9月25 -30日,荣威迎宾部交房,很多房地产粉丝邀请我们去验房。

迎宾府是永威的代表项目之一;听说永威迎宾府因郑州扬尘治理工期滞后,自己也对这个项目交房时的现状有些不满意,所以我们也想去看看到底怎么样。因此我们与第一位联系我们验房的粉丝一起,和她一起去收房了。

我们一起来看一下室内的验房结果。

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不足和疑问

1、我们验的这家,有8处墙面空鼓、两处裂缝。

这个结果,虽然比那些小开发商的满墙空鼓要好,但这个结果说实话大出我的意外,没有我想像中的好。我不确定这是个例,还是其他家也是这样的结果,但我验的这家的确是这个结果。

在这里我想顺便再明确一下空鼓的标准:墙面是不能有空鼓!一点也不能有!从粉丝的反馈和我实际参与的验房过程中,如果验出空鼓,开发商陪同的收房人员往往以一句“小于N公分没事,是允许的”把业主说的哑口无言,因为物业人员言之凿凿,好像说出的是国家标准。

其实标准是这样的:墙和顶一点也不能空,也不能裂。地面上找平层可以有小于 400平方厘米的空鼓,但一间房里也是最多有两处。

《郑州市住宅工程质量分户验收实施细则》原文如下:

1.楼地面不得出现裂缝和起砂。水泥砂浆面层与下一层应结合牢固、无裂纹(空鼓面积每处不应小于400平方厘米且每自然间不多于2处可不计)。水泥砂浆或水泥混凝土找平层与其下一层应结合牢固,不得有空鼓。楼板为预制构件时室内顶棚不应有板缝开裂。

2.墙面和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝;有防水要求房间顶棚不得有渗漏。

2、次卧飘窗顶板中间下沉了大约2公分,肉眼可辨。浇铸时模板支撑不够,混凝土一浇,压弯了。↓↓↓

3、还有两处不好说是不是质量问题,只有我心中存疑:

↑↑↑卫生间排水横支管竟然没有存水弯,也没有清扫口。

下图是其它项目的照片对比。↓↓↓

另外卫生间不是下沉式的。永威很多项目都做了下沉式卫生间,但迎宾府没做。

4、再看下室外,公共楼道里。

↑↑↑消火栓里还没有配上消防水带和灭火器。

别的项目验着都可以。

前文《米宅验房教程:以祝福红城为例23步让你炼成专业验房师!》一文里有很多验房的步骤和照片,本文就不再重复放照片了。

我用垂直水平检测尺、激光水平仪,测地面和顶面的水平度,同一房间内误差匀小于1公分(除了次卧飘窗顶板);墙面的垂直度和平整度误差也远小于国家标准,的确不错。

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哪些细节值得称道?

上一部分放了一些我验房验出问题的照片,和我心中存疑的照片,并说过那些验着合格的照片我就不放了。但还有一些照片我想放,因为这些照片都是我在现场亲眼看到的细节,是远好于同行的细节。

因为我们不能只看见问题,看不见优点,而这些优点,我更想让其它开发企业看到,互相取长补短,共同提高郑州毛坯房交房质量。

首先永威最大的优点我认为是:基本上永威在毛坯上做的每一项,都是让业主切实能用的,是让业主装修时省事的,而不是应付验收的。

比如:很多项目交房用暖气片,连接暖气片的PPR管或PB管没有入墙。业主装修时如果用地暖,这些暖气片就拆了扔了。就算用暖气片,也得重新改造管道,如果暖气片质量不佳,或暖气片阀门质量不佳,也需要换。而永威,地暖铺好,业主装修时暖气这一项上一点也不用改动了,也不用再花一块钱,永威所做的暖气设施业主也一点不用浪费掉。

↑↑↑地暖的集分水器在厨房,不是在橱柜那面墙上,而是在空墙上,墙面做了凹槽,装修完安上盖子,这样开关阀门调节暖气都比较方便。如果集分水器放在橱柜里,一是不方便开关和调节,你想你要把橱柜里的东西挪走,并且费劲伸着手够,才能够到集分水器,这其实挺不方便;二是如果在橱柜里,橱柜要切割出缺口才能装上。

再说下材料和工艺。上塑的主管,菲时特分水器,还可以。暖气管的海绵套管穿的也挺到位,而且做了分色,进水是红色,回水是蓝色。

↑↑↑室内贴的有《住宅工程质量分户验收合格证书》。根据《郑州市住宅工程质量分户验收实施细则》规定,工程交付前,应由建设单位将《住宅工程质量分户验收合格证书》在户内显著位置公示。虽然有空鼓我验出来了,证书上写的是“合格”,但至少永威公示了,多少项目交房欺业主不懂,连这张只要几个合作单位盖章的表都不做。

↑↑↑和永威其它的项目一样,永威迎宾府也是把所有的用水点都走到了位。几乎所有的开发商交房时,都是只把水管在厨房和卫生间各留一个阀门,水路要业主装修时自己改造。但永威把用水路都做到位了,业主装修时不用再破墙开槽走水路了,省事省时省钱。

由这里我们想再插说一点别的:开发商的水路都是走地,而很多装修公司都走顶。走顶说是方便检修,其实如果焊接过关,这PVC管保50年是没问题的,为何要修?而地面也是不可能打钉的,所以有必要走顶吗?走顶真的很费管材。走顶唯一实在的好处是不影响卫生间做防水,装修公司防水好施工。

↑↑↑窗户是内开内倒,玻璃是三层玻璃,这一点改善盘已比较普遍。我想介绍的是这个纱窗,也是内开的,由一小块磁铁吸在框上,这开起来比较方便。这个纱窗我在别的项目没见过,开发商就应该不断地尝试新的建材,不断改进工艺。不少开发商是等同行都采用某工艺了,成本和技术都稳定自己才采用,不敢去当先行者。我想到更坑人的是,有些项目高层十几楼以上,连纱窗都不装。

↑↑↑现场要测的项目太多,没来得及量弱电箱的尺寸,但目测这个弱电箱是比较大的,估计是可以把猫和路由器都放进去的。多少开发商的弱电箱过小,只能放下去猫,放不进去路由器。

↑↑↑卫生间的暖气片,上面拴了根电线。这个细节非常难得,这个做的是等电位连接。这根线连接的是下面图中的等电位端子盒。人洗澡时身体潮湿,电阻变小,接触到很小的电压都有可能发生触电事故。暖气片是金属的,这样可以把电流导走,避免触电。

等电位端子盒开发商做的都有,但能去连暖气片的很少,包括一些做成品住宅的开发商,装修公司装修时能做这个的也几乎没有。希望装修时永威这个导线不会被装修公司破坏掉。另外根据规范,面盆的角阀、淋浴阀门等金属件,也要连接这样一根导线。

↑↑↑室内所的有空调孔、排风孔、烟机孔、热水器孔都已打好,该装护圈的装了护圈,该装止逆阀的装了止逆阀,热水器和卫生间排风孔外墙有防雨罩。

↑↑↑卫生间地漏排水管用了75mm的管径,而不是常见的50mm的管径,这样排水更快些。

↑↑↑所有的排水立管下面都做了墩台垫高,这样能更好地防止从管壁缝里往楼下渗水。厨房烟道下面也做了墩台。这个细节,我在别的项目没有见过,这个小小的细节我觉得非常难得。

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写到这里,本次永威迎宾府的验房中我想展示给大家的地方都展示完了。这里面展示有的我验出来的缺点,也有我看到的优点。这些都是我所看到的、想展示给大家的。

插播个小花絮,在本次验房中,我们一行人带着非常扎眼的梯子和各种验房工具在园区内行走,被永威的物业人员拦下盘问,虽然中间发生了些小故事,但最终我们没有透露郑州楼市的身份,也没有和永威的工作人员有过多的接触。

我们写本文,也并不是想把永威如何如何,相反我们是想让这样的企业更好,是想让每一个开发商都能做出更好的产品。

(完)

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