【16层的楼房买几层最好】排尾安商房分析：万科澜悦花园一区15-18#楼

万科兰花园项目共分为三个区，是目前福州正在建设的最大的安居住宅项目，共有5258户家庭，预计2022年3月可以实现全部交付期，比合同约定提前6个月。

那么这些安置房对于福州楼市有何影响？

长久以来，有种观点认为未来安置房或者叫安商房大量上市，会抑制福州房价，甚至有可能是楼市下跌的催化剂。但是影响房价走势的因素很多，除了基本市场供求关系，还有二手房交易税率、区位价值、楼盘自身素质等一系列综合因素。

首先，根据9月6日政策，安置房购房认定时间，由以拆迁安置房协议签定时间，改成以实际产权取得时间为准，这意味绝大部分万科澜悦花园二手房交易时间有可能推迟到2024年之后，因为未来两年的二手房交易成本很高。大部分买家也不会轻易下手，那么至少在供求关系方面，它对存量房的冲击力度降低了。

此外，根据早先报道红星排尾拆迁项目涉及约7858户，其中万科澜悦花园项目安置型商品房5275套，建筑面积39.5万平方米；阳光城悠澜郡项目安置型商品房3010套，建筑面积22.5万平方米。这些拆迁户绝大部分都是想要早日搬进新房，真正想等到交房，进而在二手房套现的是少数人。

那么关于万科澜悦花园影响，我们可以集中到这个楼盘品质，包括地理区位、社区及户型等直接影响到买房人购买意愿的参数，由于社区太大，且每区都不同，我们先看看一区情况，总户数3156套，车位数2506个。

该区被路网隔开，可分为两个地块，其中靠六一路的西地块是一个4栋安置房组成的小社区，由15（2-27层住宅）、16（2-27层住宅）、17（2-18层住宅）、18（2-28层住宅）栋楼组成，采取的是围合式布局，周边配建有商业及综合文化中心等。

我们看看这4栋楼：

15#楼户型

15栋楼户型分为45㎡（4套）、60㎡（1套）、75㎡（2套）、90㎡（2套）四种户型，总共是4梯9户。

标准层采用板楼结构，平面是连廊布局，我们大概计算一下，外廊走道总长度居然有36米。

45㎡户型，卧室兼起居室，一厨房一卫生间，通过连廊采光。

这种小户型公摊率为25%，原因是板楼结构和电梯及相应的连廊空间占用，与目前一些多梯多户的商品房类似。

60㎡和70㎡均为两房一卫一厨房布局，差别在于厨房、卫生间和卧室尺寸不同。

90㎡，两房半，一个明卫和一个安卫，传统长条形布局。

16#楼户型

同样也是4梯9户，户型分别为45㎡、60㎡、75㎡和90㎡，总的户型与15栋楼类似。

17#楼户型，4梯12户，以45㎡、60㎡和90㎡为主，比15和16栋楼多了3户，相应的外走廊也更长了，可能近50米了。

18#楼户型，也是4梯12户，以45㎡、60㎡和90㎡为主。

万科澜悦花园一区15-18栋楼单独成型，亮点是区位相对更好，临近六一路主干道，采取的板楼布局，缺点是梯户比高，且社区规模小户数多，容积率高，且位于排尾路和六一路，受噪音影响明显。记得去年选房，有人曾经问我一区选择哪一个地块，我给出的建议是另一个大社区，即一区的1-13#楼，可能更适合，下篇我们看看1-13#楼的社区和户型到底有何特色。