亲身体会：20年来如何避坑，把握四次买房良机，实现财富增值

过去20年来，我做得最好的事情是抓住了4次买房的机会，也避免了相应的坑。

投资购买2000年住宅。

2008年末-2009年全年，深圳、河北两地改善住房，投资买房。

2015年初投资河北，2016年初河北改善了住房。

2019年中，深圳改善了住房。

现在往回看，这四次机会都有一个特征，那就是房价快速上涨的前夕。

不是我有多神，而是买房时机很鲜明，就看思路对不对。

其实思路并不新奇，都是常识，简单、朴素，每个人都能做到。

第一，大方向跟着国家战略走；第二，不追涨；第三，行情启动前期进入。

第一条的道理相信每个人都懂，但懂是一回事，能不能让道理变成实际行动则是另一回事。理论到实践还有惊险的一跳。我最大的优点就是执行力强，这一点是长期在国企重要管理部门培养出来的职业素质。

第二条不追涨，相信每个人也懂。但往往行动是背道而驰，做成了追涨杀跌。比如环京，多少是追涨进去的。还有今年初的深圳，又有多少人追涨进去了。

第三条，房地产行情启动有个慢热过程，先是释放信号，然后聚拢人气，先是成交量上涨，然后房价小步慢涨，很快过渡到快速上涨，大量资金涌入，然后调控，房价回归平稳。房价上涨行情急，下跌行情慢。买房时要果断。

下面描述我买房的心路历程和切身体会。

先说第一条：大方向跟着国家战略走

房地产方面的国家战略，指国家支持与鼓励房地产交易的政策。有专家把房地产在国民经济中的地位作为判断的依据，这没有错，关键是对于老百姓来说，不好把握。2000-2016年，房地产在国民经济中的地位非常高，但如果2016年底或2017年再买房，如果投资的话，普遍收益不高，有的甚至会高位站岗多少年。如2016年底买北京房的，到现在为止，有的还在站岗。

站岗

我2000年买房的依据是，当时国家鼓励房地产市场化，我所在城市是平原，房价甚至比山区城市还要低，这明显不合理。那次也是跟着领导一起买的，领导走南闯北，对于各城市房价有对比，“买吧，肯定亏不了，自己不住，当投资了”，于是，我买了178平的跃层。当时还是团购价，每平不到2000元。

现在回想起来，那个时期怎么买房都是对的。适用“买房没技巧，只要买得早”。但那个时期买房投资，确实需要一些财商知识。我1996年就考过了工商管理中级资格，当时称为中级经济师。我相信，人生每个经历都值得珍惜，都是财富，因为对于未来的人生都有帮助。

2008年底、2009年初，我在深圳需要改善住房，同时北方也想改善。那个时期，刚刚经历了亚洲金融危机，股市已经跌去了三分之二，房价大部分下跌了三分之一。到底买房不买房，确实让人纠结。

当时普遍的观点是，房价还没有跌到位，股市跌了三分之二，房价也会奔着这个目标去。2008年底国家已经出台政策，振兴经济，信贷政策比较宽松，首套房贷可以打七折，首付也是两成，各种信号都在鼓励买房。有一句名言“信心比黄金重要”，这句话就是一种强烈的信号。当时，深圳房价跌到了2006年底。多年咨询业的经验，我看趋势看方向，所以我认为，房地产基本已经见底，不能类比股市，因为股市是虚拟经济，涨得高蹲的也深，而房地产本身也是实体经济的一部分，股市见底也意味着房地产见底。

于是趁着北方企业又开始团购住房，2008年10月买了一套165平的改善房。而在深圳，2008年底决定先看房。在看了20多套房后，2019年初明显感到市场开始回暖。只要有些犹豫，一周后再看，已经成交了。经过对比，就在南山区的华侨城片区买了改善房。为什么在华侨城买房了，也是因为从福田区的景田一路看到南山区的白石洲，华侨城片区环境最好，还有几个主题公园。那时的华侨城正在蓬勃发展，是向上的趋势。

华侨城纯水岸

那时信贷政策很宽松，是按照评估价贷款。我有一套房总价200万，首付了15万，因为评估价比成交价高，所以贷款成数就高。并且首套房的资格认定也比较宽松，也允许用信用卡支付。现在回想，那时买房真是容易。后来的房价走势，大家都知道了。首付政策、信贷政策，都在鼓励买房。不买房，十年白忙。

2008年-2009年能够买房，需要勇气，也需要知识。

后来在2015年初在河北规模性投资房产，也是看中了京津冀协同发展，北京疏解产业利于河北。同时鼓励买房，从主流媒体到信贷政策，可谓是鼓励组合拳。2016年初又在河北买改善住房183平，也是因为当时首套首付降为了两成，房价趋势向上，可改善可不改善，就改善了。

2019年中改善深圳住房，是因为深圳是先行示范区了，再次被赋予重要使命，意义不寻常。资本会趋利，深圳住房有了再次升级的可能。于是，赶紧出手买房。后来出台了豪宅标准，引发了至少一年的上升行情。

四次主要的买房机遇，我基本都把握住了，基本实现了投资改变生活，财富实现了比较大的增值，也有了创业的资本。

所以，在大方向上，一定要把握国家政策。这样的判断依据，用来分析当下，现在是组合拳在遏制房价，从舆论到信贷政策，都在大力度地收紧，明显已经不鼓励买房。如果再出台房产税，则将在税收上进行调节，增大持有环节的成本。

在买房方面，应该响应国家号召。

再说第二条：不追涨

很多人不涨不买，小涨小买，大涨大买。往往是涨多了，看着也不跌，别人的财富效应，赶紧买房，结果时间不长，就站岗了。这就是盲从效应，不明白买房的基本逻辑。也就是不知道为什么买。

楼市表情图

2006年我想在深圳改善住房，年底因为工作忙，没有时间去看房。结果就错过了房价平稳时期。等到了2007年，房价迅速上涨，特别是到了5月份，基本就是抢房了，有的连房也不看，面积合适就下定金。同事也和我说，要买房赶紧买，同事A买了没有两个月就涨了几十万。

后来我了解了下市场，有些过热，半年时间就涨了20-30%。我有炒股的经历，市场过热时就不适合再参与了。别人贪婪时自己要敬畏市场。我决定先暂时不买，市场平稳了再说。结果9月份开始调控，并伴随着全球金融危机爆发，楼市交易基本就是按下了暂停键。这种状况一直持续了2008年底。深圳房价下跌了30%左右，基本是到了2006年底的价格。有的三四线城市下跌了近50%。

对市场的敬畏，让我躲过了楼市的特殊时期。

在2017年初，环京经过一年多的房价持续上涨，有的已经涨了两倍或更多。北三县的燕郊已经达到4万左右。我认识的一位朋友，前期已经买了一套，但房价的持续高涨，传说中的利好，让他忘记了风险，我也提醒不是买房时机，但他坚定看好北三县划京，所以以4万左右的价格又买入了一套。

还有一位朋友，聊起了自己的弟弟，在北京工作，2015年时想自住，因为资金原因在北京买不了，想在环京买一套。问我的意见，我说可以买。但他的弟弟一直犹豫不决。可是在2017年房价最高时以每平1.8万买了涿州的房子。据这位朋友说，一套房最少下跌了有100万，现在9000元都卖不了。

涿州市与北京市的相对位置

今年3月底，我在深圳遇到两位朋友，可巧的是，他们都买过小产权房，并且已经涨了不少。听他们说，今年小产权房有的已经涨了20%-30%，今年一年都是小产权房的时代。他们也和我说，小产权可以买，特别是村里的统建楼，风险不大。

当时我手里刚回笼了一笔资金，正在想投资的事。我就了解了一下小产权。深圳的小产权属于历史遗留问题，情况比较复杂。但明确的是，交易不受法律保护，即使有律师见证。

关于小产权房我的思路是，即使交易不受法律保护，风险还是有的，没准哪天需要调控时，就不让交易了。何况价格已经涨了不少，价值空间已经没有多少了。再加上深房理的事情，小产权敢涨，媒体就会追踪报道，就会采取调控措施。

不追涨，是我的原则。正是这样的原则，也让我避开了小产权房的风险。君子不立于危墙之下。投资，安全是第一位，其次才是收益，再次是能够退出。安全、收益、退出，缺一不可。这三个因素来衡量，今年小产权房在安全方面已经不具备了。安全一票否决。

时刻保持对于市场的敬畏之心，才能够避开许多坑。

最后说行情启动前进入。

我们看行情走势，确实是上升趋势，但你买不一定增值，因为什么时间买入，非常重要。

我们不要试图买到最低点，也不要试图卖到最高点。最低点和最高点，可遇不可求，都是瞬时产生的。去掉最低点，去掉最高点，中间一段都好把握。如果买入时机不对，就是白忙，或减值。因为资金有时间成本，也有机会成本。

成本计算

第一条我们说到了，跟着国家的战略走，把握好国家的政策。其实，这一点很好判断，都是公开的信息，公开的政策，就看你理解到了没有。

在2014年上半年，经济下行压力增大，到了年中，已经不断有鼓励买房的政策信号释放，但市场反映比较清淡，大多数人并不以为然。我当时看着都为想买房的人着急。到了2014年底，成交量才慢慢上来，价格是微涨的状态。在我看来，年中的信号就已经很明显了，想置换的，想改善的，应该买房了。

直到2015年3.30政策出台，银行、住建部、银监会联合发文，二套首付下降为四成，财政部和税务总局免征营业税从五年调整为两年。这个组合拳力度很大，深圳楼市经过两个月的理解与消化，房价开始比较明显地增长。

在组合拳政策出来之前至少半年，其实已经有政策在预热了。市场没有理解，反应比较迟钝。主要是不明白是不是真的鼓励。直至组合拳出来，主流媒体烘托氛围，才恍然大悟。先是深圳，后是上海逼着领涨。2016年初又补上了首付可以两成，开始助长北方市场。

长三角、珠三角好的买房时机是2014下半年，有多少人是下半年买入的？又有多少人是在2015年下半年入手的？不过一年，至少是50%以上的差距，有的达到100%。

京津冀区域时间比较近的买房时机是2015年下半年至2016年初。2015年初至年底，价格微涨。真正形成行情，是2016年3月以后。那么，有多少人是2015年下半年买房的？又有多少人在2016年底或2017年初追入的？和长三角、珠三角一样，时间不过一年，至少是50%以上的差距，有的达到100%。

2019年的深圳也是如此。在2015年之后，比较好的买房时机是2019年初至10月。2019年2月18日粤港澳大湾区规划纲要发布，2019年8月19日，深圳先行示范区落地，两区驱动，深圳再次迎来利好，不亚于1980年8月成为经济特区。毫无疑问，在利好兑现两个月以内买房，价格是理想的。因为两个月以后社会资金反应过来，会促进房价明显回升。

2019年11月11日深圳豪宅标准调整，就不是买家的福利了，那是业主的利好。省下来的几十万税费成为了业主提价的理由。之后深圳的楼市行情不再描述。时间还没有过去多久，相信都是有记忆的。

无论是不是刚需，谁都想房子买了以后能够有所升值。这就涉及什么时候买的问题。买房时机很重要。

本文虽然是从经验分享的角度，但不作为买房依据。时空变了，政策也不会一模一样，不可照搬，需要结合宏观背景，审时度势。

但有一点可以肯定，现在房地产大方向的基调已经定了，不会出圈。未来相当长时间将以这个大基调为核心，实现稳的目标。

顺势而为，就不会踏坑；顺势而为，才能事半功倍。顺势而为，看似是大道理，其实就在你我身边。

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