【上海二手房过户】专题上海二手房有件事让我吓一跳

谢谢，因为从媒体时代开始，每个人都对市长/市场数据非常敏感，理解了每个数据的含义。

例如，现在很清楚，市场比较温和的二手房交易数量应该在2万套左右。

超过2.5万套的话，这个市场可能会更热，房地产的流动性可能正在加快。

如果不到1.5万套，持续几个月，这就是我们眼中清淡的市场

因此，8月上海二手房达成了多少套，备受关注。

这个数据还没到8月份结束，大家就开始讨论了，上周在广州直播的时候，很多人告诉我，8月份交易只有1.3万套。

老实说，我吓了一跳。比7月下降了很多。

但是他还说，上海8月的二手交易是1.8万套，同行也是1.5万套，反正有很多种。

但是奇怪的是，二手房数据按照惯例，基本上晚出了5-10天，为什么这么早就有人在讨论数据。

里面会有误差吗？

8月份的数据是象征性的，但可能的客观现实也是我们平台要做的事情

所以我发了我们组的数据专家@ Chockley，在巨大的数据堆中找到了答案。

在寻找的过程中，除了发现数据本身外，还想到了更重要的事情。

公众号：真的叫卢俊

认真谈房地产，真的在谈买房。

01

首先需要明白一个，就是8月的数据其实已经出来了

2021年8月的市场成交数据是1.8万套左右

但是各位应该看到一个细节，就是写着“未清洗”三个字

就是二手房数据有一个清洗的概念，这也是为什么很多数据需要沉淀一段时间才能更清晰的原因

所谓的清洗的意思，就是网签的数据还会有伴随着时间的推移发生着变化，比如说

☞ 亲属过户，主要包括加名字（非夫妻之间）、更换名字等

☞ 虚假网签，中介为了锁定房源而提前网签

这前后的数据差别大不大，真实数据告诉我们非常大

注：数据保密需求，链家清洗后数据不展示

非常抱歉，数据保密需求我必须要模糊掉每个月清洗后的数据

但是从一个平均值来看，清洗后的前后差别几乎都在20%的左右

换句话来说，每个月我们看到的真实成交都要相比较表象的数据低20%左右，

照这个数字，8月真实成交应该是14140套，这个数字和我们上个月1.5w套推算，比较接近

不过这就是真实市场了么

02

通过这次的数据整理，真的体会到数据的纷繁复杂，又是工作教你做人的一天

也是夸赞链家数据的又一天

链家不仅清洗全市数据，也会清洗自己的网签成交数据

链家网签数据清洗前后的波动，非常稳定，基本固定在11%左右，平均值11.32%

这也可以看出链家是家好中介，整体网签数据清洗前后差值已经是行业内最小，可以看出其他中介在很多时候目标导向

这么来算，8月链家清洗后数据应该在2417套左右

除了这个数字真的有点低外，好像也没其他问题

但是我们前面说过链家二手纯住宅（清洗后）/全市二手纯住宅（清洗后）≈22%

如果链家8月成交2417套左右的话，那全市二手纯住宅清洗后的数据就应该在10986套左右

这个数据是真实性么

这个数据当然是不真实的，或者说不能说客观的，但是我发现了8月上海楼市根本性逆转的一个数据

就是中介份额的市场占比

经常关注各个月各中介成交套数份额的小伙伴应该知道，上海市所有二手成交渠道市占份额，排名前两位的一定是

其他排位可能变来变去，但是第1、2，一定是

☞ 非中介

☞ 德祐房地产

只是有时候排位顺序不一样，有时候德祐第一、非中介第二

这里面德祐房地产，就是链家，非中介是指一切非经过中介渠道完成的网签

我查看19年到上个月的数据，这两个的市占份额虽然一直相爱相杀，但是一直都是势均力敌，坚持五五分的劲头

但8月，突然的，非中介这个渠道和链家份额差出了倍数的关系

前者占比26%，后者也迎来我入行以来看过的链家最低市占，13%

是不是看不太清楚，今年的数据我放大给大家

什么是非中介，其实就是手拉手

手拉手在上海一直有一定比例，而且还不小，就是没有通过中介，买家和卖家双方达成交易的一种模式

比如：

☞ 类似大房鸭这样的无中介交易平台

☞ 房东和购房者手拉手直接交易

☞ 还有就是加/换名字（夫妻之间不算）

第一种交易量占比比较固定，变数较大的是后两项

上（换）名字和手拉手

这两件事让整个数据受到很大的干扰，因为没办法统计并且完全无序，所以有一个灵魂问题：为什么上个月的手拉手和加换名字变得这么多

这才是今天这篇文章的核心，远比八月成交多少来得重要

04

我提供几个可能

当我无意中看到真有好房上海站公布的8月四批次新房名单

上海四批次新房供应，集中在9月

42个新盘，12441套房，我用所有供应套数x入围比，满打满算这次新房供应能让19368人一起参与摇号

不得不说，这确实是一次大规模上车机会

这一轮依然激发出高分盘，换句话来说市场上的高分人群依然足够多

不管是用卖房还是用什么除名等方式，为自己购买一手房做好准备

第二种可能就是如今核验价之后，房源没办法展示，大企业的优势瞬间小了很多

所以无数个体开始找寻个体直接用手拉手的方式完成交易

很多的夫妻老婆店如今也开始了简单资料整合和流程办理的工作

这两件事都有可能，不论哪一个占据更高的比例，但是毫无疑问一个现象就是：未来我们对数据的依赖度会越来越低

因为会越来越失真

某种程度上来说这或许就是核验价政策下的一个诉求

一手房伴随着集中开盘以及预售证的模式，其实我们去看一手房的供求和价已经没有意义了

如今上海的二手的数据也不太有很直观的借鉴

因为内部的变数实在太多，我们团队已经尽可能做到最大，但是依然无法肯定的说出市场是冷到什么程度

但是不论如何，我们要知道市场发生的变化

不论是1.8还是1.5还是1，市场下行是一定的，行情变坏是肯定的，而且不用预测未来几个月会一直如此，房产的流动性会降低到最低

但是最真实的场景，或者和你有关那一面，或许真的要靠自己用脚走出来才会知道

不用相信我，我写的可能也是错的，但是我们努力给大家找寻最真实的数据依据

希望每个人都可以在混沌市场里找到自己的方法论，就像我们对待数据如此较真一样