【常州物业费拒缴】小区物管矛盾不断 物管条例即将出台

解决好房地产问题，中国的事情就解决一半。在基层采访中，经常能听到“胡同里总理”们如此感慨。

这句话乍听有一点夸张，但深入了解，发现物业问题确实牵动着千家万户的利益。中国社科院的一份报告指出，目前全国已经有70%的人口进城，但凡住进小区就会遇到物业问题。近年来，有关小区物业管理矛盾的问题的报道也不少，有的小区矛盾激化十分严重。为什么会矛盾不断，这个问题又该如何破解呢？

记者调查发现，停车难是大多数老小区面临的困境之一，天宁区丽景花园小区曾经也是如此。丽景花园建设于2000年左右，共有居民近800户，汽车超过400辆，小区地下车库有158个车位，地面有220多个车位，这样算来缺口并不算大，但是，由于小区位于火车站、市妇幼保健院附近，大量外来车辆导致占用停车位情况严重，停车难问题尤其突出，每天都在上演“抢车位”战。

天宁区丽景花园业委会成员李再清表示：“物业公司认为要增加收入，要随进随停随收费，就变成社会停车场这样来收费了。但是我们的出发点不一样，我们不是为了收费，我们要保证业主在地面能够停到车，外面的车辆要不让进来。”

外来车辆进入小区，物业保安只管收费，车停在哪却不管不问。业主们对此意见很大，常常拒缴物业服务费，为此小区物业公司也被换了三个。而业主中也有人利用停车位赚钱。

李再清说：“有一部分居民他因为有了地下车位了，有了车位以后，可以到路面上来抢位置，把地下租的车位，人防车位150块（每月），可以转给人家收600块（每月），我们作为业委会来讲要解决绝大多数的利益，所以我们为这个停车位的问题，搞了整整六年。”

丽景花园的物业管理矛盾并不是个例，近年来，物业公司、业委会、业主之间矛盾日益突出，成为基层社会治理的一个难题。在上海，每年物业纠纷案件有约2万起，在南京，平均每天有140多起涉及物业的投诉，仅2016年当地法院就受理了约1.3万件物业纠纷，同比增长29%。常州尽管没有具体的统计数据，但类似的案例也不少。

钟楼区永红街道清潭三社区内有五个小区，包括新小区、次新小区和老小区。

钟楼区永红街道清潭三社区书记兼主任王瑛表示：“我们业主委员会提出的要求，可能物业上不能达到，或者物业上有的时候服务不到位，造成一些矛盾，有的业主就不肯交物业费，那么不交物业费，物业就不能正常运转下去，所以在这个方面受到很大影响。”

天宁区新天地业委会副主任吴新民指出：“业主的要求呢，最好小区管得越好，大家越欢喜，有的业主要求是合理的，但有些业主要求是过高的。”

记者调查发现，有85%以上的业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系，对物业管理企业的服务要求往往会超出合理范围，而在与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理，使得业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。

目前，常州物业服务公司已经突破400家，从业人员达6万多人，物业管理专业人员近4000人。全市实行市场化物业管理住宅小区944个，面积1.44亿平方米。近日，天宁区第十六届人大代表茶山代表团选取了天宁、钟楼、武进辖区内的几个小区进行了调研，发现开发商遗留问题造成的矛盾也不少。天宁区丽景花园有两个地下车库是开发商开发的产权车库，两年前，业委会计划动用维修基金，在车库出入口安装电子栏杆，没想到由于开发商遗留的问题，这个计划只能搁置。

如何化解物业与业主之间的矛盾，提高物业费收缴率呢？在采访中记者发现，天宁区茶山街道同济花园小区的做法值得其他物管公司借鉴。

8月是小区物业帐目公示的日子。每隔半年，业委会连同物业公司的帐目就会张贴在小区公示栏内，每一分公共收益和每一分支出，居民都一目了然。

同济花园位于天宁区茶山街道同济桥社区，共417户居民，是一个建于2000年的次新小区，在2000年增设了近210个车位。在定期公示物业公司帐目明细的基础上，同济花园小区业委会还和物业约定，新增停车位收缴的停车费30%归物业所有，70%归业委会所有，业委会收缴的部分用于小区公共设施建设，实现公共部位保值升值，其余的则以抵扣物业费的形式奖励给缴纳物业费的业主。业主陈伟麒算了一笔账，他家170平米的面积，按照每月0.35元一平米的单价计算，本应交714元物业费，但现在他只需交428元。

同济花园小区居民陈伟麒说：“做法上是一种心理安慰，我交了这么多还有返还，确实是好的。”

除停车位外，同济花园2017年还有700元的广场摊位费、3000元的广告费等公共收益，至今年1月1号，业委会还节余三万多元。目前，同济花园的物业费收缴率高达95%，收费标准还是18年前的0.35元每平方，属于最便宜的档次，居民只要承担60%，也就是0.21元每平方。但是小区物业管理却井然有序，干净整洁。

业委会运行良好与否，直接影响对物业监督的有效性、选定物业等关系全体业主利益的大事。天宁区新天地花苑业委会就成功调解了业主与物业之间有关物业费的矛盾。

天宁区新天地业委会副主任吴新民说：“我们物业管理已经十几年没有涨物业费，物业管理的保洁保安原来就几百块钱工资，现在最低工资已经涨到两千多了，物业公司已经连续两年亏本了，物业向业委会提出要调物业费，调价，业主当然最好不调。我们业主委员会是客观公正的，召开业主大会，向业主做解释分析，既考虑到物业费十几年没有调价，亏本，又要考虑到业主可能接受的范围。原来物业公司是七毛五一个平方，他要求调到一块钱一个平方，后来我们考虑到业主可以接受的程度，我们就最后业主大会决定每个平方调一毛五分钱，调到九毛钱。”

解决物管难题，也需要发挥地方立法的作用，按照计划，今年我市将制定《常州市住宅物业管理条例》。近日，条例草案修改一稿向社会公布，正在广泛征求各界意见。

市房管局物管处处长盛伟峰表示：“首先一个我们要在制度的设计上要加以完善，出台《常州市住宅物业管理条例》，我们立法调研就两年，收集了国内已经起草的十多个城市的条例，吸收借鉴其他城市一些好的做法，另外一方面我们把近年来特别是近三年来，在工作中接触到的一些问题进行了梳理，另外一个广泛征求意见。”

市人大常委会法制工委副主任许玲也指出：“2015年取得立法权以后，物业管理立法的呼声十分强烈，人大常委会决定作为2018年的立法项目，因为跟老百姓密切相关，我们也是蛮慎重的，6月份常委会已经进行了一审，修改了一下，向社会征求意见，10月份可能安排二审，请大家关注立法，毕竟这跟大家是密切相关的，我们的美丽家园和谐家园需要大家共建共治共享。”