来源:南方基金
据媒体报道,近期多个城市出现银行房贷业务收紧或利率上调的消息,甚至部分城市的部分银行暂停二手房房贷。
据统计,2021年我国有近60个城市调高了房贷利率,部分城市房贷款利率已突破6%。
结合种种迹象,很容易联想出 “买房杠杆收紧”的判断。
01
杠杆对买房收益有多重要?
过去大家之所以会有“投资地产收益率高”的印象,其实一个重要原因就在于买房有杠杆。
个人通过申请房贷,可以用三成或者五成资金就可以买房,从而获得成倍的收益率。
如果去掉了杠杆,买房的真实收益率到底如何呢?
从2015年1月1日到2021年6月13日,全国城市二手房出售挂牌价指数从100点基点涨至198.39点,上涨了98.39%。(来源:wind)
也就是意味着,从全国平均水平来说,城市二手房挂牌价格2015年以来近乎翻倍。
如果你用三成首付买房,在不考虑期间利息成本的情况下,那么你的投资房产的账面浮盈会是三倍多;
而如果必须全款买房、并刨除五年所付出的利息,那么投资房产的浮盈就要大幅缩水,大概率不足一倍了。
![](https://www.lu-xu.com/pic.php?url=https://pics3.baidu.com/feed/d4628535e5dde711bfb54cdccad67d139d166172.jpeg?token=3fafecc54494e931c35128aa0a1de996)
数据来源:WIND
02
同期的权益基金表现怎么样?
再来看看同期的主动权益类基金表现,以偏股混合型基金指数和普通股票型基金指数为例,从2015年1月1日到2021年6月13日,偏股混合型基金指数涨幅为158.97%,普通股票型基金指数涨幅为188.42%。
也就是说,如果没有杠杆的加持,2015年1月1日以来,主动权益基金的涨幅明显高于全国二手房房价涨幅。(来源:wind)
![](https://www.lu-xu.com/pic.php?url=https://pics4.baidu.com/feed/0df3d7ca7bcb0a46d8d847e1065a452c6a60af36.png?token=b5b1eae4bf42e92ee6241a52c3dc2ff8)
数据来源:WIND。指数过往不预示未来,投资需谨慎。
当然,投资主动权益基金和投资房产之间,除了杠杆和收益率的差别之外,还有其他方面的不同:比如地产还具有教育、居住、出租等附加功能。
另外,房子属于大额不动产,一是一笔房产投资通常较大,二是相比于投资基金每天都能看得到的每日价格,投资房地产几乎体验不到短期波动。
03
我们站在财富趋势的转折点:
居民资金正逐步从房地产市场流向权益市场
根据社科院统计,1998-2016年间我国居民的资产配置结构非常稳定,地产占50%左右,固收类占40%左右,权益占10%左右。
背后的原因是过去二十年我国经济快速发展,房地产链作为主导产业发展迅速。
但是如今,我们已站在趋势的转折点。
当前驱动房子上涨的底层逻辑生变:迈入新的发展阶段后,中国经济的底层动力正在由传统基建切换至新经济,未来经济主导产业将从工业转向消费+科技。
中国信息通信研究院的测算数据显示,2019年中国数字经济总量达到35.8万亿元(人民币,下同),占GDP比重超过三分之一。
2019年数字经济发展对中国GDP增长的贡献率达到67.7%,显著高于农业、工业和服务业对经济增长的贡献,成为带动中国国民经济发展的核心关键力。
总而言之,在“房住不炒”、经济动力切换等大背景下,房地产的光环大概率将逐步褪去,同时A股风险收益比具备吸引力,居民资金通过基金等专业机构入市或将成大势所趋。
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