威海房产分析：到底什么样的房子更好出手

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对于投资房子的朋友来说，追求的是房价上涨所带来的红利。但是不管怎么样，房子毕竟不是货币，只有把房子卖出去，才算是一笔完整的投资，这个时候握在手里的现钱才真正意义的“盈利”。当然，并不是说所有购房者都是以投资为目的，但是谁不希望自己的房子是升值的呢，何况还有一个说法叫“改善”住房呢。

所以，大多购房者在买房之前都会去对楼盘做一个对比，主要考虑的是威海房价的整体走势，目标楼盘及周边房子的房价对比。但是这样并不一定能买到性价比最高的房子。最重要的是，很多楼盘借助开发商品牌效应，过多的去夸大宣传介绍，使购房者在“冲动”状态下签单。为避免这种情况，大家可以参考我们平台的“楼盘点评”栏目，具体了解房子的真实面目。

再回到我们今天要讲述的主题：威海哪里的房子最好出手。

我们先要考虑一个问题，威海好出手的房子具备的因素：那就是房价足够便宜和位置足够好。不错，购房者对于房子的热情无非就是地段和房价，而地段决定着房价和出手难易。

首先：老小区与新房子的比较。

威海的老房子和新小区的区别还是很大的，老房子基本都是上世纪90年代左右建成的。而鉴于威海市整体发展较晚，大部分新小区则是从2010年之后开始推出，尤其集中在2016年前后。而老旧之间衔接的项目不是很多。房价上面，老旧房子基本都在10000左右，而新房子基本都在12000以上。

我们都知道，从房价上涨速度和幅度，以及居住舒适度上来讲，新小区有着绝对大的优势。但老小区基本都占据了非常好的地段，尤其是刚需买房考虑的学区价值。像威海比较有名的中小学：经区皇冠中小学；环翠的实验中小学、鲸园小学、、古寨、塔山、城里中学；高区一中、一小等等。周边的房子8成都是老旧小区。虽然威海人不是特别看重学区这个因素，但我们买房不要忽略学区所带动的价值。比如皇冠北区的房子，今年划片不在是皇冠中小学学区，导致的结果就是房价从之前的13000左右，到现在的11000左右，而同样的中区和南区的房子依旧很抢手。

一些学区内的新房价值就更高了，比如：经区的万象城、春天花园（2010年左右的房子）；环翠：半岛印象、祥云花园等房价基本都是15000以上。当然，这些房子并不只是因为学区才身价大涨，主要还是地段，而一般学区所在的位置基本都是城市中非常好的。

所以，不论老房子还是新房子，学区房是最好卖的一种，当然房子越新价格越高，也越畅销。

2017年前后，威海楼市由于房价大涨所带来的赚钱效应，导致威海的房子，不论是否学区，不论位置如何都被购房者疯抢，体现不出房子的真实价值所在。那么如今在清淡的市场下，距离2017年已经是两年之后，当时的房子价值现在也慢慢浮出水面。虽然一些房子的价格依然保持着很大的“利润空间”，但基本都是浮盈状态，房子不卖出去根本不叫赚到，而对于一些“跟风”的房子，要想找到下家接手，真的好难。

其次：外地人与本地人买房的需求不同，决定着威海房子出售难易。

这一点在于威海这个城市的属性特点：滨海城市、养老宜居。

外地人之所以来威海买房，为的就是良好的空气、美丽的海岸线。但这些对于本地人来说，早就没什么感觉了，反而认为离海近了太潮。房子就这样被分成了海景房和远海房。而威海楼市中买房的主力军依旧是外地人。但我们不要忽略一个有趣的现象，那就是本地人虽然嘴上说海边潮，但海岸线上的房子依旧是以本地业主居多。所以，市区内的海景房产品是外地人和本地人都去买的小区，能不好卖吗？

比如：华发九龙湾、悦海世家、望海名居、明珠花园、恒大海上帝景、蓝湾怡庭、华润威海湾九里、幸福海岸、金猴新外滩名居、东紫园、香庭湾、国际海景城等等，都是非常热销的小区。在威海房产市场火热的时候，二手房基本都是一周内出手。现在楼市清淡，购房者谨慎，尤其是一些大户型总价高的房子，挂了很久不见成交之外，90-120平之间的刚需户型还是很抢手的。

威海比较抢手的海景房

1,威海市区九龙湾、海滨路一线，顺带青岛中路一线；海上公园、悦海公园周边。

2，合庆半月湾，主要有东紫园、香庭湾、帝景海岸

3，高区国际海水浴场：海信海景壹号、国际海景城。

4，葡萄滩与金沙滩：这里主要是别墅，金海悦庭、山海华府、海宴台、金沙滩壹号。

5，荣成樱花湖及海岸线周边。

威海比较热销的非海景房地段商圈

1，经区：九龙城商圈、体育公园周边、车站、长峰。

2，环翠区：青岛中路两侧、环翠楼周边、寨子、市政府。

3，高区：山大和哈工大周边、西涝台、文化西路两侧（沈阳路与鞍山路）、

4，张村：火炬南路与淮河街、淮河路交叉之间。

5，温泉：工友路两侧

6，荣成市政府周边、樱花湖、荣成实验中学周边。

7，南海新区：蓝湖西路两侧

8，银滩：大拇指广场北侧、宫家周边、潮汐湖东南

归根结底，房子好不好卖，不管是地段、学区，还是项目自身品质的高低，最主要的还是要看受众群体，也就是接盘侠的多少。只有被市场洗礼过并被赋予一定价值属性的楼盘，才会被购房者认可。

入住率的高低是否能体现出房子的抢手程度

理论上来讲，入住率高的小区说明人气很高，也许是中心地段，也许是学区房，总之大家都喜欢住在这里。房子空置率低，最直接带动的是出租率。投资的价值自然就显现出来。所以这样的小区必然受到购房者的关注，如果有二手房出来必然很快就被消化掉。与之相反的就是入住率较低的小区，房子就一定不好卖吗？

答案是否定的，因为这是在威海，威海有两个因素：

1.威海是一个正在发展的城市

为什么这么说呢？因为威海之前发展速度并不是很快，我们能看到有些实质变化的时间段是在2014年之后，是一个发展较晚也较缓的城市。所以，对于威海来说，有很多目前较偏的区域确实存在很大的未来空间。比如：威海市的北海岸、西海岸。这些区域的房子多数是以度假和养生为主要属性，同时距离威海市中心看上去很偏，实际上都不过10来分钟车程。所以，具有很大的未来开发价值。目前的配套不足使得人气很差，尤其是冬季时候略显萧条，除了一些回迁小区，基本上都没什么入住率。但有一个现象，这里的二手商品房流通却比较快，尤其是开发较好的半月湾区域。

除此之外还有：荣成的桑沟湾、南海新区等，有兴趣的朋友可以参看一下对应的区域点评。

2.威海是一个养老宜居的城市

其实这一点就很好的解释了为什么很多海边的小区入住率非常非常的低，比如海上公园北侧的明珠花园，我在这里住了两年多了，基本就没有看到过这个小区的灯光超过半数。但这个小区的房子却非常抢手，4楼以下很少有房在售（大多楼栋是多层6层，不带电梯）。

类似的房子在威海市区的海岸线小区以及荣成、南海新区有很多，看似无人居住的房子都是有主人的，大多也没有拿出来卖，因为房子的主人会不定时的过来小住一段，而且这些房主大多也都不会同一时期过来。另一方面则是房主最近几年没打算过来住，只是为了之后几年退休之后过来养老。

这就很好的解释了为什么很多海边的房子开盘销售的很快，而后期入住率有很低的原因。当然，不排除房子根本不好卖的原因，但这些要分区域，比如XX、XX、XX等地的房子确实不好卖出去，除非您的价格足够低。