[新浪财经]这些银行偏爱房地产贷款

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原标题：这些银行偏爱房地产贷款！

来源：轻金融

个人住房贷款占零售贷款比重超过50%的银行主要有两类：一类是国有行；另一类是城商行。而从房地产贷款集中度新规要求看，需要压缩房地产贷款的城商行更多，这些银行业面临着零售业务的重塑。

今天，来写写零售金融业务中，让银行“又爱又恨”的房地产贷款（既包括个人住房贷款，也包括对公房地产企业贷款）。

一边是房地产是众所周知的“灰犀牛”。“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。”2020年末，银保监会主席郭树清曾撰文指出，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，“可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

另一边是与房地产高速增长同步，前几年银行业在房贷业务上高歌猛进。这方面，无论国内外银行，都偏爱房贷。在2008年美国次贷危机爆发后不久，摩根大通仍致力成为美国最主要的住房按揭银行，摩根大通银行董事长兼CEO杰米·戴蒙表示。“按揭贷款是，并将继续是世界上最大和最重要的单一金融产品之一。”（详见文末“阅读原文”）。

虽然各家银行的零售战略与特色也并不相同，但总体来看，多数银行对房地产贷款的偏爱是戒不掉的。为了复合房地产贷款集中度的要求，各银行的房地产贷款仍然面临新的变化。

一、这些银行的零售金融，几乎等于个人房贷

银行对房地产领域的贷款包括给房地产企业的对公贷款，以及给个人的个人住房贷款，其中房贷规模要大于给房地产企业的贷款，尤其是国有行占比更大。

轻金融统计发现，截至2020年末，六大行个人房贷平均占比为30.5%，而房地产企业贷款占比仅5%，前者是后者的6倍。相比之下，股份行的个人房贷平均占比为15%点多，后者为12%点多。

得益于房地产市场的大涨，当前国内银行业房贷不良率极低，大部分低于0.5%甚至更低，个人房贷容易标准化且单户贷款规模大，加上近几年房贷利率抬升，以及分期还款的特征，使得房贷利润率较高，成为银行业追求的重要业务。

在银行零售转型的过程中，一些银行的零售金融业务中，个人住房贷款占比过半，说明这些银行的零售银行高度依赖个人住房按揭贷款。甚至可以说，这些银行的零售金融业务就基本上等同于个人房贷。

轻金融统计发现，截至2020年末个人住房贷款/零售贷款占比超过50%的银行主要有两类。

其中一类是全国性银行，以国有行为主，依靠深厚的客户基础、全国性网点布局和一二线城市优势持续占据房贷市场的绝对主力。

目前，建行、工行的个人购房贷款占零售贷款比重均超过了80%；中行、农行也在70%以上；交行、兴业银行也都在60%以上；邮储银行、渤海银行在50%以上。

不过，由于国有行贷款规模实在太大，虽然他们的非房消费金融金融贷款占比不到20%，但规模仍然较大。

另一类区域性银行则不一样了，这类银行以城商行为主，依靠区域本地化优势开展个人住房贷款业务。

其中，成都银行是唯一一家个人购房贷款占零售贷款比重超过90%的上市银行。在这类银行的零售贷款中，基本上都以个人住房贷款为主，而要拓展其他零售贷款类型则并不容易。

比如，截至2020年末，成都银行的个人消费贷、个人经营贷不良率都高达9%左右，好在规模不大，所以影响也不大。

此外，江西银行的个人住房贷款占比也超过了80%；贵州银行、吉林银行、青岛银行、无锡农商行、北京银行、齐鲁银行、盛京银行的个人贷款结构中，个人住房贷款占比均超过了60%；江阴农商行、郑州银行、厦门银行、徽商银行、中原银行的这一占比也超过了50%。

这些城商行的一个特点，是多数所处区域房贷利率偏高。

来源：贝壳

区域性银行做大零售一般通过三大业务方向，一是通过非房消费贷，包括信用卡/个人消费贷，二是通过个人经营贷，三是通过个人住房贷款。一般来说，区域性银行都很难做到这些业务类型兼顾。

比如，信用卡与消费贷业务出色的城商行，个人住房贷款一般都比较弱，代表性银行包括了宁波银行、广州银行；个人住房贷款有优势的银行，消费贷、信用卡则比较弱，代表性银行包括了成都银行、北京银行。

消费贷、个人住房贷款均有一定优势的银行，包括了南京银行、上海银行、江苏银行等，不过占比都不大。

这也就出现了以成都银行为代表的城商行，零售贷款超过90%都来自于发放个人购房贷款，然而受制于房地产贷款集中度的影响，这些银行的个人住房贷款业务也面临增长瓶颈，要想继续做大零售，就需要开拓其他零售业务类型了，但这并非易事。

从最近5年区域性银行零售贷款结构变化来看，不少银行都出现了新的战略变化。比如相比2016年末，贵州银行的个人住房贷款占比增加了40个百分点，而西安银行的个人住房贷款占比减少了51个百分点。

二、哪些银行需要大力压缩房地产贷款？

2021年起，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》开始实施，通知对不同类型银行的房地产贷款集中度进行了五档划分。

1、国有行

说明：”房地产贷款“含个人住房贷款及对公房地产贷款，下同

截至2020年末，六大行的个人住房贷款总规模已经接近24万亿，在个人房贷市场处于绝对垄断地位。从具体占比看，仅建行、邮储的个人房贷占总贷款比重略高于32.5%，需要压缩，其他都处于监管要求范围内。只有交行的个人房贷、房地产贷款占比都低于《通知》要求10%以上。

2、12家股份行+3家城商行

在第二档银行中，兴业银行、招行、北京银行、中信银行的个人房贷占比都超标，即超过总贷款规模的20%，其中兴业银行、招行超标都在5个百分点以上；而在房地产贷款中，兴业银行、招行、渤海银行、北京银行均超标，其中兴业银行超标7个百分点，招行超标5.6个百分点。

3、其他较大的城商行+农商行

在第三档银行中，多家城商行/农商行的个人房贷以及房地产贷款占比超标。

其中，成都银行、江西银行、青岛银行、中原银行、深圳农商行的房地产贷款占比超标比例都在6个百分点以上，成都银行超标比例高达12个百分点，面临较大的调整压力。在个人房贷占比重，江西银行超标10个百分点，成都银行超标8个百分点，中原银行超标6个百分点。

此外，南京银行、贵州银行、贵阳银行的房地产贷款占比以及个人房贷占比，都距离通知还有8个百分点左右的可提升空间。

总体来看，房地产贷款集中度新规的标准跟当前银行的房地产贷款占比差距并不太大，不会造成太大的影响，规定了上限也是为了防止“灰犀牛”的到来。同时，由于通知只是规定了房地产贷款和个人住房贷款的占比上限，而未对公司贷款中房地产贷款占比作规定，这也为银行房地产贷款提供了一定的业务腾挪空间。

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