【16层的楼房买几层最好】北京通州位置最好的新盘，到底有多好？

大家好，我停业了。是北京房地产业的深耕者。擅长多版的单杠深度评价，坚持原创输出，只想说实话。

去年6月份，金融街武夷融御项目一期开盘，去化良好，销冠楼盘。转眼间，二期来袭，开盘热销12亿。

二期相比一期有哪些优化呢？本篇会逐一解答。

关于位置地段、地铁交通两部分内容不做过多解读，参考我对一期的测评即可，8267字，十分详尽、超级深度。

【一休大实话】金融街武夷融御，能挑出多少缺点？

都说融御位置好，好在哪？

其实一张图基本就够了，仔细看上图。

位于通州新城板块，隔河对望通州老城。西望运河CBD，东临行政办公区。五河交汇处，全北京最稀缺河景资源，位置自然是得天独厚了。

融御的最直接竞对必须是京贸国际城，一休对国际城也有过分析，尤其把地铁规划＋城市副中心交通枢纽写透了，应该是业内最齐全的梳理。

如果您想看懂通州，不想入坑，那就一定要读：

6987字：京贸国际城，刚需值得买吗？

其他竞品：老城腹地的通州万国城moma、福星惠誉京澜誉府、鑫苑盛世天玺，北关潞苑的禹州朗庭湾、运河铭著、帅府潞苑。

距融御直线距离700米，亚洲第一大TOD项目—北京城市副中心站综合交通枢纽，这个汇集5条高铁、3条地铁，商场和5A写字楼，体量约等于7.1个北京南站的城市综合体。

融御是一个超大体量楼盘，房源位置在哪呢？

有点绕，咱得从头说。

因为开发商武夷集团拿地太早，这一大片都是他们的。武夷花园小区的各种园是最早开发的，也叫北区，房龄基本都20年了。

目前售的都是南区，叫融御，一共3块地，开发商是武夷集团＋金融街集团。

最右边的是融御一期，已经售罄，也叫东区。

在售的是融御二期，刚开盘，也有人叫西区。

一期和二期中间的一块空地暂时还没开盘，将来会成为三期。

一休认为，在售的二期其实距离商业和教育资源的距离都是更近的，家门口就是北京小学通州分校＋北京通州校区，很是方便。且步行到交通枢纽实际距离预计1.1km就能到，也更靠近未来的地铁规划。

综上，二期位置更实惠，优于一期。

户型，好吗？

融御二期的户型普遍大，99-172㎡三居至四居为主，主力户型140㎡，层高均为2.95米。

成交均价6.6万左右，不同户型存在较大价差。高配精装，精选国际一线精装品牌。

7种户型，三大面积段：99平米（三居）-140平米（四居）-170平米（四居）。

一休重点解读3个户型，其余的点评分析和高清户型图如果需要可以私信。

101㎡边户，三居两厅两卫。

南北通透，主卧套房设计。动线还行，整个房屋270°采光，最大亮点是客厅的90°转角飘窗，南向和西向双景观，客厅视野和采光肯定棒。北向书房估计是送了设备平台，还可以，能用于卧室了。

槽点：面宽表现挺一般，只有两面宽朝南，最后只能是优化客厅来凑，算是常规的弥补做法。户型不够方正，偏狭长。

145㎡边户，四居两厅三卫，主力户型。

通风和采光都好多了，大幅度提升，双主卧朝南，槽点少多了。

东西边户均可选，不止于四居，北向还有一间房，当卧室是够呛了，其他用途都没问题。

176㎡终极4居，相比上一个户型，整体面宽增加，径深减少。主卧套房升级为了步入式衣柜，其他方面的提升其实很不明显，功能性方面几乎一样。

既然是精装交付，说说装修吧，这是融御引以为傲的卖点。

德系厨电，采用国际一线品牌，如汉斯格雅，唯宝，博世，对标的是十号线分钟寺的三个高端盘。

有新风系统，智能化控制面板，同层排水，属于科技住宅，配置方面厨卫俱全，嵌入式冰箱、蒸烤一体机、定制橱柜、洗碗机、垃圾处理器、净水器、燃气热水器、凉霸等。

一休大实话

最小面积其实是75㎡的东西通透和纯南转角，基本都算是变异户型，只有十几套。纯南的户型挺不错，但肯定没戏了，大家别抱有幻想了。

相比同期其他区的新盘，这户型其实也不咋样，槽点多亮点少，很平庸。

何至于此呢？现在新盘户型不都一个赛一个吗？

一休认为一方面是通州大环境的问题，户型没有特牛的，普遍中等偏下。没竞争氛围，各卖各的，谁也没耽误。另一方面，融御依靠地段加持，似乎不需太为去化着急。

拿地这么早，盆满钵满肯定是不够的，妥妥几十倍收益，赚翻了。

说点业内的吧，站在楼盘操盘手的角度，今年一批次拿地项目必须得高周转，要不然真有亏钱的可能。

供地位置又这么集中，不拼产品力真不行，家家都努力把户型做好。

但金融街武夷融御成本这么低，没必要高周转了，人家要的是利润率。

况且，咱话说回来。

融御一期户型大家看过没？

这不也顺利去化了嘛，最后只有一批纯南72㎡两居剩下了，开发商也没着急，捂了一段时间，然后加价几十万。一波骚操作，还是清盘了，而且还都是一二顶这三个楼层。

抛开咱刚需情绪，从商业角度分析。基于这些市场反馈，开发商还能把二期户型进行了优化，其实也算可以了。

换个角度想，这些事儿，也说明了融御地段有多好，您细品。

楼盘设计，合理吗？

融御二期的容积率：2.64

总户数：1326户，16栋楼，6-20层住宅小高层/高层

梯户比：四居室2梯2户，三居室及以下1梯两户或3户

交房时间：1-5号楼最晚2023年9月30日

有人说：“融御是副中心唯一改善盘”

一休认为，话说的有点满，但就项目自身而言，一期是刚需，小户型为主。二期是妥妥的改善，圈层不错，门槛挺高。

建筑风格方面，比一期好多了，一期的商品房其实和公租房似乎没太大区别，至少外立面是这样的。

二期在新中式基础上，还运用了玻璃幕墙，采用了经典三段式。开发商说墙体是仿石铝板，入户大堂也用的纯石材。

更值得一提的是社区内的配套，毕竟是120万㎡的航母级大盘，配套自然少不了，自带商业。按照“一轴-七园 “的空间布局，打造了3万㎡的园林。

运动公园、水之庭院、老人乐园、宠物乐园、童真之地等等不同组团，还有

多层级健康跑道、约3500平方米主题乐园、林中休憩空间、全龄娱乐空间等。

一休大实话

相比一期，二期的提升很大，不知是否受一期维权的影响，下文分析。

二期一共16栋楼，但其实目前先只开了5栋，都是在地块最南侧的。

说说得房率，1号楼约75%，2/3号楼约74%，4号楼约76%，5号楼约77%。

详细的户型分布，都在这张图上了，建议保存。

开发商口碑咋样？

开发商是双国企组合，武夷集团＋金融街集团。

武夷？

爱喝茶的男同胞或许能猜到吧，没错，是福建的国企。眼光好，拿地早。

一休大实话

一期有过维权，不得不提啊。

这件事，大部分人都知道，主要是俩问题。一是小区内的“名校”成为泡影，这是闹得最厉害的事情。

最后学校倒还在，只不过换成了区属的，级别降了点，师资力量方面一定是会降低的。开发商因此被处罚了70万。

二是装修质量问题，活有点糙，不少业主吐槽，交房时报修的问题挺多。毕竟当初宣传说一个厨房的装修就价值40万，给大家的期待值拉的太满了，所以这次我听他们内部朋友说，不想太过猛烈的宣传装修标准了。

一休还了解到很多内部信息，但不便公开说，大家谅解，想了解的可以私聊。

有啥竞品？

融御一期是去年的通州销冠项目，通州去化最快的楼盘。

二期9月11号开始排卡，9月21号开盘当天成交12.6亿，算是最近表现很不错的新盘首秀了。

首开5栋，316套，去化47%左右。1号楼、2号楼单价最低，均价6.1-6.5万，其余楼栋6.6-6.8万。

相比一期刚开盘时，价格肯定高了一点，那时候最低5.8、5.9万，均价6.3左右。但一期尾房促销时，价格没比二期便宜，基本一致。

说说竞品关系吧：

京贸国际城，两者地段位置大体一致，细节上各有利弊。国际城看CBD景观和河景更好，融御更靠近行政中心。拿地都很早，且均为超大体量楼盘，户型设计都不算好。但国际城现在有小户型，更适合刚需上车，现房，所见即所得。

6987字：京贸国际城，刚需值得买吗？

相比盛世天玺、京澜誉府、万国城moma，融御周边配套暂时没那么出色。但是地段潜力会更强。学校和医院，以后都往这边发展，长远的稀缺性更足。也有些朋友说通州老城学校更好，潞河中学、运河中学都在老城，没错，理论上是这样的，但实际这几年的成绩来看，融御旁边的这几个学校全冲到前列了，差距在缩小，尤其是小学似乎有反超的趋势了，未来就更值得期待了，官老爷们过来了，带来了名校集团和优质三甲医疗。

通州万国城moma VS 京澜誉府 VS 鑫苑盛世天玺，硬杠比拼！

终极问题，我会买吗？

如果我是很注重孩子教育环境的，买融御没问题。虽然小区里的学校降档了，可也不至于差。大背景：北京有发展的区域，比如通州和亦庄，新建的学校几乎全部都引入了名校，无一例外，没有差的。小环境：毕竟也要考虑到公务员群体，太差的话，有点说不过去了吧？

即便未来小区内这学校咱上不了，那家门口盯着通州小学和北京二中其实就已经很不错了，起步就是通州顶尖水平了，这是很兜底的，其他那就是锦上添花了，要抱着这个心态。

况且学校是一方面，户外场所其实对孩子成长更重要，咱家长能多陪伴。家门口好几个公园，还有运河奥体公园的多个场馆。奔都市绿心副中心图书馆、剧院、博物馆，也都会有地铁直达。

如果工作变动大，图升值，可能两三年就要转手，不建议。虽然这盘是商品房，不会有限竞房五年限售的问题，但也不太建议短线操作。通州的需求端有，但一切才刚刚开始，过几年需求端更多，且通州政策短期依然会严格，想买的人不少，但是资格不放开。

还是那句话：买房是大事，每个家庭情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大，需有专业的建议才行。一休非常愿意免费为您解答买房疑问，加关注后点私信提问即可。