关于2025年房价多少一平我想说2020年-2025年中国房屋价值价格分析及2025年北上广深房价分析

摘要：

1.【住房发放】的定位和【租赁权】政策的普及，使更多的人可以享受城市的教育资源，大大提高了承租人的教育价值，相对来说，自家的教育价值下降了。由于个人价值选择的多样化，房子和幸福的相关性越来越低，自家的幸福价值下降。如果自家的价值下降，其价值的表上住宅价格自然会进一步下降，预计2025年中国住宅劳动价格将比2018年下降36%。

也就是说，2018年一个城市的房价=N年*某城市2018年的平均家庭年收入。

2025年一个城市的房价=0.64*N年*一个城市2025年的平均家庭年收入。

2.作为一个比西方发达国家弱100年的中国，我们只能通过高额税收，通过全体公民和土地财政，从部分活着的国民那里筹集资金的方式解决资金来源问题，进行必要的基础设施建设，实现跨越式发展和伟大的民族复兴，这就是我们房价如此高的根本原因。

随着住宅控制政策的实施，住宅价格保持平稳，涨幅基本控制在2%以内。随着技术的发展，基础设施的改善，经济增长，普通家庭的收入大约每年增长8%。到2025年，中国城市普通家庭购房价格为0.64N年时居民家庭平均收入，住房劳动时间价值和住房人民币价格基本相当，实现了价值平衡，购房压力比现在有了很大缓解。

2025年房屋货币价格（每年货币上涨1.3%）=2025年房屋劳动价格（每年收入上涨8%）

3，目前28%的中国城市家庭拥有两套及两套以上自由房屋，10.4%的中国城市居民家庭拥有三套及三套以上自有房屋；31%北上广深一线城市居民家庭拥有两套及两套以上自有房屋，15.75%的北上广深一线城市居民家庭拥有三套及三套以上自有房屋，理论上可通过房屋出租和家庭老人退休金实现不劳而获式的财务自由；房产税势在必行！

个人预计房产税征收时间大致为2025年，税率为房屋评估价格的2.5%，每人45 m2房屋面积免征房产税，其面积最小的两套免征额度之外产生的房产税计入该家庭养老保险账户，面积较大的第三套及更多数量房屋产生的房产税进入国库

4，因1999年起取消高校毕业生工作分配，大量学霸考神优秀高校毕业生聚集北京，其子女在2025年开始进入高考，北京由此安坐中国高考地狱模式头把交椅，600分上不了一本，660分上不了985，700分上不了清华北大将成为常态。北京房屋教育价值属性大跌50%，其房屋劳动时间价格相较2018年劳动时间价格下跌42%。

因经济增长普通北京家庭的收入大致以每年8%的速率增长，无论北京房屋货币价格在2019-2025年间如何变化（涨跌2%以内），北京2025年房屋货币价格将通过市场自动调整恢复为北京2018年房屋货币价格水平。

2020-2025中国房屋价值价格分析

紫曾经曰过，商品价格是商品价值的货币表现形式，由商品设计生产销售过程中所克服的壁垒决定的（亚当.斯密和马克思也说过类似的话）。

本文将从中国房屋的价值和房屋壁垒两方面对2019-2023年中国房屋的价格进行分析。

1 房屋价值变动导致的房价变动

2017年十九大报告中提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

以及租售同权政策的逐渐落实和推广，使更多的人们能享受城市的教育资源，极大提高了租房是教育价值属性，在中小学教育领域大致实现了公立学校同等择校入读，相对而言，自有住房的教育价值属性下降，目前和租房的最大区别在于是否能在房屋所在地高考。因高价学区房带来的择校优势也随着各地区教育平衡发展而逐渐消失，甚至处于劣势（苏州的高价学区房所对应的所有名校，其高考考不过无锡这种状况以后会慢慢变为常态）

在房屋的居住属性基本不变，由居住所带来的安全、稳定、医疗价值属性也大致不变的前提下，房屋教育价值属性下降，必然导致房屋整体价值的降低。随着价值的多样化，越来越多的年轻人能接受不买房结婚，由房屋产生的对个人及家庭幸福的影响降低，自有房屋的衍生幸福价值属性降低.

备注：

1， 一般情况下，房屋抵押贷款可以获得房价的50%，某种程度上，抵押贷款也意味着你投资某项房产获得的保底收益，目前中国整体房价下跌50%的几率基本为0，故该项权重设定为5；（极端状况，房价下跌90%，投资人宣布破产就好了，房屋被银行收回，50%的抵押贷款等同保底）

2， 房租项，目前中国特别是一线城市房租的年收益率约为房价的2%，20年收益为40%，故该项权重设定为4；

3， 投资项里，设定2018年相对2013年溢价100%则权重10，2025年相对2018年溢价P则权重10P；

表格说明如下，

1）我们认为，某家庭购买某套房屋，其主要价值选择的考量在于居住以及由居住衍生的安全、稳定、幸福、教育、医疗、公共服务等价值属性，其数量约等于户籍家庭数；2016年户籍家庭数为1.33亿，其拥有的房屋数为1.33亿套（中国的户籍政策，拥有当地房屋即可入户当地，其数据基本等量）

某家庭已有居住房屋，但仍进行房屋购买，我们认为这种行为的价值考量主要在于房屋的投资保值属性，及投资，抵押贷款及房屋出租的长久回报，2016年投资房屋数目为城市房屋数-城市户籍家庭数2.74-1.33=1.41亿套（无论该房屋拥有者为城市居民还是农村居民或是企事业单位，该房屋的购买行为主要出于投资考量）

自有居住房屋数量和投资房屋数量的对比值，其实就是中国城市居民关于房屋居住价值和房屋投资价值的取舍值。

这里设定房屋居住价值的权重为1，房屋投资价值的权重为Invest,

则 39*1：19*Invest=1.33:1.41

房屋投资价值属性权重Invest=2.176

2) 紫曾经曰过，消费者对某产品的预算只取决于该产品价值在消费者整个价值需求体系的份额，作为理智的消费者，能而且只能使用自身的所有收入来满足自我的所有价值需求，因而消费者对某产品的预算等量于该产品价值在该消费者所有收入中的份额。

紫曾经曰过，消费者对某商品的交易行为，其本质就是该商品价值在消费者整体价值体系（等量于个人总收入）中所占有的价值和该品牌商品具现化后相应产品价值的匹配，匹配一致则交易达成。

由上可得 房屋价格*价格价值权重=房屋价值权重

2025年房屋价格权重=（1+P）*80.34

2025年房屋价值权重=36+2.176*（9+10P）

即 （1+P）*80.34=36+2.176*（9+10P）

求解该方程， P=-42.26%

该方程负数解说明，当2025年房屋价格相比2018年下降42.26%时，房屋价值在消费者整个价值体系的份额和房屋价格在消费者一辈子总收入中所占的份额一致，从而达到纳什平衡。

特别说明，这里的房屋价格不是货币价格，是消费者的劳动力价格，例， 2018年深圳100平房屋房价相当于普通深圳两口劳动力家庭35年的工作收入。

3）随着溢价过大，投资所占比重速度上升，这里设定上升速率为（1+p）^2,，代表更多人因溢价过高进入房地产市场，购买房子进行投资。

则 2025年房屋价格权重=（1+p）*80.34

2025年房屋价值权重=36+2.176*（9+10*p*（1+p）^2）

即 （1+p）*80.34=36+2.176*（9+10*p*（1+p）^2）

27.16*p^3+54.32*p^2-53.18*

求解该方程 P=-0.29728；P=0.93442; P=-2.63715

首先排除 P=-2.63715, 溢价-263.715%自然是不可能的；

其次排除P=0.93442，在中国政府定位“房住不炒”的前提下，进行房地产炒作，因炒作实现房屋投资价值增加，产生93.442%的溢价是不可能的；

最终取值 P=-0.29728，即在房屋价值下降的情况下，2025年房屋价格相比2018年下降29.728%时，房屋价值在消费者整个价值体系的份额和房屋价格在消费者一辈子总收入中所占的份额一致，从而达到纳什平衡。

特别说明，这里的房屋价格不是货币价格，是消费者的劳动力价格。例， 2018年深圳100平房屋房价相当于普通深圳两口劳动力家庭35年的工作收入。

特别提示，这里的2025年并没有特别意义，仅仅代表未来某个达到房屋价值平衡的时间点

2 房屋壁垒导致的房屋价格变动

2.1 ，房屋价格壁垒及高房价的缘由

紫曾经曰过，商品价格是由商品设计生产销售过程中所克服的壁垒决定的。

在影响房屋设计生产销售所有过程中，其壁垒主要是指土地供给、金融资本、行业准入、行业标准、从业人员限定......等。毫无疑问，在目前的中国，政府在其所有的壁垒存在领域占据主导地位，如通过土地供应影响土地供给壁垒，透过银行贷款资质和贷款利润架构房地产融资借贷壁垒，通过限制国有企业参与房地产形成行业准入壁垒，通过改变乃至提高房屋的安全标准设立行业安全壁垒，对房屋从业人员的培训认定审核制造从业人员壁垒......

虽然各大房地产公司是中国房地产行业的运营主体，但整体而言，所有房地产公司都是在中国政府的指挥棒下跳的芭蕾，奏的交响乐。事实上，我们只需要讨论政府对房地产各大壁垒的影响，就可以从设计生产销售壁垒层面得出中国未来房屋价格的发展趋势。

紫曾经曰过，国家及政府的主要职能在于，对外（包含国内市场面对外国产品竞争）树立稳固提升国家价值形象；对内降低乃至消除社会生产生活壁垒；保障国家公民和社会组织的生产生活活动稳定有序进行，实现公民的自我发展和社会族群的整体进化。

我们承受巨大牺牲，经过抗日战争，朝鲜战争确立大国地位；通过援建、维和、经济贸易往来和文化交流等活动维护世界和平，传递中国价值----在对外（包含国内市场面对外国产品竞争）树立稳固提升国家价值形象方面，我们的政府做的真真是极好的。

现在的中国虽然是这个星球排名第二的经济强国，但这仅仅只是单纯的每年的GDP统计，本质上，我们仍然是积弱百年的落后国家；我们整个社会总的物质财富相较于美国欧洲等西方发达国家数百年的积累仍然是比较匮乏的。面对世界发展潮流，我们需要集中相当的社会财富进行基本的基础设施建设以消除生产生活壁垒，没有哪个国家有能力有意愿向中国借贷十数万亿美元，我们能而且只能通过某种手段向全体公民或一部分国民征集的方式来解决资金来源问题。其具体的表现方式就是，中央政府通过60%+的综合税率向全体中国人征集，地方政府通过土地财政的方式向那些生活有余力的人征收高额的土地使用费，并将这部分费用用于高铁高速、网络基站、绿化、图书馆、音乐厅等基础设施建设。这就是我们的房价为什么会如此高昂的根本原因。所幸，我们的税收我们的土地出让金一直在取之于民，用之于民！

经过近七十年特别是改革开放近四十年的发展建设，我们的道路交通文化设施水电煤网络等基本的生产生活基础设施建设已基本完成，或是进入查漏补缺的大建设尾声，特别在中东部地区，其基础设施水平已经达到乃至超过大多数的欧美发达国家水平。基础设施所带来的经济收益边际递减，目前的基础设施建设更多的是出于地区发展均衡和老少边穷地区扶贫的考量。直至今日，我们对基础设施的需求和投入其总量虽然很大，但占整个社会财富的比值一直在缩小，各地政府对土地财政的依靠逐渐减少。这就使降低房地产相关的土地、金融借贷、税收等壁垒成为可能，壁垒降低，自然会导致房屋价格降低。

2.2， 房价平稳调控的必要及房屋劳动价值和房屋货币价格平衡

西南财经大学做的中国金融调查（CHFS）显示，2013 年中国居民把六成以上的家庭资产用于住房，这一数字到了 2017 年已经提高到 73.6%；房价的短时间内大幅下跌不仅会重创中国家庭资产，影响居民消费，甚至会导致社会生产生活秩序失衡产生社会动荡，这与国家的基本职能----“保障国家公民和社会组织的生产生活活动稳定有序进行”是相抵触的，在我们这样一个坚强有力的大政府社会主义中国，这是不可能实现的。

那么目前唯一可行的方案就是，在保持房屋货币价格基本稳定的前提下，通过5-8年的时间，使房屋的货币价格（人民币价格）基本相当于房屋的价值价格（劳动时间价格）--这其实就是中国政府采用的房价软着陆策略。

因经济增长普通居民收入每年大致有8%增长，大概7年后即2025年平均家庭收入

=（1+8%）7*2018年平均工资=171.4%*2018年平均家庭收入

如房屋价格基本平稳，价格涨跌在2%以内，

房价每年上涨+2% 则 2025年房价=（1+2%）7*2018年房价=114.8%*2018年房价；

房价每年上涨+1% 则 2025年房价=（1+1%）7*2018年房价=107.2%*2018年房价

由本文第一章推导可知，2025年房屋劳动价值价格较2018年房价劳动价值价格下跌36%

某城100平房屋其价格如下（设该城市2018年房屋劳动价格为N）：

2018年某城劳动房价 =N年*某城2018年平均家庭收入

2025年房屋劳动价格=2018年房屋劳动价格*64%=0.64N* 某城2018年平均家庭收入

房屋货币价格计算：

2025年某城房价（每年上涨2%）=114.8%*2018年某城房屋货币价格

=114.8%*N年*某城2018年平均家庭收入

2025年某城房价（每年上涨1%）=107.2%*2018年某城房价

=107.2%*N年*某城2018年平均家庭收入

2025年某城房价（每年上涨1.3%）=109.5%*2018年某城房价

=109.5%*N年*某城2018年平均家庭收

房屋劳动时间价格计算（每年收入上涨8%）：

2025年某城房价=0.64N年*某城2025年平均家庭收入

=0.64N*171.4%*某城2018年平均家庭收入

=109.7%*N年*某城2018年平均家庭收入

由上可以知，当房屋人民币价格每年的涨幅控制在2%以内时，到2025年房屋劳动时间价值和房屋人民币价格基本相当，达到价值平衡。

2025年房屋货币价格（每年货币上涨1.3%）=2025年房屋劳动价格（每年收入上涨8%）

也就是说，到2025年某城的一个普通家庭，其购买房屋的价格为0.64N年当年的居民平均家庭收入，购房压力相比现在大大缓解。

3 中国城市居民房屋拥有状况及房产税

3.1，中国城市居民房屋拥有状况

在讨论房产税之前先讨论一个前置问题，中国城市居民特别是一线城市居民究竟有多少家庭拥有一套自住房屋，有多少家庭拥有两套及以上自住或投资房屋。

2017年中国国家统计局数据，全国人口城镇化率58.2%，户籍城镇化率42.35%，

显然，城镇居民中无房人口率为 1-42.35%/58.2%=28%；

不考虑拥有城市户口而无城镇房屋的情况（该状况在一线新一线城市很常见），也不考虑有城镇住房仍保留农村户口的情况（该状况在五六线县城乡镇很常见），这里认为具有城镇户籍等同于拥有城镇房屋。

设定，城镇家庭中拥有一套房的几率为x；

城镇家庭中拥有二套房的几率为x*a；三套为x*a^2；四套为x*a^3；

因5套房屋拥有者数量极少，这里暂不纳入统计，这里只计算1-4套房屋人口数量

则城镇家庭拥有房屋人口率为 x+x*a+ x*a^2+ x*a^3=42.35%/58.2%......①；

合肥学院房地产研究所副所长凌斌给出的调研数据显示：目前合肥普通家庭户均拥有1.1套房，本文暂采用此数据为全国普通家庭房屋拥有数量，

则全国普通家庭房屋拥有量为 1*x+2*x*a+ 3*x*a^2+ 4*x*a^3=1.1......②；

方程①，②求解可得，x=0.44, a=0.4;

由上可知：中国城市居民家庭中

28%的家庭无自有住房，44%的家庭有且只有一套自住房屋；

17.6%的家庭有且只有两套房屋；7%的家庭有且只有三套房屋；

3.4%的家庭拥有四套及四套以上房屋；

以上为全国城市状况，下面重点讨论中国北上广深一线城市的住房拥有状态

每个家庭平均人口数3.04人，北上广深常住人口家庭数7296万，其家庭户均房屋套数为2555/2400套

则拥有房屋人口几率为 x+x*a+ x*a^2+ x*a^3=4070/7296.....③

户均房屋拥有量为 1*x+2*x*a+ 3*x*a^2+ 4*x*a^3=2555/2400......④

求解方程③，④可得 x=0.25,a=0.61

故 中国北上广深一线城市居民家庭

44%的家庭无自有住房，25%的家庭有且只有一套自住房屋；

15.25%的家庭有且只有两套房屋；9.3%的家庭有且只有三套房屋；

6.45%的家庭拥有四套及四套以上房屋；

3.2， 中国城市房屋房产税的必要性

个人认为，房产税的主要功能在于平抑房价，压制房屋投机行为，使居者有其屋，使城市居民能在他工作所在地有安身立命之所。

其实，任何时代，无论是雅典城邦公民或是汉唐都市平民亦或是日不落帝国的产业工人21世纪网络时代的IT工程师，都没有普通个人不劳而获的先例；任何社会，无论是资本主义的共和法兰西或是君主立宪的大不列颠亦或是以共产主义为导向的社会主义中国，都没有普通人不劳而获的土壤；以前不会有，现在不会有，即便未来的完全智能时代也不可能有。普通人，特别是相对优秀的普通人，你不劳动谁来劳动，你不创造谁来创造。正如国际歌里唱到：“从来就没有什么救世主，也不靠神仙皇帝！要创造人类的幸福，全靠我们自己！ ”

居住房屋特别是空置的居住房屋既不创造价值也不衍生价值，但房屋拥有者却期望从生产资源的拥有者----资本家企业主手里去分享社会财富，期望从社会财富的创造者----劳动者手里去抢夺财富，这比求助于上帝更荒唐，神迹从不会显现在一无所有的人身上的，《圣经》中“马太福音”第二十五章说道“凡有的，还要加给他叫他多余。没有的，连他所有的也要夺过来。”居住房屋特别是空置的居住房屋是所有者，能有什么，有的只是一堆砖头水泥的构筑物而已。

当然依靠经济发展潮流，踩中房价起飞风口，实现财务自由这完全合理合情合法，但财务自由的人口占比过多，我泱泱中华真真无法赡养。作为全世界最发达社会物质极大丰富，并能够依靠美元铸币税剪其他国家羊毛的美利坚大众国，其能实现财务自由，理论上不劳而获的人占比大概4.2%

【目前稳健投资收益大概为5%，2017年美国家庭收入中位数约为5.9万美元，财产净值超过100万美元，即可实现财富自由，瑞士信贷在《全球财富数据手册》数据，美国约有1355万名百万美元富豪，占美国3.2亿总人口的4.2%，如按家庭计算，大致为12.6%家庭理论上实现财务自由】

中国房价行情网显示，2019年6月，中国房价中位数为125万元每套，房租回报率为2.5%

则 年房租回报为 125*2.5%=3.125万元

而2018年全国居民人均支配收入为28228元，小于一套房的年房租回报

以家庭计算，参照【3.1中国城市居民房屋拥有状况】计算结果，拥有住房三套及以上即10.4%的中国城市居民家庭可实现不劳而获式的财务自由（一套自住，两套出租）；

考虑到中国退休人员的养老保险收入，平均而言三口之家（中国家庭平均人口数3.04）拥有两套房即可实现不劳而获式的财务自由， 28%的中国城市家庭可达到这一标准（一套自住一套出租）。

北上广深一线城市，其房价中位数为500万元每套，房租回报率为1.55%（上海）

则 年房租回报为=500*1.55%=7.75万元

2018年上海居民人均支配收入为64183元，小于一套房的年房租回报；

以家庭计算，参照【3.1中国城市居民房屋拥有状况】计算结果，拥有住房三套及以上即15.75%的一线城市居民家庭可实现不劳而获式的财务自由（一套自住，两套出租）；

考虑到中国退休人员的养老保险收入，平均而言三口之家（中国家庭平均人口数3.04）拥有两套房即可实现不劳而获式的财务自由， 31%的中国一线城市家庭可达到这一标准（一套自住一套出租）。

显而易见，中国理论上可以不劳而获的家庭人口占比31%远大于美国家庭人口占比12.6%，以中国的社会生产力和劳动生产效率远远达不到奉养如此比例人口的程度，房地产税势在必行。其实这也是为什么中国人的劳动时间全世界全长，996工作体制成为常态的最重要原因。

3.3，中国城市房产税的细节预测分析

房产税的征收极大降低中国城市房屋的投资属性，促使中国城市房价逐渐下行，但这种下降幅度和速度暂时无法预估，降幅过大过快极易动摇中国经济敏感城市居民神经，其最佳实际应该是留待目前中国房屋价值和中国房屋价格达成平衡之后再行实施。

由本文第一章【房屋价值变动导致的房价变动】及第二章【房屋壁垒导致的房屋价格变动】推导可知，在保持中国房屋货币价格基本平稳的前提下，2025年中国城市房屋价值和中国城市房屋劳动时间价格达成平衡。

理论上，中国城市房屋房产税的全面实行时间即为2025年；

房产税要发挥平抑房价，压制房屋投机行为的作用，势必要让房屋所有者无利可图，房屋租客的租房行为和买方行为其保留价格基本一致。

买方市场，房屋供过于求，房主之间竞争激烈，租客处于主动地位的市场，房产税由房主承担，目前中国房租房价回报率约为2.5%，房产税达到2.5%时房屋所有者出租房屋收益为0，空置房屋收益为-2.5%，他自然就会退出房屋租赁市场。

卖方市场，指房屋供不应求，租客争购，房屋所有者掌握买卖主动权的市场，房产税由租客承担，目前中国房租房价回报率约为2.5%，房产税达到2.5%时租客支付房租为房价的5%，

这与30年公积金贷款的年支付额度基本相当，购买房屋和租用房屋每年支付费用一致，那租客自然会放弃租房退出房屋租赁市场，选择买房。

由上，房产税税率大致为房屋价格的2.5%

作为社会主义国家，我们的房产税税收政策不是为了从普通公民身上掠夺财富，而是为了居者有其屋，使城市居民能在他工作所在地有安身立命之所，促使社会生产生活稳定有序进行，征税不是目的，只是特定情形下的特殊手段而已。考虑到中国城市居民的居住现状，对一定面积房屋进行免征就成为了征收房产税的必要前提。

2016年，统计局发布人均居住面积统计数据，全国居民人均住房建筑面积为40.8m2，城镇居民人均为36.6m2，农村居民人均为45.8m2。考虑到中国城市房屋普遍的建筑面积为60，90，120，150 m2，个人认为，单人房产税免征额度设定为45 m2即能符合绝大多数家庭

现状，如该家庭只有一套房屋或户口所在地及工作所在地（可以为同一城市）拥有两套房屋，超出免征面积的房屋面积，其房产税进入该家庭的养老保险账户；如该家庭拥有三套及以上套房屋，其面积最小的两套免征额度之外的房产税计入该家庭养老保险账户，第三套最大面积的房产税进入国库。

4 范例分析 2025年北京房价

4.1， 2025年北京高考分数分析

1999年开始中国高考扩招，取消毕业分配，大学毕业生可自由自主择业，北京作为中国的政治文化中心，经济中心之一，对优秀大学毕业生的吸引力无以伦比，优秀大学毕业生在北京聚集，必然造成其子女教育的高强度竞争，拉高北京的高考分数。考虑到1999年就读大学，四年本科三年硕士一年婚恋，其子女18岁高考，对高考分数的拉升效果大致要留待2025年后才能有明显体现。

大体上清北毕业生留京率50%，正常情况100%清北留京毕业生最后能在北京买房安家，生儿育女，参与高考竞争；清北本科每年招录约7000人，约3500人留京成为家长；

清北以外的985毕业生留京率约为20%，能最后买房安家的约1/2，即10%的清北以外985毕业生作为家长，将在北京生儿育女，参与高考竞争；清北以外的985及两财一贸本科每年招录约200000人，约20000人留京成为家长；

985以外的211毕业生留京率约为20%，能最后买房安家的约1/3，即6.67%的985以外的211毕业生作为家长，将在北京生儿育女，参与高考竞争；985以外的211本科每年招录约250000人，约16667人留京成为家长；

211以外的一本毕业生留京率约为20%，能最后买房安家的约1/5，即4%的985以外的211毕业生作为家长，将在北京生儿育女，参与高考竞争；211以外的一本本科每年招录约750000人，约30000人留京成为家长；

其他北京家长大致为中国高中生高考平均水准。

中国高考分数的影响因素及权重大致为： 天赋基因 30%，学校教育20%，学习方法20%，自律（学习兴趣）20%，学习生活环境10%。

这里设定，考生的天赋基因主要由父母影响，暂不考虑更好或更坏变异状况，以中国高考中等难度福建省的录取分数代替清北，985，211等家长学习天赋；其子女学习天赋为家长双方平均值。

2018年福建（文理科平均） 清北录取线约680，985录取线约600，211录取线约570，一本录取线约520，高考平均分约为440

2007年北京新生儿16.1万，京籍出生7.75万，即2025年北京高考考生约7.75万，约15.5万家长。其中清北家长3500人，清北以外的985及两财一贸家长20000人，985以外的211家长17000人，211以外的一本家长30000人，平均水准家长84500人

这里设定上述家长学校男女分布各50%，即3500位清北家长，男女各1750位

其家长构成为

这里设定，

1）因清北家长收入较高，其儿女所能就读学校相对较好，基本都能就读北京顶级名校，北京顶级名校其教育效果为全国平均水准名校教育效果的110%；即北京顶级名校所能提升分数为 680*110%*20%

985家长收入次之，名校稍逊半筹，其儿女就读京顶级名校其教育效果为全国平均水准名校教育效果的100%；211为90%，一本为80%，平均水准为70%；

2）因清北家长学习方法较好，该方法完全能传授给子女，因学习方法达成的学习效果为100%，即清北家长的学习方法效果 680*20%*100%；

985家长次之，为90%；211家长为85%，一本为80%，平均为70%；

3）各层级家长的子女对学习的兴趣或是自律态度平均分布，这里设定为自律的几率50%，可达到的自律学习效果为 天赋效果*20%；不自律学习几率50%，该项效果为0；

4）这里认定北京所有学生学习生活环境良好，可以达到学习环境效果680*10%；

例： 家长为清北*985，学习自律，其最终高考分数为（不考虑高考发挥）

天赋基因* 30%+学校教育20%+学习方法20%+自律20%+环境10%

=640*30%+680*110%*20%+680*20%+640*20%+680*10%=673.6

用上述示例计算方法计算后可得下表：

因高考录取线为该学校的录取最低分数，我们设定分数分布服从现实高考分数分布比例，这里采用2019四川省高考一份一段比例进行计算，结果如下：

现实中高考约有10%的复读生，通常复读都是高考发挥失常或是分数有大幅增长可能的考生才有的选择，就读高四比普通高三多一点的学习时间，高考知识更熟练，平均而言，高考复读生比该考生前一年成绩提升10%，相当于高考分数整体提升1%，各阶段考生人数按比例增加10%。

2018年北京高考考生6.3万；在统招方面，清华在京总计招生为169人（不含清华美院），北大在京招生183人，总计招生473人（其他为自主招生），占高考人数的0.75%；985录取率为4.29%，211录取率为13.99%，一本录取率30.50%；该几率基本稳定，2025年采用同样几率。

显然：2025年北京高考，清北录取线大致为700分，985录取线为678分，211录取线为647分，一本录取线为615分，整个北京高考平均分为566；从此北京进入高考超地狱模式。

4.2，2025年北京房屋价值价格分析

备注：

1）同为高考地狱模式的北京和河南河北，其对当地的房屋价值影响是截然不同的。普通的河南河北家庭其经济收入水平无法通过移民到其他城市规避地狱难度高考，而高考是在各省基本是按某个确定比例录取的，对河南河北而言，高考是否地狱模式不影响当地房屋的教育价值；但一个北京平均收入水平的家庭，其完全能够在其他城市购房甚至家长陪读，从而规避地狱难度，相对而言北京的房屋教育价值大幅降低，从2018年正常水准的10大致降低到2025年水准5，（全国Ⅰ卷难度高考600分上不了一本，这已不仅是地狱，完全是噩梦难度）

2）计算方法类同于本文第一章【房屋价值变动导致的房价变动】,

普通状态下，2025年的北京房屋价格相比2018年下降46.48%时，房屋价值在消费者整个价值体系的份额和房屋价格在消费者一辈子总收入中所占的份额一致，从而达到平衡。

随着溢价过大，投资所占比重速度上升；2025年房屋价格相比2018年下降37.38%时，房屋价值在消费者整个价值体系的份额和房屋价格在消费者一辈子总收入中所占的份额一致，从而达到平衡。

取中间值，北京2025年房屋价格下降幅度42%。

特别说明，这里的房屋价格不是货币价格，是消费者的劳动力价格。例， 2018年深圳100平房屋房价相当于普通深圳两口劳动力家庭35年的工作收入。

特别提示，这里的2025年并没有特别意义，仅仅代表未来某个达到房屋价值平衡的时间点

3）因经济增长普通居民收入每年大致有8%增长，大概7年后即2025年北京居民平均家庭收入

=（1+8%）7*2018年平均工资=171.4%*2018年平均家庭收入

如房屋价格基本平稳，价格涨跌在2%以内，

房价每年上涨+2% 则 2025年房价=（1+2%）7*2018年房价=114.8%*2018年房价；

房价每年上涨+1% 则 2025年房价=（1+1%）7*2018年房价=107.2%*2018年房价

，2025年北京房屋劳动时间价格较2018年房价劳动时间价格下跌42%

即 2025年房屋劳动时间价格=2018年房屋劳动时间价格*58%=31*58%

=17.98年*2025年北京平均家庭收入

北京100平房屋价格如下：

2018年北京房价 =31年*北京2018年平均家庭收入

房屋货币价格计算：

2025年北京房价（每年上涨2%）=114.8%*2018年北京房价

=114.8%*31年*北京2018年平均家庭收入

=35.59年*北京2018年平均家庭收入

2025年北京房价（每年上涨1%）=107.2%*2018年北京房

=33.23年*北京2018年平均家庭收入

2025年北京房价（每年上涨1.5%）=111.0%*2018年北京房价

=34.41年*北京2018年平均家庭收入

房屋劳动时间价格计算：

2025年北京房价=17.98年*北京2025年平均家庭收入

=17.98年*171.4%*北京2018年平均家庭收入

=30.82年*北京2018年平均家庭收入

显然，

如加强房价调控，保持房价在2019-2025年基本不变（年均涨幅0%），则北京地区在2025年可以实现房屋货币价格和房屋劳动时间价格平衡；

也就是说， 无论北京房价在2019-2025年间如何变化（涨跌2%以内），北京2025年房屋货币价格将通过市场自动调整恢复为北京2018年房屋货币价格水平。

如北京房屋货币价格2019-2024每年上涨2%，2024年房价为2018年房价的112.6%，2025年北京房屋货币价格将下降11.2%，最终达到房屋价值在消费者整个价值体系的份额和房屋价格在消费者一辈子总收入中所占的份额一致，从而实现平衡。

5 结语

1，【房住不炒】的定位和【租售同权】政策的推广，使更多的人们能享受城市的教育资源，极大提高了租房的教育价值，相对而言，自有房屋的教育价值下降；个人价值选择的多样化，使房屋和幸福的相关性越来越低，自有房屋的幸福价值下降；自有房屋的价值下降，其价值的表征房屋价格自然会进一步下跌，预计2025年中国房屋劳动价格相较2018年下跌36%，

即 2018年某城房屋价格=N年*某城2018年平均家庭年收入

2025年某城房屋价格=0.64*N年*某城2025年平均家庭年收入

2，相较西方发达国家，作为积弱百年的中国，我们能而且只能通过高额税收向全体公民及土地财政向一部分活有余力国民征集的方式来解决资金来源问题，进行必要的基础设施建设，实现跨越式发展和伟大民族复兴，这就是我们的房价为什么会如此高昂的根本原因；

随着房屋管控政策的实行，房屋价格保持平稳，涨跌幅基本控制在2%以内；而随着技术发展基础设施完善经济增长普通家庭的收入大致以每年8%的速率增长；到2025年中国城市普通家庭，其购买房屋的价格为0.64N年当年的居民家庭平均收入，房屋劳动时间价值和房屋人民币价格基本相当，达到价值平衡，购房压力相比现在大大缓解。即：

2025年房屋货币价格（每年货币上涨1.3%）=2025年房屋劳动价格（每年收入上涨8%）

3，目前28%的中国城市家庭拥有两套及两套以上自由房屋，10.4%的中国城市居民家庭拥有三套及三套以上自有房屋；31%北上广深一线城市居民家庭拥有两套及两套以上自有房屋，15.75%的北上广深一线城市居民家庭拥有三套及三套以上自有房屋，理论上可通过房屋出租和家庭老人退休金实现不劳而获式的财务自由；房产税势在必行！

个人预计房产税征收时间大致为2025年，税率为房屋评估价格的2.5%，每人45 m2房屋面积免征房产税，其面积最小的两套免征额度之外产生的房产税计入该家庭养老保险账户，面积较大的第三套及更多数量房屋产生的房产税进入国库

4，因1999年起取消高校毕业生工作分配，大量学霸考神优秀高校毕业生聚集北京，其子女在2025年开始进入高考，北京由此安坐中国高考地狱模式头把交椅，600分上不了一本，660分上不了985，700分上不了清华北大将成为常态。北京房屋教育价值属性大跌50%，其房屋劳动时间价格相较2018年劳动时间价格下跌42%。

因经济增长普通北京家庭的收入大致以每年8%的速率增长，无论北京房屋货币价格在2019-2025年间如何变化（涨跌2%以内），北京2025年房屋货币价格将通过市场自动调整恢复为北京2018年房屋货币价格水平。

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紫曾经曰过后续内容来自本人自创理论《商品价值架构》，目前正不断修正中........