9.业主公约对物业的承租人，干货看这篇!业主优先于租户使用停车位？究竟有无法律依据？

当下有车一族越来越多，小区车位难以满足业主停车需求已经成为目前社区自治管理的一大难题。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制面对停车难，有业主提出，小区车位应当首先满足业主的需要，因此应禁止租户在小区内停车。

这个提议究竟有无法律依据，在法律上租户和业主在使用车位的权利真的存在此种差别吗？

业主享有私有产权的车位可以在租赁合同中自行约定，近年的新建商品房小区几乎不再有私有车位的设置，因此不在本文讨论之列。

本文所指的主要是属于小区公共配套，由全体业主共同享有的车位使用权，如地下车库、地上划线分割的停车位等，对于这种车位，物业公司或开发商只有管理权，无处置权利，也无权进行使用权分配。

目前，也有个别小区通过业主大会公约对租户使用车位的权利进行限制甚至禁止，此种设置虽没有明确的法律依据，但是我国小区实行自治管理，经过法定程序制定和修改通过的业主公约又对全体业主有约束力。

业主与租户如果在租赁合同约定了车位的使用权，原则上也只有双方的约束力，无法对抗业主公约。

物权法规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违法法律、法规和管理规约的有关规定。

这对实际缴纳物业费的租户来说有失公允，可以试想，公共区域的电梯、小区安保等同样做为配套服务设施，如果也可以任意做出有差别的限制——如上班高峰业主优先于租客乘坐电梯等，是否也可坦然接受？

小区自治应当本着共同营造良好的居住环境，促进和谐社区建设的目的，应当保障权利公平，不应存在优劣之分，在车位配比不足的情形下，考虑先来后到即可——比如实行一户一卡，房屋出租的业主自动停卡，新租户、新业主依次排队等，有空余的条件下再考虑小区外的车主需求，所得收益做为小区公共收益，用于小区管理支出——是较为公平合理的做法。