上海房价多少钱一平专题之房价最多涨56%，最多跌28%(修正)？上海年度房价大盘点

首先，在上一期星小区的视频中，我们分析了2462个星小区的成交量、成交价和涨幅。

但是在后续复盘时我们发现了一个比较严重的问题，就是在涨跌幅的计算我们出现了一个非常沙雕、非常基本、非常不应该犯的错误。

这个错误导致了涨跌幅的值发生了一个偏差——涨幅整体被缩小了、跌幅整体被放大了。

比如张汤三期从2019年1月搭配2020年11月恒星价格涨了56.66%，我却算成了36.17%。

比如跌幅最大的白云新村应该只跌了28.69%，没有达到40%这么夸张。

这使我们对上海房价走势的预估产生了一些偏差，向上的走势明显要大于向下的。

特此在这批文章进行更正，具体涨跌幅大家以这篇文章为准。

（除此以外，涨跌幅排名、成交量等数据并未产生错误）

以上。

自从恒星小区第一期视频发布之后，大家对数据的热情完全超乎我的想象，各个平台评论区的互动数都很高——

大多数是对这个内容板块的认可，这对我们来说真的是，太宝贵了，非常感谢。

当然，更加难能可贵的是，还有很多朋友提出了自己质疑，甚至是关于数据算法非常专业的建议——

这些都是我们后面不断创造内容不断完善数据分析框架的动力，那恒星小区系列的第二期，现在来咯~

这一期我会尝试解答一个大家非常关心的问题——

上海2461个恒星小区，它们具体长什么样，有什么独特之处？

首先根据我们的数据库，上海总共有14438个楼盘，所以通过强制分布筛选出来的2461个恒星小区只占总体的17%。

2005年1月份到2020年10月，上海总共成交了3305049套二手房，而2461个恒星小区总共成交了15182470套，17%的小区贡献了接近（50%）47.9%的成交量——

说明能入选恒星小区的项目成交热度都不低。

在板块维度，包含恒星小区数量最多的是徐汇中心板块，达到了118个，也是135个板块中唯一一个超过一百的板块——

最少的板块是崇明东滩——

再结合具体的成交数量以及成交总价，我们基本就能判断出目前上海最的热门板块就是下面这一批——

其中除了奉贤的南桥新城以及嘉定新城之外，基本都是属于徐汇、浦东、闵行这批上海发展比较早的行政区。

而相对冷门的板块基本集中在青浦、松江、奉贤、崇明——

虽然目前上海在大力发展这几个郊区，但根据实际的成交热度，大家还是更偏爱相对成熟的板块。

房龄方面，59.5%的恒星小区都是2000年以后的次新房小区，80年以前的老破小只有131个，80~00年小区的比例占到了35.5%。

买新不买旧，这个结论在房产领域一样成立。

88%的小区属于商品房，仅有12%属于动迁房——

说明动迁房目前的在市面上流通性还是非常弱，除非是预算不允许，买房的首选还是商品房。

为了让孩子有一个比较好的受教育环境，学区一直是上海家长最关心的购房因素，所以我们也针对性地分析了恒星小区的学区属性。

其中对口上海小学学区房的有1397个，占到总数的56.8%——

说明目前市面上学区房还是更加受欢迎一些的。

而其中对口重点小学的小区有444个，对口非重点的多达953个。

可能因为重点学区的溢价现在越来越高，大家虽然都很想要，可是看了看自己的钱包，额，还是算了吧。

当然大家一定也很好奇，恒星小区中有多少今年涨得最凶的初中学区房，我也很好奇，只不过我们对初中学区的数据搜集以及分析目前还没有做得很完善，等到这一项完成之后，我一定会第一时间做出内容和大家共享。

接下来呢就是大家非常感兴趣的房价涨跌环节了。

恒星小区的第一期我们的结论是2020年1月到现在，恒星小区平均涨了4.69%左右，但大家都知道做数据统计最怕的就是平均这两个字，就比如我和马云两个人平均，我就成了亿万富翁。

如果再深入分析一下，你会发现有的小区从2019年一月份到现在，两年不到的时间涨了40%甚至50%——

但是，也有很多跌了20%到30%——

2461个小区跌幅最大的是位于松江老城的白云新村，从2019年1月到现在，跌了28.69%，这是一个比较惊人的跌幅。

究其原因，首先是距离，这里到上海市中心直线距离在33公里以上，地铁通勤单程就要将近两个小时。

再加上这个小区是79年的房子，学区方面也只是一个非重点的方塔小学，你几乎找不到任何一个选择它的理由。

这样的小区之所以有足够的热度进入恒星小区，唯一的原因我想就是便宜。

但随着它变得越来越老，以后的流通率会越来越低，甚至会跌出恒星小区，总之类似的远郊的老破小，除非预算实在不多或者有特殊癖好，并不推荐大家选择。

还有一个跌幅比较大的小区就是位于闵行古美的金汇豪庭，地段其实非常不错，之所以跌幅达到17.68%也是有特殊原因的。

主要是因为目前在售的产品都是四百平左右的超大户型，虽然单价比较低，但总价也要将近2000万了。

所以类似超大的户型也是谨慎购买吧，因为流通率的确太低，如果要出手可能就像这位业主一样，价格一降再降。

总之跌幅榜前20名在这里和大家分享一下——

它们的价格普遍比较低，但是一定是有着属于自己的硬伤如果你有关注其中的某一个楼盘，希望你能好好判断，谨慎选择。

聊完跌的，接下来聊涨的。

这是涨幅排名前20的恒星小区，最低的一位也在两年不到的时间里，涨了39.63%。

不过其中最引人瞩目的还是江汤臣豪园。

这个小区的3期占据恒星小区涨幅榜的第一名，两年涨了56.66%，四期则排名第8，涨了47.48%。

你可能会觉得这个涨幅已经疯了，但如果我告诉你2019年这两个小区其实是跌的，所有的涨幅在进入2020年之后才发生，四期甚至只用10个月的时间，房价就涨了50%，你会作何感想？

原因我之前在张那期视频也说了，民办摇号的政策让公办初中学区成了家长无奈之下唯一的选择，特别是在教育资源相对更弱的浦东，比较好的学区基本都分布在张江、御桥、前滩这些板块，最终反映在房价上就是比较难以控制的涨幅。

其实我个人认为，上海的学区房已经超越了商品房的范畴，更像是一种奢侈品，这样的涨幅正常吗？

说实话是不正常的。

也许在接下来的两年学区带来的溢价会归于平稳甚至回跌，现在去买入这些小区等于买在高点，我认为也是需要去斟酌的一件事。

另外一个涨幅比较大的就是临港新城，在前20名占据了三席。

不过比较特别的是，这三个小区虽然同属于临港，同样涨幅比较大，但目前的单价差距却非常大，因为临港新城的范围太大了，所以具体的项目区位条件都完全不一样。

作为目前上海的投资热地，其实我今年在疫情的时候就做过一期临港的视频，但毕竟大环境比较特殊，可能不够客观，那我后面应该会再重新做一期临港的板块探秘。

当然除了单价的涨幅之外，我认为更应该值得我们关注的是二手住宅的成交量。

因为成交量才是真正能够反映一个小区流通性的数据，从2005年到现在，二手成交榜前20的恒星小区是下面这些——

共同特点是房龄比较老，单价比较低，但是只有两个是属于动迁房。

除了中远两湾城属于内环内，其他的楼盘全部位于中环之外的郊区。

如果我们再加入成交总额这个维度，排名前二十的就是这些小区——

共同特点是单价普遍比较高，而且基本都是各个板块里的标杆豪宅了，其中最常见的名字就是仁恒，这也说明仁恒在打造标杆产品上做得还是很成功的。

总之呢，这一批成交量和成交总价都很高的楼盘，应该就是被消费者用真金白银投票选出来的了，这意味着它们有比较高的市场认可度，流通性也不弱，买入的话容错率也比较高。

当然，这并不意味着它们的房价就一定会涨。

其实大家可以看到，除了仁恒河滨城三期比较突出之外——

其它楼盘基本都是有涨有跌，幅度都不大，这样的状态本质上屏蔽了学区、户型带来的暴涨暴跌，而这我认为就是目前上海市场相对更真实的样子，毕竟数据不会说谎。

不过最后还是要强调一下，恒星小区这个分析框架目前仅供参考，虽然我们目前在不断完善这个产品，但因为房产数据的特殊性没办法保证绝对真实，不过可信度我认为还是比较高的。

好啦以上就是本期恒星小区的全部内容啦，如果你觉得做得还不错的话不妨点个转发点个在看。

想看更多房产数据分析的朋友一定要多多点赞，点赞越多，我下期更新的速度会更快哦，关于恒星小区你有什么建议或者想了解的，欢迎在评论区和我互动。

最后当然还是那句话——

回归房产本质，好好享受生活。

我们下期再见。