2012年二手房贷款困难为什么

概述

1月份大连土地市场进入冷却器，新挂牌的居住类地块共3个，总供应计划建筑面积为29.5万平方米，环比下降39.13%，同比上升461.35%。本期共有4种住宅类地块均以最低价成交，总成交额为10.67亿韩元，土地为0.00%，接近年末的土地成交量放缓，但仍高于去年同期水平

2021年1月，诸葛区房统计数据显示，大连市房地产登记中心公示的交易数据显示，商品房共登记1931套，下跌27.02%，本月商品房成交量持续下降。与去年同期相比，1月份商品房成交量上升了13.21%，同比缩小了83.22个百分点。

春节节点到来，购房客户较为理性，选择等待时机，年后出手，1月份楼市活力减弱。

2021年1月，大连市二手房备案成交570套，环比下降90.16%，同比下降82.31%,本期，二手房同比、环比均大幅下滑，环比跌幅较上月扩大了72.50个百分点，同比跌幅扩大了104.83个百分点，1月份疫情对大连的影响还在持续，春节假期临近，全国多地疫情复发，出于对疫情影响的担心，大部分刚需客户购房需求延后，导致1月二手房备案成交量断崖式下跌。

2021年1月份大连城市租金均价为35.88元/㎡/月，环比上涨0.59%，同比下跌3.86%。与上个月相比，环比涨幅扩大0.56个百分点，大连城市租金均价在2021年第一个月稳定上浮，本期同比跌缩小0.77个百分点，从2020年第四季度到2021年1月份，租金价格正在逐渐回升，但仍低于去年同期水平

城市市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 沙河口区“十四五”期间重点空间及功能布局

在《大连市2049城市愿景规划》中，沙河口区被定位为 “文化老城”，大连市“十四五”规划将沙河口区定位为现代服务业发展的综合示范区。“十四五”时期，沙河口区将进一步明晰明确自身定位，发挥好核心区位优势、资源优势，坚持高质量发展，形成创新能力强、营商环境优、幸福指数佳的发展新局面，实现经济行稳致远、社会安定和谐。

02大连公积金新规3月起施行

1月29日，大连市住房公积金管理中心获悉，为更好地支持住房公积金缴存职工基本住房消费，进一步规范住房公积金个人住房贷款管理，有效防范和控制贷款风险，保证住房公积金资金安全，根据国家审计署对辽宁省住房公积金审计的有关意见及要求，结合住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》（以下简称“《业务规范》”）及我市个人住房公积金贷款业务发展实际需要，经市住房公积金管委会审批同意，修订《大连市个人住房公积金贷款管理办法》《大连市商业贷款转住房公积金贷款管理办法》《大连市住房公积金贴息贷款管理办法》，新规于2021年3月1日起正式实施。

03我国城区常住人口300万以下城市基本取消落户限制

国家发展改革委秘书长赵辰昕19日说，我国新型城镇化加快推进，城区常住人口300万以下的城市基本取消落户限制，超过1亿农业转移人口在城镇落户。赵辰昕在当日召开的国家发展改革委1月份例行新闻发布会上说，《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》确定的主要目标任务顺利完成，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率稳步提升，城镇化领域改革红利和政策效应加快显现。

2.1.2 行业动态

01《大连市总体城市设计》公布！

2020年12月15日，大连市人民政府正式批复《大连市总体城市设计》最终成果。12月31日，《大连市总体城市设计》正式公布。《大连总体城市设计》属于城市设计试点项目之一，总体城市设计意图从构筑优美的城市空间环境形象和加强城市空间活力角度出发，通过对大连自然山水特征、历史文化特色、都市空间特色的把握与梳理，明确大连城市空间特色定位，构建未来城市空间形态的总体框架与发展思路，形成总体城市设计与相关试点项目间的同期、联动编制，并通过设计管控与行动计划，为下一步城市设计工作的开展提供指南。

02 大连上榜“2020年二手房主流房贷利率最低的十大城市”

从房贷利率方面看，大连上榜“2020年二手房主流房贷利率最低的十大城市”，二套房房贷利率为5.25%，首套房房贷利率略高于最新5年期LPR。相比之下，长三角和成渝城市群二手房主流房贷利率相对较高，其中包括强二线城市，如成都、合肥、武汉，也有安庆、开封、南充等三四线城市。

03东港商务区将多一综合性医院

东港商务区将多一综合性医院。1月13日9时30分，东港商务区E01地块使用权成功出让，成大医院（大连）有限公司以27135万元竞得。

东港商务区E01地块位于大连市中山区人民路街道，港盛路以北、港隆路以南、港东街以东、港东一街以西。用地性质为医疗卫生用地，用地面积36442.6平方米。这里将规划建设180000平方米的综合医院，容积率不超过4.95，出让年限为50年。，该地块将用于建设医院项目，充实区域便民配套设施。

2.2 土地市场解读

2.2.1 1月份大连土拍市场降温，土地供应量成交量均减少

1月份大连土地市场进入冷却期，新增挂牌居住类地块共3宗，土地总供应规划建筑面积为29.05万㎡，环比下降39.13%，同比上涨461.35%，土地供应量较上月减少，但仍远高于去年同期水平；上月土地供应量大减，本月成交量也随之下滑，共成交居住类用地共成交4宗，其中主城区2宗，总成交规划建筑面积为19.65万㎡，环比下跌68.38%，去年同期无居住类地块成交，1月土地成交量较12月大幅下滑

1月份挂牌的三宗住宅地块中受关注的是位于体育新城板块的大城(2021)-1号地块，该地块用地面积9.14万㎡，规划建筑面积为21.02㎡，集城镇住宅、商服，教育、医疗、社会福利为一体的综合用地。最近几年，体育新城的发展速度极快，周边陆续入驻了招商、中海、绿城、大华、万科、万达等多家知名房企，目前体育新城板块仅医疗配套较为完善，交通、教育、商圈配套还在发展当中，此次土拍的地块是含住宅、商服，教育、医疗、社会福利为一体的综合用地，必将为体育板块注入新的活力，带动周边房价的上涨。（建筑面积均以挂牌/成交地块最大建筑面积统计）。

数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房大连站

本月共成交4宗住宅类用地，均为底价成交；主城区两宗地块中，中山区编号大城（2020）-23号地，被大连胜鼎创美置业有限公司摘得；西岗区二次挂牌的东关街改造地块编号大城（2020）-24，被大连万航置业有限公司（万科）以招标形式竞得。

数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房大连站

本月土地总成交额为10.67亿元，土地溢价率0.00%，4宗地块均以底价成交，土地成交金额环比下跌70.30%，去年同期无土地成交；由于接近春节且上月土地供应量减少，本月土地成交量较上月大幅下滑，仅成交3宗住宅类地块。往年春节前期是土地成交的冷却期，几乎少有土地在这个时段入市交易，今年由于疫情导致土地积压，到年底开始逐渐释放，所以2020年第四季度土地成交量较高，到了2021年1月份土地市场开始降温，土地挂牌量以及成交量均放缓，但是成交总额仍高于去年同期。

成交地块详细信息：

2.3商品房市场解读

2.3.1 本月商品房成交量减少，远低于去年同期水平

2021年1月份，据诸葛找房统计记录大连市不动产登记中心公示的成交数据，商品房共备案成交1931套，环比下降27.02%，本月商品房备案成交量继续回落；与去年同期相比，1月份商品房成交量上涨13.21%，同比涨幅较上月收窄了83.22个百分点。（数据统计为市内四区备案成交量）

从成交数据来看，大连商品房成交量已连续两月下跌，1月份跌幅较12月扩大了5.51个百分点。12月由于大连遭受了疫情的冲击，商品房成交量由涨转跌，全市商品房成交数量处于低位，整体楼市活跃度大减，到了1月份，疫情虽得到了有效防控，但是楼市活力恢复仍需要时间，且临近春节，部分购房者将购房计划延至年后，尽管大部分开发商在“元旦节点”都有活动以及特价房源等推出，但是购房客户仍然较为理性，选择等待时机，年后出手。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房

纵观近十年同月份的备案成交数据，2021年1月份的商品房备案成交套数位居第5，同比下降27.02%。在近10年同月份中，2018年商品房成交量是近十年的峰值，从整体的数据来看，各个月份的成交量峰值都集中在2017年-2019，2020年以来大连因疫情的冲击，对楼市活力影响较大。从目前的的情况来看大连的楼市正处在恢复期，疫情的影响已经逐渐减弱，年底有多宗热地成交，预计节后会有一波涨价，大连楼市正在朝着健康、向上的方向发展。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房

2.4二手房市场解读

2.4.1 1月二手房成交量断崖式下滑

2021年1月，大连市二手房备案成交570套，环比下降90.16%，同比下降82.31%,本期，二手房同比、环比均大幅下滑，环比跌幅较上月扩大了72.50个百分点，同比跌幅扩大了104.83个百分点（数据统计为市内四区备案成交量）

1月大连二手房备案成交量呈断崖式下滑，春节假期将至，全国多地均有疫情复发，不稳定因素增多，让原本有购房计划的客户将计划延至年后，加之国家倡导就地过年，也导致部分“外出”工作人员选择在外地就地过年，过年回家买房的计划也被搁置，受“就地过年”政策的影响，大部分人在一月底就回老家过年了，更有部分中介公司早已提前放假，1-2月二手房市场进入冷却期，预计春节后3-4月份大幅回温。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房

从诸葛找房统计的大连市近十年来同月份的二手房备案成交套数数据来看，2021年1月份的二手房成交量处在低位，成交套数仅高于2012年1月，同比跌幅82.31%，跌幅比去年扩大了79.47个百分点。数据显示，2021年1月的成交量较往年同期大幅下滑，可见，疫情的影响还在持续，楼市要想恢复以往的活力，还需要时间。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房

2.4.2 大连二手住宅市场均价持续上涨，达近一年巅峰

2021年1月份大连城市二手住宅市场均价为15709元/㎡，环比上涨0.69%，比上月涨幅扩大了0.58个百分点，大连二手房均价继10月起已连续4月上涨，且市场均价高于去年同期水平。

2021年1月份，大连二手房市场均价未受疫情影响，自2020年10月已连续4月回升，临近春节，人员流动较大，而二手房的主要客群为流动性较强的刚需客户刚需客户，本月二手房成交量下滑，但是房主对市场信心充足，不着急在节前出售，都调高价格等待市场机会。从价格方面来看，二手房市场均价已高出去年同期水平，节后部分板块的新房会有一波涨价，届时将会带动二手房价格的上涨，但是由于政策、经济等多方位的原因，涨幅不会有太大的变化，预计下月大连二手房市场将保持稳定增长。

数据来源：诸葛找房大连站

从单月二手住宅市场均价的变化趋势来看，1月份大连二手住宅城市市场均价增长节点集中在月末，本月价格稳重有涨，月初和月中价格较平稳，月末有一波涨幅，但持续时间较短。

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.3 1月份入市房源，各居室房源量稳定，无大幅增减

从二手房入市房源的居室分布来看，2居室占比相对最大，占入市房源总量的53.4%，其次为3居室，占比25.4%。与上月相比，1居室、2居室房源量占比略微下降，其他各居室占比略有增加。

数据整理：诸葛找房大连站

从二手住宅入市房源的面积段分布来看，60-90㎡占比居各面积段之首；90-140㎡和0-60㎡占比分别居第二、三位，其中60-90㎡占比较上月缩小0.6个百分点,其他各面积段均略微扩大。

目前平二手房住宅市场仍然以90平左右的二居、小三居为主，有需求才有市场，市场数据也是客户需求的真实反映，可见无论是从市场数据、客户需求方面还是从居住实用度、舒适度考量方面，90平左右的房源都是各面积中的首选。

2.4.4 全市5区涨2区跌，高新区涨幅最高

2021年1月份，中山区二手住宅市场均价仍保持各区首位，高新园区与中山区极为接近，位居第二，沙河口区居第三。其他城区排位与上月相同。

与上月相比，开发区、金州市场均价环比下降，降幅分别为0.33%、1.01%。其他各城区均价呈上涨趋势，其中，西岗区涨幅相对较大，环比增长2.97%，中山、高新园、沙河口、甘井子环比涨幅分别为1.78%、2.56%、2.51%、0.73%。

数据来源：诸葛找房大连站

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.5各区调价房源量均减少，西岗区减少幅度最明显

与12月相比，1月份各城区降价房源量减少幅度较大，降幅为38.53%。其中金州的降价房源量下降相对较大，环比减少63.62%，其次高新园区，环比减少42.40%。

各主要城区的房源量平均跌幅，甘井子、沙河口、金州较上月有不同程度扩大，其中，金州区房源量平均跌幅扩大程度相对较高，其次为甘井子。

数据来源：诸葛找房大连站

1月份，各主要城区内涨价房源量与上月相比减少了29.0%，各城区均不同程度减少，其中，金州区涨价房源量下降幅度最大，高新园区次之；中山区涨价房源量减幅最小。

与上月相比，沙河口、金州、西岗平均涨幅缩小外，其他各城区的平均涨幅均扩大，中山区扩大幅度较明显，开发区次之，甘井子扩大幅度最小。

数据来源：诸葛找房大连

2.4.6 二手房房源报价稳定上涨 涨价房源占扩大

2021年1月份大连市二手住宅缩小降价房源量占比为72.55%，占比较上月缩小了2.70个百分点，降价房源量占比连续两月缩小。本月涨价房源量占比较上月扩大了2.92个百分点，但是整体波动不大，占比仍在30%以下。1月份二手房市场均价突破了上月的峰值，房价稳定上涨，春节前期，二手房市场交易放缓，涨价房源量占比的增长预示着业主市场信心较强，正在等候节后市场的到来。

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.7 降价房源量TOP20小区

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.8 11月份主城区挂牌均价变化态势各异

数据来源：诸葛找房大连站

2.5 租赁市场解读

2.5.1 租赁市场行业淡季持续，租金均价稳中上浮

2021年1月份大连城市租金均价为35.88元/㎡/月，环比上涨0.59%，同比下跌3.86%。与上个月相比，环比涨幅扩大0.56个百分点，大连城市租金均价在2021年第一个月稳定上浮，本期同比跌缩小0.77个百分点，从2020年第四季度到2021年1月份，租金价格正在逐渐回升，但仍低于去年同期水平

1月大连租金市场稳中上浮，随着春节假期的临近，租房需求减少，加上疫情的影响并未完全消退，大连租金市场行业淡季仍在持续，整体趋势趋于稳定，有小幅度上涨。大连作为旅游城市，人口流动量相对于东北其他城市较大，春节假期之后，租房需求也会增加，预计3、4月份租金价格将会有一波涨幅。

数据来源：诸葛找房大连站

据诸葛找房数据研究中心统计的数据显示，1月份大连市各居室租金，一居室租金均价为1903元/月，环比上涨1.79%；二居室租金均价为2334.9元/月，环比上涨0.56%；三居室及以上租金均价为3604元/月，环比上涨1.21%。临近春节，进入租赁淡季后期，租赁市场需求量减少，大连租金价格不减反增，1月份各居室租金价格均微微上涨，整体稳定不变。

数据来源：诸葛找房大连站

2.5.2 主城区租金价格均上涨，西岗区涨幅最大

2021年1月份，主要中心城区租金均价排序是：中山区、沙河口区、高新园区、西岗区和甘井子区，与上月相比，排序没有变化。租赁市场中，仍以公司、企业集中的城区为客户需求首选，中山区就业环境优势明显，一直受到租赁客户群体的青睐，同时其区位的优势，也使得租金均价位居全市之首；其次是以居住环境取胜的沙河口区，租金均价保持大连第二位。

数据来源：诸葛找房大连站

与12月份相比，2021年1月份各主要城区的区域租金均价均呈不同程度上涨趋势。其中，西岗区环比涨幅相对较大，涨幅为0.93%。

数据来源：诸葛找房大连站

2.5.3 中山胜利路商圈租金均价跃居全市之首，高新区数码广场上榜

2021年1月份，据诸葛找房统计的数据显示，中山区胜利路商圈超过人民广场排在首位，高新区数码广场入围租金均价TOP20。除此外，入围商圈均与上月相同。

中山区胜利路商圈租金均价本月夺得商圈租金TOP20榜冠军，人名路商圈排名降至第3，港湾广场排名上升至第二位；从租金排名前三商圈可以看出，中山区所属商圈占据榜单钱三名，中山凭借自身的区位、地段、商业配套等优势，再次包揽商圈租金前三名。

商圈租金TOP20

数据来源：诸葛找房大连站