2014上海停车位专题之租户停车费是业主的20多倍？上海一小区这个做法引争议！专家这样说

业主停车每月收150元，租客收3600元，合理吗？

最近上海的一个小区

停车“出租销售其他权利”

在网络上引起争议

上海市普陀区金沙江路895华师大叔叔小区租户王老师说自己在这个小区住了8年。在此之前，每月停车费缴纳150元，任重地为5元/天。

7月下旬，保安告诉王先生，物业贴出了一则通知，要求租户在8月1日之前将车驶离小区，否则将按照每小时5元的价格收费，一天封顶120元。

在王先生看来，今年小区“美丽家园”改造完成后，新增不少停车位，大大缓解了停车难的问题。如今，新规一出，借用悬殊价差限制租户停车，让他很是无奈。

王先生感慨，租户既无法参加业主大会，也无法“发声”，更没人在意他们的意见。

由于设置了“三证合一”门槛（办理停车证必须房产证、行驶证、身份证三证一致），房东无法替其办理停车证，保安甚至建议：“你们两个换一下车不就好了”。目前，王先生只好将车辆驶离小区，在附近的商业区办理每月700元的包月停车。

为解决迫在眉睫的停车问题，小区业主孙先生向物业表示，愿意提供房产证帮租户办理停车手续，把自己作为业主的停车权利让渡给租户，但遭到拒绝。

而孙先生则认为，不论是租户还是业主，物业提供的还是相同的停车服务管理，根本不该差别对待。

孙先生表示，限制租户的停车权也损害了业主（即房东）的利益。每月停车费达到将近房租的一半，谁还愿意来租房？！

对此，物业的解释是，当初每栋楼的楼组长挨家挨户发放选票，也在各大楼门洞口张贴了相关告示。经业主大会投票表决同意，通过了新修订的车辆管理方案，所有流程都合法合规。

表决情况公告

可孙先生却称，自始至终没收到过相关通知和选票，事后联系业委会，也不愿出面解释。

同样的停车位

但使用价格却“租售不同权”

甚至价差达到23倍之多

到底合理吗？

是否违反了相关规定？

涉嫌侵犯了租户的哪些相关权益？

……

针对一系列相关问题，上海法治报记者采访了有关专家和律师。

价差23倍，合理吗？

中国法学会民法学研究会副会长、复旦大学法学院教授刘士国表示，这种“租售不同权”的做法是不合理的。“既然租户支付了租金给房东，他就理应和其他业主享有平等的权利，即业主什么价格停车，租户也应什么价格停车。”此外，他还表示，虽然这种做法不合理，但目前我国法律对此并没有直接规定。

上海七方律师事务所副主任、高级合伙人廖潇歌及上海七方律师事务所公共法律服务部律师卫夏清、邵弘高娃律师指出，依照《上海市住宅物业管理规定》的规定，小区停车管理办法由业主大会决定。业主大会通过表决确定公共停车位的使用规则，是小区自治的体现。

《上海市住宅物业管理规定》第61条第2款规定，“车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。”

《民法典》第276条明确规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

因此，基于业主本人使用和业主转让车位租赁权利给租户的情况，对停车费价格作出区分在实际操作中也较为常见。但是，像报道中出现的价差23倍之多，其合理性确实存疑。

关于小区的停车收费，徐汇区华泾镇相关从业人员指出，在2014年12月国家发改委发布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号），其中将住宅小区停车服务放开价格管理，不再实行政府指导价。接下来，各省市跟进，住宅小区停车价格陆续放开。而华泾镇各小区的做法基本是租户包月停车费是业主包月停车费的一倍以内。

就本报道中涉及的普陀区而言，在价格放开前小区停车收费适用的是《关于普陀区住宅物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》（普价管[2005]7号），该文件规定的地面停车位收费最高标准为每月收费不超过150元/辆。在价格放开后，收费标准就采用市场定价机制，也造成了一定时期的收费乱象。

那么，业主大会就停车收费的决定权可以不受任何限制吗？

北京市京师（上海）律师事务所廖立律师认为，尽管业主大会有权就车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项根据市场调节自行处分，但该处分并非毫无限制。

首先，根据《上海市住宅物业管理规定》第六十一条规定，业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。通过上海市物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准，该区域的停车位租赁标准在150元/月。华师大三村业主大会针对租户的收费标准已经是监测信息确定收费标准的数十倍，严重违反了《上海市住宅物业管理规定》的规定。

其次，根据《中华人民共和国价格法》的相关规定，华师大三村业主大会决定对小区停车费收费已然符合该法律规定提供有偿服务的其他组织，应当受到该法的调整。该法第七条规定，经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。华师大三村业主大会决定对小区不同人群实施区别待遇，显然违反了公平原则，亦违反了法律面前人人平等这一基本原则。

对此，廖潇歌、卫夏清及邵弘高娃三位律师建议，如果租户认为停车管理规定侵犯了其平等使用小区停车位的权利，可以向行政主管部门反映或向法院起诉。如出租房屋的业主认为该停车管理规定违法，也可以向人民法院起诉对该规定予以撤销。

机动车停放、收费管理办法（草案）

小区其他共有资源，租售能否同权？

本事件一经报道，便有网友打趣说“小区公共停车区域属于全体业主共有，租户不能停车。按照这个逻辑，小区里的道路也是业主所有，那租户是不是连走都不能走了？”

除业主购买房屋包括附属的车位等专有部分，业主享有所有权外，对于楼道、电梯等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分等由全体业主共有，也就是我们一般所称的小区共有资源。

对于小区共有资源，租户是否可以和业主平权的问题。刘士国教授表示，“租户花钱租房，租到的不仅是房屋的使用权，还应有小区内公共设施的使用权。”

廖潇歌、卫夏清及邵弘高娃三位律师表示，业主对小区共有资源享有建筑物区分所有权，有共同使用、管理的权利，这是《民法典》第271条赋予全体业主的权利，适用于所有的房屋所有权人；而对于租户而言，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条第2款，“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”故在一般情况下，租户对小区共有资源享有的权利，由法律规定、业主大会或业主委员会作出的决定、与业主的约定共同调整，故各小区、各租户的权利都可能有所区别。

廖立律师则认为，房屋是业主的私有财产，业主享有附属一切权利，这点毋庸置疑。但租户是否享有该财产附有的权利义务，则取决于业主是否作出了权利义务的让渡，在没有作出权利让渡的情况下，租售本不同权。正常房屋租赁，物业服务费的支付义务都是由业主负担，而水、电、燃费用则是业主负担，该义务负担规已经形成固有交易习惯；而停车领域，一般租赁合同并不会涉及限制租户使用车位的权利，物业公司在车位足够的情况下也不会限制租户的使用，其实质相当于在租赁房屋的同时将停车的附属权利一并作了让渡。要解决房屋附属相关权利问题，应当以业主与租户的约定或者房屋租赁市场的既有习惯法则予以确认。

最后，对于一些租户想参与业主大会，为自身权益“发声”的想法。廖立律师指出，“根据现行法律的规定，业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，是将租户排除在外的。”同时，他也表示， “我认为该规定是合理的，因为租户具有不稳定性，且租户一般不会像业主那样用心去关注小区的公共事宜。若将租客纳入业主大会的组成部分，从操作层面可行性较低，结果也未必尽如人意。”

廖潇歌、卫夏清及邵弘高娃三位律师则援引了相关法律规定对这一诉求，予以回应。《民法典》第277条，“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”《上海市住宅物业管理规定》第12条第（四）款，“参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权。”故业主大会的参与主体是全体业主，即房屋所有权人，租户是没有权利参加的。

整理 | 刘家杭

新闻素材综合自新民晚报、新闻坊