12年非上海人购房政策看这里!上海楼市：上海无房家庭买房注意事项大全！值得收藏

我是上海叔父。有多年上海房地产研究和投资经验，不断关注上海地区房地产市长/市场信息，熟悉购房政策、购房战略、学区住房信息。欢迎关注和交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，我是属于在上海没有房子也没有购房记录的，我有个朋友是5年内已经买过房子前段时间又把房子卖掉的上海无房家庭，像我们这种情况买房能否给点建议？

沪叔：你好，上海积分购房政策出台后，购房者主要分为三种。第一种就是上海无房且5年无购房的购房者，这类人购买新房较为容易，但是可能会受到预算的限制，建议购买预算范围中热门的楼盘，而这一类人也会更注重楼房的整体品质，希望有较好的生活环境，对于预算充足的家庭来讲，高端改善选择空间充足，而预算不足的家庭，则应该提高首付门槛，所以这类人不必将就买房；对于上海无房单身，非上海无房家庭和5年内已购的上海无房家庭来说，预算对于买房显得至关重要；而对于其他人群来说，可以考虑不用摇号的新盘和二手房。上海积分摇号选筹，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，我之前准备参加某楼盘的摇号，发现积分根本不够，入围都入不了，想问老师今年上海楼市行情在哪里？

沪叔：你好，最近按照新政积分规则实行入围摇号，要求积分分数线在56.7。按照摇号积分规则计算，家庭10分，上海户籍无房户20分，上海无房且五年内无购房记录20分，社保年限按月0.1-0.24分。这个规则对上海无房家庭以及满五年社保的外地家庭十分友好，而上海有房或有购房记录的购房者难以入围。这批因新政失去新房购房资格的极可能转入二手房市场，需求增加，二手房市场将迎来一波利好，一些优质二手房会有不错的行情。不过摇号积分不足的购房者也还是有可能买到新房的，中内环的优质楼盘价格较高，部分刚需无房即使能够入围也没有足够的预算，因此给积分而预算充足的购房者留有一定空间。名下有房或者有购房记录的买家除了捡漏顺销盘以外，还可以选择一些目前比较冷门但性价比较高的楼盘，另外，中内环的性价比较高的次新房也值得考虑，总之，如果积分不足，建议不要将精力全部放在热门新盘。

提问：沪叔，你好，我买房总价就700w左右，我不想买得太偏远的位置，我就是宁愿住的小也要住得好的，二手房我都能接受，想问买房是选地铁房好还是学区房好？

沪叔：你好，其实不仅是你，在以往的数据中发现，部分购房者在总价一定，更愿意牺牲一些住宅面积换取更加舒适实用的住宅功能。今年，面对二手房增值税调整，新房的总价还是能够被控制的，所以买房还是建议新房为首选。

买房时关于地铁和学区的重要性抉择，当然在一定程度上，学区房的价格是要高一些，这代表需求也就多一些，但是是地铁还是学区还得根据购房者自身的需求偏重轨交还是学区，最好的选择是双核配套的，也就是轨交教育等完善的。

提问：沪叔，我准备在上海买学区房，刚需自住，想了解一下热门学校的学区房上车最低门槛是多少呢？现在这个管控趋势，房价会大跌吗？

沪叔：你好，门槛价较高的海桐小学+建平西、九年一贯制的上音实验学校学区房价格在700万以上，地段优越，对口学区房为次新房，质量较高，价格也相对较高。顶级九年一贯制静教院附校、顶级双学区上外黄浦+大同初的老破小学区房单价突破15万。浦东中环的上海实验东校学区房单价12万+，吴泾的紫竹小学+闵华二初中学区房单价也达到了10万+。这些优质学区的门槛价都不算低，如果预算低于500万，对口初中、地段、交通等条件会相应较弱一些。目前只要供需关系结构不变，房价跌的可能性很小。许多人买房的需求是刚性的，而新盘入市、二手房转手这样的市场供应却会受到土地供应不足、房东惜售等因素的限制。短期内供需失衡，需求关系紧张的状态不会改变。