最近看到一段话:有人名牌大学毕业,每个月工资收入过万,房贷五千,油费一千,一家人生活费又是大几千,每天过着紧凑而“充实”的工作;还有的人月薪只有三千,但家里面四五套学区房排队出租,每个月租金用来偿还房贷,一个月几万的房贷一点也不担心,反正贷款也不是自己出,等到有一天涨价后转手一套就赚它个几十上百万,两种截然不同的情况放在一起很有意思,拼命工作赚钱还不如别屯几套房升值来得快,自我国全面推行商品房以来,老百姓的居住品质得到显著提升,城镇家庭基本人人有房可住,然而,炒房在这期间孕育而生,毫不客气地说,炒房是房地产的悲哀。

过去几年,二手房交易异常火爆,2013年上海全年二手房成交量达到273022套,单3月份就成交了56648套,2020年在受到疫情影响后的上海,11月份更是创造出四年单月成交量新高,达到3.2万套,根据贝壳数据研究院数据统计,2020年全年上海二手房成交金额约为12028亿元,不仅如此杭州、西安、南京、成都、深圳、长沙、广州、合肥、无锡等9座城市二手房交易规模增长得也十分快,为什么这么多人喜欢购买二手房呢?其总结下来一共有三点:一是地段好,曾经首富李嘉诚曾说过,买房子要看地段,二手房普遍位于城市的核心地段区域,具有较好的增值空间,拥有一个好的地段至少不会贬值;二是属于现房不用等待交房,即买即入住,这是二手房与期房最大的区别,三是周边配套成熟,经过多年的时间沉淀,二手房周边的商圈渐渐成熟,学校、医院等配套也逐渐完善。

随着我国城镇化率不断提高,截止到2020年底,我国城镇化率达到63.89%,距离发达国家城镇化率70%仅差7%不到,按照国际上城镇化率对经济发展的推理,城镇化率在30%-70%之间说明经济发展较快,房地产行业对经济提升的贡献值最大,房地产增幅最高,二手房价格一路飙升正是因为如此,比如深圳,二手房均价高出新房价格15000元/平方米,南京二手房比新房平均高8000元/㎡,按照一般的家庭装修标准,通常整装价格在2500元/平方米以内,在这个装修透明化的时代,高于这个标准则说明房产增值较大,说白了这样的二手房可以让投资赚得盆满钵满。

然而,房地产市场不会任由其胡乱发展,是时候该给二手房立下“规矩”了,2021年2月8日,深圳市住房和建设局率先发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,通知指出:

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

2021年5月28日,成都住建局也发布通知,成都将建立二手住房成交参考价格发布机制,此外宁波也紧跟二手房参考价步骤开始实施二手房参考价发布机制,也就是说,房东在计划将自己房屋出售时,不能再漫天要价了,如果高于参考价,房东要么主动降价按照参考价出售,要么不能挂到二手房交易平台进行交易。

除此之外,近日二手房再次传出限贷消息,比如河南郑州银行针对二手住房贷款提出:1.只受理房龄15年(含15年)以内的房屋;1.只受理建筑面积在60平方米(含60平方米)以上的房屋;3.只受理郑州市四环以内的房屋,也就是说房龄超过15年、面积低于60平方米、位置在四环开外的房子将得不到他们银行的贷款支持,截止到目前为止这一项政策还没有正式公布出来,但是既然有人在吐槽这项政策,说明银行对二手房贷款进行限制已经开始蠢蠢欲动了,大家都知道,上半年央行发布对全国银行实行集中管理的通知,并将银行按照规模档次划分为五档,每一档的房地产开发贷款和个人住房贷款都设定出上限,导致银行压缩二手房市场贷款额度。

事实上,银行对二手房进行限贷,并不会影响到整体房地产市场的发展,相反假如按照上述政策进行限贷,还有利于限制炒房行为的发生,一方面老房子未来面临拆迁,尤其是2000年前的老旧小区,在“拆不起”才实施的老旧小区改造计划,此时若改造后就转让出去,会让刚刚平稳下来的房地产市场再次进入供不应求的局面,另一方面房子面积越小总价越低,然而单价往往越高,尤其是公寓,本身就难以满足家庭的居住需求,房价高还存在泡沫风险,可见对部分二手房限贷,其实具备合理性。笔者认为,二手房一旦全面限贷,房产投资将受阻,2类人将面临麻烦:

第一类是博老房子拆迁的投资者,在过去,买一套老房子过几年后拆迁可以获得不菲的收益,虽然近五年时间内大部分老旧小区房子再难拆迁,但是仍然有人会选择购买老房子等四五年后拆迁,毕竟拆迁后获得的收益比前存银行更大,随着银行陆续对不符合要求的老房子停止贷款后,投资者还想购买待拆迁的老房子,只能用全款的方式购买,在这个现金为王社会,大部分投资者会断掉这个念想,贷款又不支持的情况下,将很难大量对老房子进行抄底。

第二类是大批量囤积小面积公寓的投资,过去几年里,由于年轻人买房压力较大,在一线城市生活会优先考虑购买面积较小的公寓型住宅,投资前期囤积的大量公寓需要在房价上涨后出手,但是经过二手房限贷后,将很难满足大部分年轻人的购房需求,对于一线城市公寓,虽然总价相对便宜,但是年轻人购买这样的房子依旧会需要借助贷款,对投资者而言,会失去一批意向购买人群,最终会拉长出手周期甚至可能降价出售。

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