价空为2.23%，比去年低0.20个百分点，略高于平均值。交易周期82.3天，比去年多9.4天，略低于平均水平。

起始区板块平均年龄2010.5年，几乎是湖滨最古老的板块。此外，由于缺乏优势资源，板块相对劣势。第一季度，创业区各区喜忧参半，整体表现稳定。第二季度，上升区数量增加，增速加快，下降区数量减少，下降幅度缩小。启动区是滨湖最后一个板块。

我在之前的文章《合肥有什么样的改良房值得投资》中分析过。一般来说，改善后的居住区至少要满足以下条件:大户型占交易比例大，大户型单价高于新需求户型。滨湖世纪城的大户型虽然成交量比较可观，但是二手房的单价低于刚需要的，说明小区已经开始低人一等，刚需要。

琼·袁林平均房价下跌的主要原因之一是，第二季度大型公寓的交易占了很大比例。随着滨湖房价的上涨，滨湖已经成为仅次于政务区的二手房均价第二高的区域，而起步区则是滨湖均价最低、入住门槛最低的区域，成交率相当可观。

46中间板

2019年第二季度，46个中学学区售出90套，平均成交价格从去年的19746元/m2上涨至20848元/m2，上涨1102元/m2，涨幅5.58%。议价空进一步从2.49%降至2.09%，下降0.40个百分点，与湖滨均线基本持平；交易周期83.3天，比去年多17.7天，略低于平均水平。

46中在今年的中考中取得了很大的进步，成功跨过了一年级学区的门槛，超出了我的预期，但要成为真正的学区，可能还有很长的路要走。具体学区分析可参考我的文章《合肥真假学区-2019年合肥市初中学区最新排名》，见文末。

一般来说，上半年是学区房交易的旺季。这个时候学区房不仅价格高，房主也不同程度的不愿意卖。所以我们可以看到46号中板均价比去年上涨了1100元/平米，议价价格空收窄，从而缩短了交易周期。

很明显，46中+师范附属的双校区，如书香门第、滨湖明珠、滨湖平阁等，均价明显高于46中落地滨湖假日系列小区。甚至双校区的湖边住宅也比单校区高20%左右。滨湖汇源实际均价和滨湖家园差不多，因为要交30w左右的土地出让金。

从房价上涨来看，双校区也比单校区强。46中的年龄和出发区差不多，但是均价一直高于20%。46中虽然目前不是真正的学区房，但已经显示出真正学区房应该有的溢价，依然是滨湖最好的公立初中。

金融后台西部

2019年第二季度，西部金融板块共卖出117套，平均成交价格从18384元/m2上涨至18866元/m2，上涨482元/m2，涨幅2.62%。议价空从2.23%收窄至1.72%，跌幅0.51个百分点；交易周期从62.2天延长到86.2天，增加了24天，基本等于平均值。

由于云谷、滨湖新苑等低价二手房集中出货，板块平均值降低，导致第二季度涨幅远低于其他板块。事实上，从大多数住宅区的涨幅来看，远远超过2.62%。如果剔除廉租房的影响，西部金融板块实际涨幅应该在5.5%左右。

中铁湖滨名宅均价有所下降，主要是2018年涨幅较大，达到10.73%，导致基数较大。万象大厦曾经是板块内平均成交价格最低的小区，去年增长12%，今年增长7%-8%，两年增长20%。

云谷比去年增长了11%以上，平均成交价格为16921元/平方米。如果加上两年以下的增值税，实际价格应该接近1.8w W..可以看出，西部金融板块存在明显的填谷现象，这意味着该板块对价格相对敏感，平均成交价格最低的小区应该是未来升值潜力较大的目标，除了搬迁的小区。

滨湖万科城和保利拉菲大厦是成交量较大、平均成交价格较高的两个小区，均超过2w。这两个小区有一个共同的特点，就是善于换房，户型满足功能需求，总价不太高。另外，品牌效应和房子的年代都比较年轻，资产很高。

云谷路以北的二手房正在全面进入2w+大关，南方还在突破1.8w以上。云谷是制约西南地区新房性价比的关键因素。目前云谷二手房加增值税的平均成交价格应该已经达到了1.85w左右，所以如果新房的高级定价超过1.85w，可能会失去性价比。

从这个角度来看，价格在1.8w-1.85w左右的荣盛华富和金鹏一品天成的小三房，在西南板块有一定的竞争力，我觉得应该是刚刚需要或者投资的首选。绿城招商园定价2.33w，还在试探绿城粉的钱包，但没有宋卫平是同一个绿城吗？

新城董事长的这次黑天鹅事件，让新城的资金链压力巨大空。如果不能挺过这一关，合肥新城的项目值得警惕。很多业主都向我表达了对未完工的湖滨环境的担忧。我觉得住宅项目都是优质资产，最惨的是被其他房地产企业收购，没必要这么着急。如果他们早点咨询我，我会阻止他们购买这个房产，因为性价比很差。

继中海之后，华润在金融西部板块拿地，也是华润第一次进入湖滨。底价已经到了1.5w的高度，金融板块大大小小的开发商基本都聚集起来了。房地产的寒冬将考验开发商的溢价能力。同样的地价，品牌开发商可以赚钱，中小开发商可能赔钱。不注重品牌建设的开发商，未来的生存时间会越来越小。

核心区域板

2019年第二季度，核心区共售出139套，平均成交价格从17840元/m2上涨至18850元/m2，上涨1010元/m2，涨幅5.66%。交易周期由66.2天延长至90.8天，增加24.6天；议价空从3.01%降至2.23%，下降0.78个百分点，略高于平均值。

随着去年几个限价单的清算，核心区被长期打压的房价终于爆发，几个热门小区涨幅基本达到8%-12%，尤其是地铁1号线和5号线的交叉口，大部分小区二手房实际平均成交价格基本超过2w+。

由于质量和物业问题，宝能市是去年该行业平均交易价格最低的社区，但今年的涨幅最大。其一期均价甚至赶上了怀矿的东蓝海和万达胡林花园，这与宝能的年龄、户型、位置有很大关系。二期总层高多为39、49层，产权证一般不到两年，这是成交价格低于一期的主要原因。

淮矿东蓝海在核心区逐渐弱势，主要是房子年代相对最老，品牌和产品竞争力不足。万达蓝虎园和秦虎园表现不错，林虎园和月湖园差不多，应该是距离地铁1号线比较远的原因。

保利海五月花实际平均成交价格一直在2.1w-2.2w之间，较去年有较大涨幅。相比中海滨湖大厦，基本突破了2w+。莲头书店的时代比较新。如果加增值税，实际价格在2w左右。

信达公园的新房还剩下一些平房，面积太大，总价大多超过350w，均价2.5w左右，比高层的二手房高25%左右。说实话可以考虑自住，投资性价比不高。文怡唐溪金门的品牌力和产品力不足以支撑目前的价格，没有相对的投资价值。

总体来说，核心区二手房呈上升趋势，但第一个体现是填谷，类似金融西盘。想在核心区买二手房的同学，他们的淘笋策略是尽量考虑那些户型好、年龄小、价格相对较低的小三房。

省政府板块