上海人防车位产权车位，干货看这篇!人防车位所有权归属主体到底为谁？

2001年，上海某某建设有限公司(以下简称某公司)开发了位于上海浦东新区xx，位于xx的一个小区的住宅项目。

同年8月，经上海市民防办公室批复同意，某公司在该地块投资建造了平战结合的民防工程，战时为人员掩蔽部，平时为地下车库，并于2003年4月15日经相关部门竣工验收。2011年8月25日，上海市浦东新区房产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》，载明系争车库坐落上海市浦东新区xx路xx弄xx号为地下人防车库，地下建筑总面积为1,238.01平方米，地上建筑总面积为0，分摊系数为0。2002年5月，某公司向购买该小区新建住宅的业主发放上海市新建住宅使用说明书，载明系争地下人防车库为主要公建配套设施之一。2013年，某公司与某小区业委会对于该车库的所有权产生争议，诉至法院。

原告（某公司）诉称

某公司认为公建配套设施不代表归全体业主所有，地下车库属于小区配套设施供全体业主使用，但不代表所有权也是全体业主的，车库不属于从物，而是某公司投资建造的在小区内的人防设施，而且根据申请建造人防设施的规定，该车库的所有权属于某公司。

请求法院判令

1.确认上海市浦东新区xx路xx弄xx号地下人防车库所有权归某公司所有；

2.某小区业委会配合开具办理缴纳地下人防车库维修基金通知的手续；

3.本案诉讼费由某小区业委会承担。

被告（某业委会）辩称

上海市浦东新区某小区业主委员会（以下简称：某小区业委会）辩称不同意某公司的诉讼请求。认为某公司交付小区业主的说明书上表明地下车库属于公建配套设施，根据物权法的主物和从物的物权原理，结合房屋的出售合同，公建配套设施对小区业主的房屋来说就是从物，车库是公建配套设施，其就是从物，应跟房屋的转让一并转让，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定没有分摊到业主建筑面积中的物业服务用房等明确属于业主共有，不能随意推理未分摊到建筑面积中的面积就属于开发商，《上海市房地产转让办法》（上海市人民政府第42号令）中的第27条明确规定附属设施没有明确约定的视为一并转让。

本案争议焦点

1.某公司建设的人防车库所有权归谁？

2.某公司要求某小区业委会配合办理开具缴纳地下人防车库维修基金通知的手续之诉请是否合理？

裁判观点

法院认为，某公司、某小区业委会就系争地下民防车库的权属产生争议，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

又依照《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

由此可见，车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。某小区业委会未有证据证明小区业主与某公司就系争地下车库进行了相关约定。而依上海市浦东新区房产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》明确表明系争车库的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，故可证明系争地下车库非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中，故某公司作为对系争地下车库的投资者，对系争地下车库享有所有权。

某小区业委会另抗辩公建配套设施对小区业主的房屋来说就是从物，车库是公建配套设施，其就是从物，应跟房屋的转让一并转让。法院认为地下车库所占用的土地为地下空间利用权，地下空间利用权应依规划进行建设，地下车库作为独立使用的对象，并非随专有部分的购买而当然取得，而且商品房买卖关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然的牵连关系。

现某公司要求确认上海市浦东新区xx路xx弄xx号地下人防车库所有权归某公司所有的诉讼请求，法院予以支持。因某小区已成立业委会，维修基金也已由业委会予以管理，某公司要求某小区业委会配合办理开具缴纳地下人防车库维修基金通知的手续之诉请亦属合理，法院亦予支持。

律师评析

针对本案中人防车库所有权的归属问题，笔者进行了深入的研究。实践中，政府或者开发商在申请商品房规划许可时，很多会将商品房的地下停车场配建为人民防空工程，即所谓的人防车库。那么人防车库的产权归属主体是国家还是开发商？

最高人民法院与地方人民法院给出了不同的裁判结果：（一）最高人民法院层面：最高人民法院对此认为，人防地下停车场的产权归国家所有，合作开发房地产项目的当事人无权请求分割【最高人民法院(2013)民申字第1997号】。（二）地方人民法院层面：各地人民法院对该问题存在不同认识，例如，上海市对于人防车库所有权的归属认定归属于民防工程的投资者【上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第23317号】。

本案中，地下车库系经批准建造的平战结合的人民防空工程，故其所有权的归属应依照人民防空工程的权属规则来确定。《中华人民共和国人民防空法》明确规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。涉案民防工程经批准，由某公司投资建造，并经竣工验收，根据上海市浦东新区房产测绘中心出具的《房屋土地权属调查报告书》，涉案民防工程的建筑面积也未分摊计入公用建筑面积，且双方当事人均认可某小区在由开发商交付业主时，双方并未对涉案民防工程的所有权归属作出约定，某公司与购买该小区新建住宅的业主签订的《上海市商品房预售合同》中也未对涉案民防工程作出过约定，故依据法律规定，并结合谁投资、谁收益，谁投资、谁享有所有权的原则，在开发商即某公司与购买该小区新建住宅的业主就涉案民防工程之所有权未作约定的情况下，涉案民防工程的所有权应归属其投资者某公司所有。

特别注意：虽然涉案民防工程的所有权最终判定归属于某公司，但该民防工程在规划建设时已明确平时用途为停车库，同时某公司在出售该小区房屋时，向购买该小区新建住宅的业主发放的《上海市新建住宅使用说明书》中也明确该车库列入小区的主要公共建筑配套设施。因此，某公司对涉案民防工程在非战时的利用应首先满足该小区业主对该地下车库的合理使用为宜。

案件索引：

上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第23317号