买人防车位重庆专题之人防车位买卖问题矛盾丛生，如何破局？

最近几个朋友看了关于“禁止贩卖人方舟汽车”的通知或新闻，拿着《车位租赁合同》或《地下车位适用协议书》找笔者咨询是否可以买卖人方舟汽车。双方签订的伪装买卖停车合同有效吗？开发商返还金可以起诉吗？

在朋友们的质疑下，笔者通过裁判文书网大量搜索了“人方舟汽车买卖纠纷”的判例，发现因人方舟汽车使用权转让问题引起的诉讼案件不少。代表性事例如下。

案例1:人防停车销售合同无效。

审判法院：济南市中级人民法院

案件编号：(2017)鲁01民末8946号

案件类型：民事

事件原因：买卖合同纠纷

裁判日期：2017-12-14

案例介绍：

2016年5月29日，周岩与张良、泽院士达成协议，将张阳持有使用权的L4地块(19区)东区地下车库T107的座位出售给朱岩。金额为150，000韩元，付款方式是在合同签订当天，周岩决定向张阳支付20，000韩元的定金，剩下的1300韩元。

2016年5月29日，周岩向张良支付了20000元定金，并向泽源公司支付了5000元佣金。张良向周岩出具了收到车位定金的收条；泽源公司向周岩出具了佣金/服务费收据。庭审中，经调查核实，济南市市中区人防工程管理服务中心出具“车位情况说明”一份，内容为“经核实，济南市市中区鲁能领秀城L4地块19区（东区）地）地下车库**车位所在位置属战时人防防护区域”。

争议焦点：

本案的焦点是：人防车位所有权能否买卖，双方签订的车位买卖合同是否有效。若能买卖，则买卖合同有效，原告要求退还定金及佣金即没有法律依据;若人防车位买卖合同违反了强制性规定和社会公益，则合同无效，两被告应退还定金和佣金。

裁判理由及裁判结果

一审法院裁判认为：当事人订立合同，必须遵循法律规定。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同，不被法律所保护。本案中，涉案车位已被证实为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组合或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。根据合同法相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告张某应当返还给原告交付的定金20000元，被告某房地产经纪有限公司应当返还给原告支付的佣金5000元。被告某房地产经纪有限公司以“免责声明”主张抗辩，该免责声明明显违背原告接受被告中介服务事宜的事实，且被告某房地产经纪有限公司一方面获得了佣金收入，一方面又排除了自身义务，因此，该抗辩意见法院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民防空法》第二条、第九条、第十八条之规定，判决如下：

一、原告周某与被告张某、被告某房地产经纪有限公司与2016年5月29日共同签订的车位买卖合同(某地块(19 区)东区地下车库T107的车位)无效。

二、被告张某于本判决生效之日起十日内，退还原告周某车位定金20000元。

三、被告济南某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告周某支付的佣金5000元。

一审判决后，两被告不服，在法定期间内提起上诉，济南市中级人民法院经过审理，认为一审法院查明的事实清楚，法律适用正确，遂驳回上诉，维持原判。

案例二：“人防车位使用权转让合同”有效，驳回全部诉请

审理法院： 南昌市中级人民法院

案　　号： （2019）赣01民终2172号

案件类型： 民事

案　　由： 合同纠纷

裁判日期： 2019-10-08

案情简介：

2018年3月30日，江胜男与国贸公司签订《南昌市商品房买卖合同》一份，江胜男向国贸公司购买商品房一套。同日，江胜男与国贸公司签订《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》一份，约定国贸公司将位于地下室-1层的XXX车位使用权转让给江胜男，该车位的土地使用年限自2015年3月27日至2085年3月26日止，转让费用为15万元，合同还对违约责任、车位交付时间等进行了约定。该合同还载明本协议签订前，江胜男了解该车位位置、尺寸等相关情况，并清楚该车位不能办理权属登记而无异议，江胜男清楚该车位位于人防区域，江胜男使用该车位应遵守人防工程的相关规定。江胜男于2018年3月28日向国贸公司支付了车位费15万元，国贸公司于2018年8月18日开具了15万元的增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称一栏为“不动产国贸天悦花园车位”。2018年8月30日，江胜男与国贸公司办理了交付手续，国贸公司将涉案人防车位交付给江胜男使用。2019年1月30日，江胜男与若干名国贸天悦其他小区业主，联名向南昌市青山湖区人民防空办公室举报国贸公司违法出售国贸天悦小区地下人防车位。2019年1月30日，南昌市青山湖区人民防空办公室向国贸公司下达了《关于立即停止出售国贸天悦小区防空地下室车位的通知》，要求国贸公司立即停止出售国贸天悦小区防空地下室车位的行为。

江胜男向一审法院提起的诉请：1.依法确认江胜男、国贸公司双方于2018年3月30日所签订的《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》无效；2.依法判令国贸公司向江胜男返还车位转让费15万元及赔偿损失（损失按年利率6%计算，自2018年3月28日起至还清款时止，暂计算至2019年3月27日为9000元）;3.本案诉讼费由国贸公司承担。

争议焦点：

本案争议的焦点问题为：1.涉案合同的性质应认定为车位的使用权转让还是所有权转让；2.涉案人防车位的投资者和使用者能否认定为国贸公司；3.涉案合同应否认定无效。

裁判观点及裁判结果：

一审法院认为：本案的争议焦点在于江胜男与国贸公司签订的《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》是否无效。江胜男以《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》违反法律、行政法规的强制性规定、国贸公司无权将涉案人防车位转让给江胜男、国贸公司转让人防车位的行为损害了社会公共利益为由，主张该合同无效。国贸公司以《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定辩称该合同合法有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第四条，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。国贸公司作为涉案人防工程（平时用途为地下停车库）的投资者，依法享有该人防工程的收益，国贸公司将其投资建设的人防工程停车库使用权转让给江胜男，与江胜男签订的《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同法定无效情形，且该合同系江胜男、国贸公司双方的真实意思表示，合法有效。故江胜男要求确认江胜男、国贸公司于2018年3月30日签订的《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》无效，没有法律依据，一审法院不予支持。因合同不存在无效情形，故对于江胜男要求国贸公司返还车位转让费15万元及赔偿损失的诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决驳回江胜男的全部诉讼请求。

二审法院认为，关于案涉合同性质的认定，涉案合同的名称为《“国贸天悦”车位（使用权）转让合同》，且合同明确约定：“该车位的土地使用年限自2015年3月27日至2085年3月26日止，江胜男清楚该车位不能办理权属登记而无异议，清楚该车位位于人防区域，江胜男使用该车位应遵守人防工程的相关规定”等事项，可以认定涉案合同约定的是车位使用权的转让，且江胜男对此明知，现其主张为所有权转让合同没有依据，本院不予采信。关于涉案人防车位的投资者的认定，本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。涉案的人防车位由国贸公司投资建设，江胜男提交的证据不足以证明国贸公司的开发建设费用全部包含在业主的购房款中，其主张一审法院对人防车位的投资者认定不清，本院不予采信。关于合同效力的认定，江胜男在签订时即清楚知晓车位为人防车位，使用该车位应遵守人防工程的相关规定，涉案车位虽为人防车位，但并不影响其日常使用，江胜男主张国贸公司的行为损害社会公共利益，本院不予采信，涉案合同并未违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定合同有效并无不当。综上所述，江胜男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

从上列案件中可以发现，对于人防车位使用权转让合同的效力问题，通过检索各地法院的司法判例，发现主要存在以下两种不同裁判观点：

1. 以人防车位使用权转让合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他法定无效情形为由，认定合同有效。

2. 以人防车位属于人防设施不得进行买卖为由，认定合同无效。

何以导致上述不同的裁判观点？

1. 国家立法层面并未明确规定人防车位不得买卖

《人民防空法》第二十条规定：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”以上法规都规定人民防空工程在保证战时使用效能的前提下鼓励民用，但并未明确规定人防车位不得买卖。

2.地方立法对人防车位产权归属的认定影响人防车位能否买卖

在国家立法未做明确规定的前提下，不同地区对人防车位产权归属作出了不同的尝试，这也直接导致不同地区对人防车位买卖持有不同的态度。在采取将人防工程产权划归开发商所有并可办理产权证的地区（如上海、广州、重庆、厦门、漳州等城市），地方立法明确规定人防工程的产权归投资人（建设用地使用权人）所有，经依法初始登记后可以对外出售，可以办理产权登记和抵押登记。但在规定人防工程产权归国家所有的地区（如济南）和规定人防车位不能出售只能租赁的地区（如安徽、江苏、江西），地方立法明令禁止人防车位买卖，开发商通常采取与业主签订《人防车位使用权转让合同》或《人防车位租赁合同》的形式变相出售人防车位。

3.法律适用问题：地方禁止人防车位买卖的规定效力较低，不得以此作为认定合同无效的依据。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，即便地方法规、行政规章明令禁止人防车位买卖，但不能以此为由认定人防车位使用权转让合同无效。

如何解决人防车位买卖的矛盾？

部分地区立法禁止通过使用权转让、长期租赁等形式变相买卖人防车位，也规定了行政处罚措施，但是司法裁判的主流观点却以人防车位使用权转让合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他法定无效情形为由，认定合同有效。这无疑给地方立法规定禁止出售人防车位的地区造成法律适用的难题，也给购买者带来了困惑。

如何破局？

从购房者角度：惹不起躲得起

1. 关注房屋购买地区的涉及车位的相关规定或者政策。
2. 了解购买小区车位的规划、性质、分布等情况。在购买车位的时候，确定小区车位的规划、性质，不管车位是否属于人防车位，应当了解车位的交易等是否存在限制等问题。
3. 购房者应当仔细阅读车位交易文本。由于车位交易文本属于开发商提供的格式文本，所以在签订合同文本时，应当仔细阅读相关内容，如有疑问或者不明，应当及时询问开发商，并要求开发商进行回答，并据此判断是否应当购买此车位。

从地方立法角度：明确确属，从根本上解决矛盾。

人防车位买卖并非洪水猛兽，一味禁止并不能从根本上解决问题，建议完善地方立法，明确人防工程的产权归投资人，将人防工程产权划归开发商所有并可办理产权证，借鉴上海、广州、重庆、厦门城市的经验，从根本上解决人防车位产权矛盾与争议。