【上海二手房买卖】专题上海二手房新政满月，市场降温，少量交易仍被“卡脖子”

据同策好房提供的数据，8月23-29日的一周内，上海二手房成交套数为4249套，远低于6月份时周均6000套的水平；同时，成交均价环比再降2.24%至3.7万元/平方米，低于7月份4万元的单价。

8月份的疾速降温，与月初开始执行的“三价就低”房贷审核新规关系密切。第一财经记者在采访中了解到，涉税评估价通常是签约合同价的5-7折，首套的首付成本最高可至近7成。

业内普遍认为，这一新规可遏制资金进入二手房市场，避免市场再被催热，有助于市场降温。

但购房门槛的提高，把部分在途购房者打了个措手不及。“涉税评估价打了5折”的购房者，面临的是50万-150万的首付缺口。

不过，目前中介、银行均无法对在途交易给出更有针对性的解决办法。记者从多家银行了解到，仅对于网签或提交贷款申请在8月6日前的客户，可按旧的贷款政策执行；而只交了定金的客户，则无法“酌情”调整。

降温效果初步显现

上海二手房市场在过去大半年的政策调控下，已出现明显降温。

上半年在新房集中供应、二手房房贷周期拉长等的影响下，上海二手房市场成交量从1月份4.4万套的历史高点，大幅下降至6月的2.8万套。

7月初，随着上海二手房价格核验新规的出台，大量不合格房源被清退。成交亦同时降温。上海链家研究院数据显示，7月上海二手房成交2.4万套，环比下降15%，同比下降16%。

这一成交套数绝对值为今年以来除2月份以外，成交最低的月份，环比也首次出现下跌。

如今，与信贷政策直接绑定的“三价就低”贷款新规执行后，对居民端杠杆形成压降，直接降低了二手房市场热度。

据同策好房提供的数据显示，8月2日-29日的四周内，周成交套数基本在4000套左右，最低不足3500套，远低于6、7月份时周均逾6000套的成交；同时，成交均价也从逾4万元/平方米降至3.7万元/平方米。

同策研究院资深分析师肖云祥分析，“三价就低”的政策符合“信贷两集中”的精神，有效防止资金大量流入二手房市场，避免催热市场、推高房价。

“改变过去购房顶格贷款的想法，在满足居民购房需求的同时，给予贷款额度，在银行贷款额度收紧的背景下，防止贷款资金资源的挤兑。”肖云祥进一步表示。

如今，随着时间推移，部分交易的成功进行，中介对小区涉税评估价已有大致推算，可据此向客户提供意见。

“以嘉定江桥二村的二手房为例，市场价是在4.6万元/平方米，（涉税价）打折可能到3.2万元/平方米，中间的差价乘上面积，就是需要补的差价。”

有中介告诉记者，以前手中140万现金购置一套300万左右的房子很常见，现在则只能是两百三四十万的房子了，“这样的一抓一大把”，预期降低、持观望情绪的购房者增多后，“房价可能会有所回落”。

“最近我明显感觉，房价跌了。”某长期关注二手房市场的购房者说。

被误伤的在途交易

“三价就低”新政带来市场朝着更健康的方向发展，但在新政过渡期，仍然有一些在途交易者陷入了困局。

由于近期房租上涨、房东卖房等原因，在上海工作生活近5年的张澄（化名）夫妇二人决定置业。而由于到7月份，其社保缴纳时间才足够60个月，因此5月份时，二人在选定房源后，先下了15万定金，并约定9月15日网签，另有229万贷款。

张澄筹措好余下的首付款后，8月5日通过中介与房东协商，将网签时间提前至8月14日，贷款面签也定于同日进行。

一切准备就绪的张澄却在次日得知，因为最新的“三价就低”规定，不建议继续办理。

所谓“三价就低”，是8月6日起，上海各银行开始执行的二手房房贷新规，银行放贷额度将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，择最低一项作为贷款申请房价标准。而一般情况下，三个价格中涉税评估价最低。

有关部门称，涉税评估价是“房产交易计税最低控制价”。记者从某区房管部门处了解到，计税价格一直很低，由税务部门给出，而“房屋的市场价格本来就很高，高出（涉税价）一倍都是有可能的”。

这一评估价也成了购房的最大障碍。中介向张澄反馈的涉税评估价为180万，仅为合同价的50%。

“按评估价的65%贷款，首付要增加112万元，实际首付比例也从35%提高至近67%。”这对张澄来说，已是个无法再拼凑的数字了。

与房东多次协商无果的张澄，将在9月中旬面临违约。尽管违约金不一定全额支付，但15万的定金大概很难拿回来了，“半年的工资平白没了”。如今，张澄在向房东发起解约后，向法院提起了诉讼。

只支付了定金的张澄或许还是相对幸运的。

在上海完成研究生学业的黎鹃（化名）和老公二人，毕业后通过积分落户，在今年上半年踏入了火热的楼市。选中一套总价410万的老房后，她在7月23日付了定金，8月8日交齐144万首付，进行网签。

彼时对三价就低尚不知情的黎鹃很快接到银行信贷人员的通知，其房屋的涉税评估价约为204万，贷款额度也从此前的266万降至133万，中间逾百万差额需自行支付。

已被首付掏光的两个农民家庭，无法再补足这个缺口。而房东则希望通过卖房获得更高积分以便打新，因此并不愿轻易放弃此次交易，要求按合同走。协商无果的黎鹃尚不知该如何向父母开口。

买卖双方期待“变通”

二人的遭遇并非个例。“现在我们的群里还有365人。”有同样经历的购房者告诉记者。

面对被卡住进退两难的购房者，中介也给不出解决方案。

某中介仅向交了首付的购房者提供了几个贷款中介，再无更多应对措施。“他们承认自己有责任，让我们投诉到总部”，购房者称，但总部亦无进一步反馈。

另一大型中介内部人士表示，除了友好协商，也没有更多办法，“还是要看买卖双方的意思”。

事实上，面对首付被动提高的情况，除凑出首付抑或能和平解约的人之外，有许多选择了弃购。“我从门店了解到，有的客户就直接放弃了，成交大幅下降。”某沪上中介内部人士向记者透露。

诸葛找房数据中心分析师陈晓也表示，作为中介，能做的就是正确解读政策，告诉在途购房者无需恐慌，并协助解决好客户的贷款情况。

而作为贷款发放方的银行，尽管在新规执行节点上有所不同，但对在途交易也未给出周全的应对。

某股份制银行支行负责人仅表示，网签时间在8月6日前，可按旧贷款规则执行；而此前交了定金、6日后才进行网签的其他在途交易，目前尚无突破空间。

而农行则是以贷款申请时间为准，要执行过去的贷款政策须在8月6日前提交贷款申请。另有中小银行也表示，网签在政策后的，按新规“现在没人会酌情的。”

“每家银行政策有所不一样，我们这边也是按照网签时间来算。”另有某股份制银行内部人士透露，但首套、小中介的交易就不会接了，其所在银行房贷额度已超标，“今年特别难做”。

有不愿具名的业内人士表示，“三价就低”目前针对政策出台前已签约未放款或已交定金的情况，各银行的处理方式各异，而信息不对称已对部分刚需形成误伤。

在陈晓看来，这种政策一般都会有个缓冲期，出具政策执行的细节，对在途交易的做好相应的处理措施。

例如，8月24日，安徽合肥发布了学区房限购新规的同时，亦规定了在途交易处理措施，即在新规发布节点前，已签订网签合同的、或签订认购协议并交付定金的等情况，则按原限购政策执行。

“希望有关部门也能补充在途交易的处理措施，”多位购房者抱着这样的期望。“如果能按照能原规定去贷款的话，我们也很愿意继续执行合同，毕竟就是买个房子自己住。”张澄表示。