【12年房贷提前还款最佳时间】房贷提前还还能省个10-20万？那什么时候是提前还款最佳时间？

今天，房地产对人们来说是强硬的需求，但房价的不稳定性让大多数人担心。如果房价下跌，工作几十年的储蓄可能会蒸发，所以很多人对买房会非常谨慎。

尤其是房贷问题更是让购房者头大，经常会听到有购房者嚷嚷着：“提前还房贷，怎么还最划算”、“第几年还房贷最合适；” “等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”等话题。那么到底房贷是否应该提前还，提前还还款真的有什么好处？

房贷到底有没有提前还款最佳时间

我们先假设以商业贷款购房，贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在商业贷款的基准年利率是4.9％。因此就是将本金100万平均分到360个月（30年*12月），这样算下来每个月固定还本金2777.78元（100万÷360=2777.78元），这是一个固定的数字，每个月固定还的本金是不变的，我们再看看每个月要还的利息。

月利率就是年利率除以12，以商业贷款年利率4.9％为例：月利率就是4.9％/12=0.408333％。

假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333％=4083.33元。

第一个月还款金额：本金+利息（2777.78+4083.33=6861.11元）

那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候就不再欠银行100万了，而是100万-2777.78=997222.22元。

所以第二个月的利息是：997222.22*0.408333％=4071.99元。

第二个月还款金额：本金+利息（2777.78+4071.99=6849.77元）

由此可得，最后一个月，我们还清房贷的最后一笔钱是：（2777.78+11.34=2789.12元）

算明白了每个月本金和利息的构成，大家是不是发现，银行的每一笔账都是清清楚楚计算的，你所支付的每一笔本金和利息，都是实际消费的金额。

你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱。银行借钱给你，你每占用一天，就要支付占用一天的利息。

由此可见，根本不存在房贷什么时候还最划算。你借多长时间，就算多少利息，无论是在还房贷的第一年、第五年还是第十年提前还贷，你都支付了应该支付的利息，一分不多，一分不少。

那么到底如何还款才能更加省钱，就需要我们选择好正确的还款方式，通常有两种还款方式，就是等额本金和等额本息

还款方式：等额本息、等额本金

通常，当你付完了首付给开发商，剩余的款需跟银行借贷。通常有两种还款方式，就是等额本金和等额本息，这两者到底有没有差呢?我们用真实案例来解说:

某某火盘:

建筑面积:98㎡

折后单价:毛坯9500 精装3000

折后总价:931000(毛)+294000(精)

按揭首付:191000(毛坯首付2成)+94000(精，取整)

按揭贷款:74万(毛)+20万(精)

毛坯按揭30年，按照基本利率上浮25%(6.125%)计算;精装贷款10年，按基本利率上浮35%(6.615%)计算。

①等额本息按揭贷款月供为:

前10年月供:4496(毛)+2283(精)=6779元

后20年月供:4496(毛)

总款为6779*12*10+4496*12*20=813480元+1079040元=1892520元。

总利息:1892520元-940000=952520元≈95.25万!

②等额本金按揭贷款月供为:

毛坯贷款30年的，还款总额为1421763.54元，支付利息款为681763.54元。

精装贷款10年的，还款总额为249408.33元，支付利息款为49408.33元。

总利息:1421763.54+249408.33-940000=731171.87元≈73.12万

数据说明真相，如果置业一套约100㎡，单价约12000元的户型，选择等额本金方式还款，可以省20余万!

既然等额本金比等额本息省钱，为何购房者的潜意识还是会选择等额本息?一方面是引导的问题，另一方面是如果你选择等额本金，那么在前期也许会有压力。

就比如某某印象98㎡的房源，选择等额本金的还款方式，那么第1个月月供5832.64元，第二个月5822.15元……第360个月2066.05元。在第70个月年)后，等额本金的月供与等额本息的月供持平，之后低于等额本息月供。但是如果选择等额本息，月供为4496元(毛坯)，与第一个月相差1336.64元。

小编建议:

所以，各位朋友不要纠结什么时候提前还房贷最划算了，如果你觉得欠着房贷，心里难受，那么有了足够的金额后去提前还贷，也未尝不可，根据自己的能力量力而为就好。

对于是等额本息还是等额本金的贷款方式，即便是苦点、累点、省点也要选择等额本金，毕竟能省二十万呢!而且户型越大，省的更多!当然，如果觉得压力太大不能承受，只能选择等额本息!