人防工程，即人民防空工程，是指为保障战时人员与物资安全、人民防空指挥、医疗救护等修建的地下防护建筑，结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室比如地下停车场也属于人防工程。在全国各地的房产登记细则中，对属于人防工程的停车位采取的态度都是暂不予以产权登记，也就无法明确产权归属。那具有人防工程性质的地下停车位的所有权到底属于谁呢？
我认为，按照最高院的判例意见、结合《中华人民共和国人民防空法》第五条，人防工程的所有权属于国家，不能进行产权分割，但投资者具有管理、收益的权利。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程实行“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，由开发商投资建设的人防工程，应由开发商使用和收益，所以开发商是有权使用，并可以通过租赁、出让、转让使用权等方式获得收益的。
因为开发商对该地下车库只具有管理、收益的权利，没有所有权，所以开发商只能将车位租赁转让使用权给业主，而不能出卖，这种租赁的最长期限是20年，且超过20年的部分无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”另外需要注意的是，车位的使用权转让费用不是同于车位的所有权转让费用，且应当根据各地物价局的文件执行。开发商签订使用权转让合同时的收费标准不得高于物价局规定的标准。
那么，业主应当怎样维护自己的权益呢？我们认为，业主可以从以下两方面着手。第一，与开发商充分进行协商，降低停车位的使用费用标准。仅具有使用权的停车位按照所有权的价格进行交易，且最长只能使用20年，显然违背了市场规律，对业主一方是不公平的。第二，从使用权入手，业主可以通过法律手段来确定小区人防工程的投资人，以明确其使用权归谁所有。虽然人防工程的第一投资人为开发商，但如果开发商销售房屋时把投资于人防工程的价金做成房屋成本，那么全体业主就成为人防工程的实际投资人，就拥有了该地下停车位的使用权。
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