公共停车位占用业主共有部分 收益属全体业主所有
南都记者梳理发现，此前在惠州关于车位的投诉中，主要集中在人防车位能否出售，部分开发商以出售人防车位使用权的方式出售车位是否合规，另外也有部分业主针对部分老旧小区，占用业主公共部位停车位所产生的收益问题，是否归属全体业主所有。
新规定对上述有争议部分都给予了明确的规定，产权清晰的专有停车位，产权属建设单位所有，建设单位可出售、附赠、出租。
规定还要求，建设单位，不得对车位只租不售，业主要求承租车位的，建设单位应当将尚未售出的停车位，或其他可以出租的车位提供给业主租用，车位不得对业主只售不租。
另外对于争议较大的人防车位产权归属问题，也有明确的说法，规定要求，人防工程区域停车位属于人民防空工程建设，产权属国家所有。平时用作停车位时，按照“谁建设谁受益”的原则，由建设单位使用管理，收益归建设单位所有。人防工程区域停车位不得出售、附赠，可以出租。
对于另一个焦点问题，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车，收益是否归全体业主。规定明确，规划注明公共架空停车的车位不得出售，公共停车位如占用业主共有部分的，产权属全体业主共同所有，公共停车位的租赁，应征得相关业主、业主大会同意，收取的停车费按照物业服务企业与业主大会达成的协议进行分配。
租赁、销售车位时 租金标准、销售价格必须公示备案
对于建设单位在预售或现售商品房时，应将项目建筑区划内停车位的数量、租售方式、租金标准、机动车停放保管服务费、销售的价格区间（必须承诺最高售价）等内容在销售现场显著位置进行公示、书面告知购房人、在《商品房买卖合同》中载明，同时向房地产行政主管部门备案。
建设单位应按照经房地产行政主管部门备案的物业管理区域进行停车位租售。停车位租售方案应当包括以下内容：项目房屋数量与停车位的配比情况，（二）人民防空工程的范围及停车位安置情况（注明使用注意事项；（三）停车位出售或出租的时间、价格、方式及公示方案；（四）停车位实行年租、月租、临时出租的方案分类说明；（五）物业服务费用及其他管理事项说明。
新办法明确，小区车位配比不超过1:1时，每套房屋业主只能购买本物业管理区域内1个停车位；配比超过1:1且不超过2:1的，对超出1:1部分的停车位，建设单位可向每户业主出售第2个停车位；配比超过2:1且不超过3:1的，对超出1:1部分的停车位，建设单位可向每户业主出售第3个停车位。
车位配比不足1:1时 用竞标等方式向相关购房人出售
新规定要求，小区有产权分割的，以分割的单个房屋为单位计算比例；未进行产权分割的，以房屋建筑面积100平方米为1个单元（套）参与计算可购停车位，即房屋建筑面积每100平方米可以购买1个停车位。物业管理区域内房屋建筑面积超过200平方米（含）的住宅，可在本条第二款限制购买1个停车位。
当停车位配比超过1:1，且停车位租售方案备案超过1年，开发项目物业管理区域内房屋已销售完毕，仍有未售出停车位的开发项目，建设单位在物业管理区域内显著位置、本地报纸及房地产行政主管部门网站公示60日（在此期间，未购买停车位的业主享有优先购买权），报房地产行政主管部门备案，可将剩余停车位向本物业管理区域内已有停车位的业主出售多1个停车位。
停车位租售方案备案超过3年或者整体交付超过10年的开发项目，参照前款规定，完成公示及备案等手续后，房屋业主购买停车位数量不限制。
房屋（非车位）购买人在购买停车位时可以以本人、配偶的名义购买。房地产开发项目的停车位（含人防区域停车位）数量无法满足本项目物业管理区域业主需要的，建设单位不得向本项目物业管理区域业主之外的单位或个人出租。在已满足本项目物业管理区域内业主购买和租赁需要的前提下，建设单位确需将停车位出租给本项目物业管理区域之外的单位或个人的，租赁期不得超过6个月。
配比不超过1:1时，建设单位应采取竞标、摇珠、先到先得等方式向相关购房人出售、出租。办法规定，建设单位与停车位购买人在签订停车位《商品房买卖合同》时，应当在合同中注明房屋购买人已购买本开发项目物业管理区域内房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。 不动产登记机构对不符合本办法规定出售的停车位，不予办理产权登记。建设单位违反本办法导致不能办理停车位产权登记，造成购买人损失的，依法承担相应法律责任。
房地产行政主管部门将会强化对建设单位停车位处置行为事中事后监督，对违反规定的要约谈建设单位负责人并责令整改；情节严重的或整改不力的，可以暂停销售网签，记入企业诚信档案。
本办法施行前，已签订《商品房买卖合同》并办理预售登记备案，或在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前已开具销售发票的停车位，符合各县（区）现行停车位登记条件的，不受本办法限制。
采写 南都记者 蒋奇政
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