【上海产权人防车位】专题商品房的人防车位能不能买卖？所有权归谁？

商品房小区的人防空间是指利用民用住宅建筑地下室建设的具有防空功能的停车位，其所有权历来引起巨大争议，在司法实践中，各地方法院对此有不同的认识，判决结果也各不相同，“同一案件不同判决”现象突出。

一、厘清人防车位权属的现实意义

关于人防车位的权属，法律上并无专门的规定，实践中，大多数地方也未对此作出专门规定，仅有上海、重庆和江苏等地对此有地方性规定，其中上海、重庆、广州、西安规定人防车位归建设单位所有，可以出租出售，而江苏则是明确规定人防车位不得出售。

上海市《民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”

西安市《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》中亦有规定，房地产项目配建人防车位，投资人可以取得所有权并进行登记。

▲ 西安市政府文件规定

江苏省在《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》和《江苏省物业管理条例》中回避了人防车位权属这一敏感问题，但明确规定“人防车位任何单位和个人不得出售”。

司法实务和地方规定上的大相径庭，使得法律法规定分止争的功能失效，造成社会规则的混乱，再加之许多不专业的自媒体为博眼球制造恐慌，各种“人防车位交易违法”、“你知道吗？你买的车位没有产权”等震惊体文章大行其道，朋友圈每隔一两个月就会掀起一波争夺人防车位权属的大论战。

可见，厘清人防车位权属关系，平息讼争纠纷，对于维护法律统一，化解社会矛盾，具有极为重要的现实意义和必要性。

二、人防车位权属的司法实务观点

关于人防车位归谁所有的问题，社会实践和司法实务中大致存在如下三种观点。

第一种观点认为人防车位归国家所有，理由为人防车位为国防资产，按照法律规定国防资产归国家所有，典型案例为济南中院审理的“张某、济南某房地产经纪公司与周某买卖合同纠纷案”[（2017）鲁01民终8946号]。

▲ 济南中院二审判决书

第二种观点认为人防车位归全体业主所有，主要理由有三个。第一个理由为“成本决定权属”，因为人防车位的成本已经分摊进小区建设成本和住宅销售价格中，最终由全体业主承担，全体业主是最终投资者，所以应该归全体业主所有，典型案例为无锡中院审理的“无锡市益多投资公司与无锡金马物业公司、无锡市金马国际花园业主委员会所有权纠纷案”[（2017）苏02民终2052号]。第二个理由为“公摊决定权属”，因为人防车位计入业主公摊，既然已经由全体业主公摊了那理应归全体业主所有。第三个理由为“配套决定权属”，认为人防车位属于商品房的附属设施，其本质是土地使用权的延伸，按照法律规定公用配套设施属于全体业主共有。

▲ 无锡中院二审判决书

第三种观点认为人防车位归建设单位所有，理由为《物权法》等规定的“谁投资，谁所有”原则。

三、观点评析之“国家所有论”

人防车位“国家所有论”的逻辑起点为“人防车位是国防资产”，故归国家所有。

国防资产归国家所有，这的确是一条有明确法律依据的权属判定规则。《国防法》第37条和《物权法》第52条均明确规定：“国防资产归国家所有”。

而《人民防空法》第2条又规定：“人民防空是国防的组成部分”，按照大前提小前提三段论演绎推理的法律逻辑，自然可以得出“人防车位归国家所有”的结论。

司法实务中，济南中院就是这么认为的，在“张某、济南某房地产经纪公司与周某买卖合同纠纷案”中也是这么判的，并且，济南两级法院据此认定双方签订的人防车位买卖合同为无效合同。

然而，这个逻辑推理的起点恰恰是经不起推敲的。“人民防空是国防的组成部分”并不等于就说“人防资产都是国防资产”，《人民防空法》第2条仅仅表明人防是国防工作的一部分，潜台词是说国防体系除了人防之外还有边防、海防、空防等内容。该条规定，并非对权属关系的判定。

人防车位究竟属不属于国防资产？这是判断“国家所有论”是否正确的关键。

要回答这一问题，就得回到国防资产的定义上来。什么是国防资产？其实《国防法》第37条已有明确规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”

可见，“国家投入资源”，这是国防资产的本质特征。国家投入资金等资源，并由此形成的资产，才是国防资产。国家未投入资源，由他人投入资源而形成的资产，诸如人防车位、防毒面具，尽管其可能具备一定的国防功能，但其并不等同于国防资产，如果非要定性，在我看来，此类资产称为“具备国防功能的私产”更为合适。

所以，人防资产，并不等同于国防资产，因此，人防车位归国家所有的说法也就不攻自破了。

四、观点评析之“全体业主所有论”

人防车位归全体业主所有，这是目前市面上比较有市场的一个观点。

如前文所述，主张人防车位归全体业主所有的理由主要有成本决定权属、公摊决定权属、配套决定权属三个。

首先，成本决定权属是一个看似有道理实则经不起推敲的逻辑。

成本与所有权，一个是会计学上的概念，一个是物权法上的概念，两者之间没有必然的联系。

关于所有权的取得方式，依据《物权法》等法律的规定，主要分为原始取得、继受取得两类，具体说来，包括先占、生产、孳息、添附、善意取得以及买卖、赠与、继承等形式，但唯独没有“分摊成本”导致取得所有权的形式。

纵观《物权法》全文，近2万字条文中，“成本”一词及相关概念一次也没出现过。物权法定，而不是成本定，“成本论”很明显是不懂经营不懂财务的人臆想出来的结果。

成本论的逻辑谬误在于该理论否定了经营利润这个概念。假设一个项目的利润率是10%，也就是说，在项目销售到90%左右的时候就接近回本了，这时剩下的都是盈利，按照成本论，剩余10%房屋的成本已分摊到已售房源中，那是不是剩下所有房屋都是业主共有的？是不是从此房地产开发再不允许出现利润这一概念？

可以说，成本决定权属，既缺乏法律上的明确依据，也不符合我们日常生活的经验法则。

实践中，像万达、华润这样擅长做商业地产的开发商，通常会拿配建商业综合体的商住项目。按照目前行业现状来看，商业项目多半是亏钱的，那他们为什么还愿意去拿这样的地呢？其背后的逻辑是商业成本可以分摊到住宅中，当住宅的盈利能够覆盖商业部分亏损时，这个生意逻辑就可以成立。

杭州城北万象城，规划1座万象城、1座超高层和14幢住宅

若“成本决定权属”的理论成立，那岂不是所有买了这种项目住宅的购房者都可以主张商业部分综合体为全体业主所有？那岂不是以后各类万象城、万达广场都得改归全体业主所有了？

再者，如果人防车位可以因为分摊成本而归全体业主所有，那非人防普通车位，岂不是也可以同理推断归全体业主共有了？而实际上，无论法律规定还是司法实践，基本都认可普通规划内车位归建设单位所有，所以，成本决定权属的说法经不起推敲。

无锡中院在判决书中说到：“益多公司对有没有将人防工程建设成本分摊到商品房销售价格之中负有举证责任。”并以益多公司未能提供证据证明其没有将建设成本分摊到房屋价格中为由，判决业委会无需返还人防车位收益。这又属于对举证责任分配规则的误解，在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”的正确理解，应当是谁主张积极的事实，谁负有举证责任。法谚有云，法律不强人所难，任何人都无法证明不存在或未发生过的事实。故该案中，法院的举证责任分摊也存在问题。

所以说，无锡中院这个案件的判决结果于法相悖，于理荒诞，成本不应该成为决定权属的依据。

其次，公摊决定权属是对商品房公摊规则不了解而产生的误读。

根据《房产测量规范》的规定，可公摊的面积主要包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯间、楼梯间、配电室、值班警卫室等，而机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间则不应计入公摊。

住建部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第8条同样也规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”

明白了商品房公摊规则，就不难发现，人防车位不会纳入公摊，既然如此，这个前提不成立，“公摊决定权属”的观点也就不能成立了。

最后，人防车位也不属于商品房的附属设施。

《物权法》第70条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第一款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

车位作为一个独立的空间，虽不像房屋有墙体进行分隔，但其是由四条线为基础组成的一个立体空间，与其他车位可以明确区分。车位具有停放汽车的价值，且可以排除其他车主使用。司法解释将“登记”表述为“能够登记”，潜台词就是想说，实践中某些可以进行产权登记的特定空间，由于目前我国的登记制度并不完善，存在不能进行登记的情况，比如车位、露台等，随着登记制度的完善，这些专有部分都可以进行产权登记。故停车位（包括人防与非人防车位）应属于专有部分，而非商品房的附属设施。

所以，人防车位是物权法第六章规定的专有部分，不属于商品房的附属设施，其与商品房之间也不是主物与从物的关系，不属于全体业主共有部分。

综上，人防车位归全体业主所有的三大理由均不成立，“全体业主所有论”的说法缺乏根据。

五、反对“建设单位所有论”的主要观点及评析

反对人防车位归建设单位所有的人的一个主要论点，就是“人防车位的权属，法律法规没有规定，在我国法律上属于空白领域”，更有甚者，据此批评立法不够完善，呼吁修改法律予以明确。

殊不知，这是典型的教条主义思维。照这理论，我国法律的空白多了去了。法律也没有专门规定手机的权属，也没有规定轿车的权属，但这并不妨碍我们遵守其权属规则，也没有人质疑这些特殊物种的生产厂家的所有权。难道，这些也都是法律的空白么？

世间物体千千万，法律不可能对每一种物体都去明确权属规则。法律只能规定抽象规则，那就是“谁投资，谁所有”。

于是，就有人说第二个论点了。“谁投资，谁所有”没错，但人防车位的建设费用最终由全体业主承担，所以全体业主才是真正的“投资者”。

2019年11月29日，成都金牛区法院在其审理的成都三九投资公司与三九·绿城小区业委会小区人防工程收益权纠纷一案中，采纳了这个观点，并以“开发商非案涉人防车位投资者”为由判其败诉。

▲ 人民网对成都金牛区法院审理案件的报道

不得不说，这是对“投资”一词的严重误解。

说到“投资”的概念，建设单位通过拍卖程序竞得土地，支付了土地价款这一最大的成本，取得建筑工程规划许可证等法定条件，并支付建设费用，承担项目经营亏损的风险，建设单位才是这个项目（包括人防车位）的投资者。

投资与购买，这是两个不同的概念。投资是股权经营行为，需要承担风险，可能赚钱，也可能亏钱，而购买是债权转让行为，产生的是合同债权，所谓购房者的投资只是其买卖房屋的目的，而不等于其对项目的投资。毕竟，如果项目建设亏损了，购房者不会承担，同理，如果项目盈利了，也不可能把利润分给购房者。

如果购房者是人防车位的投资者，可以因此取得人防车位的所有权，那么，高铁乘客也可以向铁路总公司主张对高铁列车拥有所有权，共享单车用户也可以主张对共享单车拥有所有权，小米手机用户也可以主张对小米公司刚买的办公楼拥有所有权。

认为购房者才是投资者，这是本末倒置，逻辑一窍不通，却颇有市场，不得不说相当吊诡。

六、人防车位归建设单位所有的依据

1、“建设单位所有论”的法律依据

关于车位（包括人防车位和非人防普通车位）权属的法律依据，此前一直存在较大争议，2007年《物权法》出台后，应当说为这一争议画上了句号。

物权法第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。

建设单位按照法定程序竞得土地，即成为建设用地使用权人，按照物权法第30条规定的合法建造行为，即取得了相应建筑物和构筑物的所有权。而车位属于建造的构筑物，在无相反证据证明的情况下，其所有权属于建设单位，应当是没有争议的。

而所谓的“相反证据”，包括法律的规定和当事人之间的约定，比如物权法第73条规定物业服务用房归全体业主所有，物权法第74条第3款规定占用业主公共道路的归全体所有，物权法第42条规定国家为了公共利益的需要可以按法定程序征收个人所有的房屋。这些都属于法律的特别规定剥夺所有权的情形。

简言之，对于建筑物及其构筑物，“建设单位所有”是原则，“其他主体所有”是例外。

物权法第142条构建了建筑物和构筑物的权属推定规则，体现了非基于法律行为而原始取得物权的物权变动方式。有了这一规定，关于不动产的权属规则应当来说已经足以明确了。但物权法第74条又把车位这一特殊的不动产专门拎出来予以明确，但其内容和结论均遵循了142条所确立的规则。

《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

根据该款规定，建设单位既然可以出售、出租，隐含的前提就是拥有所有权。这个观点，最高人民法院民事审判第一庭所编写的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书中也明确给出了答案：“《物权法》关于规划用于停放汽车的车位、车库的所有权是明确的——归开发商。”（人民法院出版社2017年11月版，第54页）

通过物权法第74条的条文结构，也可以探究立法的本意。第3款规定了“占用业主共有道路车位属于业主共有”这一特殊规定，第2款与第3款之间是一般与特殊的关系，除此之外，并没有附以“人防车位除外”等但书条款，可见，界定车位权属最重要的规则是看是否属于规划内车位，而与该车位的功能和用途无关。

规划范围内的车位归建设单位所有，规划外车位则归全体业主所有。无论是人防车位还是无障碍车位（即残疾人车位），都只是车位用途的细分而已，而不是确定车位权属的依据。

住建部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条已明确规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。

2、人防法有没有剥夺建设单位的所有权？

有观点认为，规划内普通车位归建设单位所有，这个没问题，但人防车位不同于普通车位，其所有权被《人民防空法》以法律的形式予以剥夺了。

这个观点，也不成立。

根据物权法的规定，所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征。

“处分权”作为所有权中的一项基本权能，包括转让所有权（即买卖行为）、设定用益物权、设定担保物权（即抵押、质押、留置等行为）等权利行使形式。

而《人民防空法》对人防车位的限制，应当认识到，并非对所有权的剥夺，而仅仅系对所有权中的“使用”这一项权能的限制，即遵循“平战结合”原则，“在战时国家有权临时征用”，仅此而已，对使用以外的“收益”、“处分”等权能并未限制或剥夺。

《人民防空法》第五条 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

人民防空法第5条明确规定收益权能未受剥夺，足可见，人防法并没有概括地剥夺人防车位的所有权。另外，对使用权的限制也不是永久限制，而是临时性限制，仅限于“战时”。

认为人防法限制人防车位的使用就是法律特别规定剥夺建设单位的所有权，这是不了解所有权在法律上的含义和具体内容所导致的误读。

▲某地下车库防空指示标识

所以，从这个角度上讲，江苏省地方立法规定人防车位不得出售，在无上位法律规定的情况下，实为违法

综上，人防车位归建设单位所有，这既是物权法等法律法规及司法解释的规定，也无其他法律规定予以特别剥夺，具备法律上和情理上的正当性。

3、建设单位所有论的现实意义

有人说，你这么费尽心思论证人防车位归建设单位所有，是为开发商说话，是为资本家鼓与呼，是屁股决定脑袋。

这种想法，实在是狭隘。

无论归谁所有，我本人不会有因此获得任何好处。作为一名胸怀理想、追求严谨的法律人，我只用法律说话，只从法律上探寻解决社会问题的答案。而作为一名地产从业人员，我太清楚行业运作的规律，太明白什么样的规则更有助于社会的健康发展。

市场经济最大的创举，就是承认并发挥市场在资源配置中的决定性作用。

作为市场经济下的企业，其投入资金、人力、物力修建地下车位，包括人防车位及其附属设施，丰富社会资源，提升老百姓生活水平，原本是一件利国利民的好事，但如果企业投入巨资，却不能取得对应车位的所有权，却不能自由地处分对应车位并获得相应的回报，那只会导致一个结果，就是以后房地产项目的车位，建设单位能不建则不建，能少建绝不多建，建设单位的资金，就会流入其他地方。

这样一个如此浅显的道理，有的人却视而不见，不得不说，除了爱占小便宜的思想作祟，实在是目光短浅，最终对社会必定贻害无穷。

众所周知，随着我国经济的发展和城市化进程的推进，城市里“车辆多，车位少”的矛盾愈发突出，伴随我国汽车产业特别是新能源汽车产业的井喷式发展，如果修建车位不能成为一件有利可图的事情，那么，车位短缺，停车难和停车贵的问题就只会愈演愈烈，民众的生活便利程度就只会进一步下降，人居环境只会进一步恶化。

现在城市里不少的老小区，地面公共空间俨然已经成为停车场，别说景观绿化被车辆侵占，就连公共道路也是停满车辆，停车难，行车慢，车辆刮擦是常事，居民安全也没有保障，这个现象，相信大家一定都不陌生。

导致这一现象的根源，除了早些年规划考虑不够长远之外，就是那时候修建地下车位的重要性和必要性没有成为全社会的共识，其商业逻辑也未能有效构建。

好在，这些年，随着房地产行业的蓬勃发展和《物权法》的出台，所有权得到有效保障，商业逻辑得以良好运行，一个又一个大气美观、居住舒适、生活便利的商品房小区拔地而起，地下车库和地面景观和谐共存，人车分流意识深入人心，无论是居住舒适度还是安全感，都得到了极大提升，我们才逐步摆脱了上个世纪那种恶劣的生活居住环境。

▲ 杭州一待交付小区地下停车场

城市在发展，法律在进步，相信没有人愿意再回到几十年前的居住水平，厘清人防车位权属，统一法律裁判规则，凝聚社会共识，尊重行业发展的客观规律，避免无序的利益争战，不要让少数人的短浅目光，成为贻害社会发展的火种。